Niên hạn sử dụng chung cư: Cần truyền tải đúng bản chất và hoàn thiện cơ chế thực thi để tạo niềm tin thị trường

Ngày 28/7/2026 vừa qua, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã ký ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Tại khoản 2.2 phần nhiệm vụ và giải pháp, Nghị quyết nêu định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Liên quan đến nội dung này, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, đây là định hướng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị. Tuy nhiên, đây cũng là chính sách tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, tâm lý thị trường và xu hướng phát triển các phân khúc bất động sản, do đó cần được thiết kế với lộ trình và cơ chế thực thi phù hợp.

Làm rõ bản chất quyền tài sản, tạo hành lang pháp lý tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ

Theo VARS IRE, điểm quan trọng cần được làm rõ là định hướng mới không làm thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được Nhà nước giao ổn định, lâu dài theo quy định. Nội dung được điều chỉnh chỉ liên quan đến thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, tức căn cứ vào tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

VARS IRE cho rằng, cách tiếp cận này phù hợp với bản chất của bất động sản khi quyền sử dụng đất và tuổi thọ công trình là hai yếu tố có tính chất khác nhau. Trong khi quyền sử dụng đất có thể được xác lập ổn định, lâu dài, thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác và công tác quản lý, bảo trì. 

"Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn", VARS IRE nêu.

Bên cạnh đó, đơn vị này cũng cho rằng quy định mới sẽ tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ một trong những "điểm nghẽn" lớn nhất hiện nay là cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Thực tế, tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương, hàng trăm khu chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn nhưng việc cải tạo, xây dựng lại vẫn diễn ra chậm.

Theo VARS IRE, một trong những nguyên nhân cốt lõi là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Vì vậy, nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu. Đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn.

Cần lộ trình thực thi phù hợp để tránh xáo trộn thị trường

Tuy nhiên, VARS IRE cũng cho rằng, mặc dù định hướng chính sách có cơ sở về quản lý đô thị và quản lý vòng đời công trình, song trong ngắn hạn, vấn đề cần đặc biệt quan tâm là phản ứng của thị trường.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy phần lớn người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở không chỉ là nơi an cư mà còn là tài sản tích lũy có giá trị lâu dài, thậm chí mang ý nghĩa truyền đời. Chính vì vậy, tâm lý ưu tiên quyền sở hữu ổn định, lâu dài đã ăn sâu trong nhận thức của phần lớn người dân. Bất kỳ thay đổi nào liên quan đến việc "giới hạn" thời gian sở hữu đều có thể làm nảy sinh tâm lý băn khoăn, thận trọng nếu không được giải thích đầy đủ.

"Nếu quy định mới không được truyền thông và quy định rõ ràng, người mua rất dễ hình thành tâm lý rằng họ phải thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ nhưng chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định. Cách hiểu này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư, khiến một bộ phận nhu cầu dịch chuyển sang nhà thấp tầng hoặc đất nền do tâm lý ưu tiên tài sản gắn với quyền sở hữu lâu dài", VARS IRE nhận định.

Trong khi đó, quỹ đất, đặc biệt tại khu vực trung tâm các đô thị lớn, ngày càng khan hiếm và không đủ để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở thấp tầng. Vì vậy, theo VARS IRE, thách thức lớn nhất của chính sách là ở khả năng tạo dựng niềm tin và sự đồng thuận của thị trường. 

Để làm được điều đó, điều quan trọng là cần truyền tải đúng bản chất của định hướng chính sách, tránh cách hiểu đơn thuần rằng đây là quy định "chung cư có thời hạn". VARS IRE nhấn mạnