Thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình: Gỡ "nút thắt" quyền tài sản, mở đường cho cơ chế tái thiết

Gỡ "nút thắt" quyền tài sản của người dân

Ngày 18/9/2026 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng ký ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9 năm 2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới.

Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP, Chính phủ giao Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó tập trung làm rõ nhiều quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư. Cụ thể, về thời hạn sử dụng nhà chung cư, yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng. Đồng thời quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Trong đó làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư (như quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, quyền được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn…).

Định hướng này được đưa ra trong bối cảnh câu chuyện thời hạn sử dụng nhà chung cư đang nhận được sự quan tâm lớn của dư luận, sau khi Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được ban hành. Trong đó, không ít ý kiến bày tỏ lo ngại về câu chuyện pháp lý và tài sản khi công trình đi đến cuối niên hạn.

Trao đổi với Reatimes, luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần cho rằng, những yêu cầu được nêu tại Nghị quyết 278/NQ-CP là một bước đi quan trọng trong quá trình hoàn thiện, đồng bộ hệ thống pháp luật, qua đó góp phần tháo gỡ những vướng mắc đã tồn tại nhiều năm trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích chính đáng của người dân.

Phân tích cụ thể, luật sư Trần Thị Thanh Thảo cho rằng, việc Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với pháp luật về xây dựng, trước hết nhằm xác lập rõ "tuổi thọ" của nhà chung cư trên phương diện công trình. Theo đó, thời hạn sử dụng được xác định trên cơ sở tiêu chuẩn, quy chuẩn, thiết kế kỹ thuật và các điều kiện thực tế của công trình, bảo đảm thống nhất với quy định về niên hạn sử dụng công trình xây dựng.

"Việc xác định rõ thời hạn sử dụng trước hết nhằm bảo đảm an toàn cho người dân, đồng thời là cơ sở để xác định thời điểm kiểm định, đánh giá chất lượng, mức độ an toàn của công trình và lựa chọn phương án xử lý phù hợp", luật sư Trần Thị Thanh Thảo nhận định.

Ngoài ra luật sư Thảo cũng nhìn nhận, việc quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư không chỉ giúp minh bạch thông tin ngay từ đầu, mà còn giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền tài sản của mình trong suốt vòng đời công trình, góp phần tạo sự yên tâm cho người dân về việc các quyền tài sản hợp pháp và quyền sử dụng đất gắn với căn hộ được xác định, bảo vệ như thế nào trong suốt quá trình sử dụng và khi công trình phải xử lý, xây dựng lại. 

Đồng thời, khi quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu được làm rõ, cùng với cơ chế, chính sách phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia, quá trình triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũng có thêm cơ sở để được thúc đẩy nhanh hơn.

Đáng lưu ý, theo luật sư, hết thời hạn sử dụng theo thiết kế không đồng nghĩa với việc nhà chung cư đương nhiên phải phá dỡ ngay. Việc công trình có tiếp tục được sử dụng hay phải xử lý, cải tạo, xây dựng lại cần được xem xét trên cơ sở kết quả kiểm định, mức độ an toàn thực tế và các quy định pháp luật có liên quan. Cách tiếp cận này sẽ góp phần phân định rõ hơn giữa niên hạn kỹ thuật của công trình với việc xử lý quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu khi chung cư bước vào giai đoạn hết thời hạn sử dụng.

Đặc biệt, theo luật sư Trần Thị Thanh Thảo, việc Chính phủ yêu cầu quy định cụ thể cơ chế xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn. Theo đó, cần xác định rõ quyền của chủ sở hữu đối với phần tài sản và quyền sử dụng đất gắn với nhà chung cư khi công trình phải xây dựng lại, cũng như trách nhiệm và nghĩa vụ tài chính của họ trong quá trình cải tạo, xây dựng mới. 

"Khi công trình hết thời hạn sử dụng, điều người dân cần được biết không chỉ là tòa nhà sẽ được xử lý như thế nào, mà còn là quyền của mình đối với tài sản và quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện ra sao", luật sư Thảo nhấn mạnh.

Theo đó, việc minh bạch hóa quyền, nghĩa vụ và cơ chế tài chính sẽ giúp xác định rõ phạm vi trách nhiệm của từng chủ thể, qua đó hạn chế khoảng trống pháp lý khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Khi quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm tài chính được quy định rõ ràng, người dân, doanh nghiệp và các chủ thể liên quan sẽ có cơ sở chủ động hơn trong quá trình xây dựng lại công trình. Đây cũng là tiền đề quan trọng để tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư, đồng thời bảo đảm sự hài hòa giữa quyền lợi chính đáng của người dân và tính khả thi của dự án.

Để niên hạn chung cư không còn là "bài toán" khó giải

Từ những vấn đề đặt ra trên, luật sư Trần Thị Thanh Thảo cho rằng, để các định hướng tại Nghị quyết số 278/NQ-CP được thể chế hóa đồng bộ, khả thi và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, quá trình xây dựng, hoàn thiện các quy định liên quan cần tiếp tục làm rõ một số vấn đề cốt lõi.

Theo luật sư Thảo, cần minh bạch ngay từ đầu cách xác định niên hạn và cơ chế công bố thông tin. Thời hạn sử dụng của nhà chung cư cần được xác định cụ thể trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ để người dân có đầy đủ thông tin trước khi quyết định giao dịch. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu cơ chế hậu kiểm linh hoạt đối với những công trình đã hết niên hạn thiết kế nhưng qua kiểm định vẫn bảo đảm an toàn. Trong trường hợp này, có thể xem xét cho phép gia hạn thời gian sử dụng theo từng giai đoạn, chẳng hạn 5 - 10 năm, trên cơ sở kiểm định định kỳ, nhằm tránh lãng phí tài sản của xã hội và người dân.

"Niên hạn thiết kế không nên trở thành một mốc thời gian cứng, cứ đến hạn là công trình phải chấm dứt sử dụng, nếu thực tế công trình vẫn bảo đảm an toàn. Điều quan trọng là phải có cơ chế kiểm định, đánh giá định kỳ và quy định rõ điều kiện để được tiếp tục sử dụng", luật sư Thảo nhận định.

Bên cạnh đó, luật sư cho rằng cơ chế tài chính khi xây dựng lại chung cư cần được thiết kế minh bạch và có khả năng dự liệu. Bộ Xây dựng có thể phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu một công thức xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ sở hữu khi xây dựng mới, trong đó khoản đóng góp được tính toán trên cơ sở chi phí xây dựng thực tế và tỷ lệ diện tích sở hữu. Theo quan điểm của luật sư, cần tiếp tục làm rõ cách xử lý các khoản liên quan đến đất trong cơ chế này, tránh để người dân phải gánh những nghĩa vụ tài chính không rõ căn cứ hoặc phát sinh chồng chéo. Đồng thời, cơ chế tái định cư tại chỗ cũng cần được quy định cụ thể, trong đó có thể nghiên cứu hệ số quy đổi diện tích từ căn hộ cũ sang căn hộ mới theo hướng hợp lý, để người dân được bảo đảm chỗ ở tương đương mà không phải chịu áp lực tài chính quá lớn.

Một vấn đề khác được luật sư Thảo lưu ý là đa dạng hóa mô hình đầu tư và cơ chế hình thành sự đồng thuận của cư dân. Đối với những chung cư đã hết niên hạn, xuống cấp hoặc không còn bảo đảm an toàn, cần nghiên cứu một tỷ lệ đồng thuận phù hợp để quyết định phương án xây dựng lại, lựa chọn chủ đầu tư hoặc tổ chức nguồn vốn. 

"Có thể nghiên cứu ngưỡng đồng thuận khoảng 70 - 80% tổng số chủ sở hữu thay vì yêu cầu sự đồng thuận tuyệt đối, bởi trong thực tế, việc chờ 100% chủ sở hữu thống nhất có thể khiến quá trình cải tạo, xây dựng lại kéo dài", luật sư đề xuất.

Cùng với mô hình doanh nghiệp tham gia đầu tư, luật sư Thảo cũng đề xuất nghiên cứu hành lang pháp lý cho mô hình cư dân chủ động tổ chức xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, cư dân có thể thành lập ban đại diện, huy động nguồn lực hoặc hợp tác trực tiếp với nhà thầu để triển khai dự án nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật. Cách tiếp cận "Nhân dân tự làm - Nhà nước hỗ trợ", theo bà, có thể mở thêm một phương án huy động nguồn lực, giảm các tầng nấc trung gian và tăng khả năng chủ động của cộng đồng cư dân đối với tài sản của mình.

Đối với các tình huống chuyển tiếp và đặc thù, luật sư Thảo cho rằng cần đặc biệt làm rõ mối quan hệ giữa nhà và quyền sử dụng đất. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ để xây dựng lại, pháp luật cần quy định rõ quyền, nghĩa vụ của các chủ sở hữu đối với phần quyền sử dụng đất chung gắn với công trình, cũng như cơ chế xử lý trong trường hợp có doanh nghiệp tham gia đầu tư. Theo đề xuất của luật sư, cần bảo đảm nguyên tắc quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân đối với phần đất chung không bị bỏ ngỏ chỉ vì công trình trên đất đã hết thời hạn sử dụng; đồng thời, doanh nghiệp tham gia dự án phải có cơ chế thỏa thuận, phân chia lợi ích và thực hiện các nghĩa vụ liên quan một cách minh bạch.

Cuối cùng, để hạn chế việc chung cư xuống cấp sớm và kéo dài tối đa thời gian khai thác an toàn của công trình, luật sư Thảo đề xuất nghiên cứu cơ chế bảo trì dài hạn. Trong đó, có thể xem xét việc bổ sung nguồn kinh phí bảo trì hoặc cơ chế quản lý, bổ sung quỹ bảo trì từ khoảng năm thứ 20 trở đi, phù hợp với đặc điểm và tuổi thọ của từng công trình. Theo luật sư, nếu có cơ chế bảo trì chủ động và dài hạn ngay từ trong vòng đời công trình, việc xử lý chung cư hết niên hạn sẽ không chỉ dừng ở câu chuyện "đến hạn thì xây lại", mà còn hướng tới quản lý tốt hơn chất lượng công trình trong suốt quá trình sử dụng./.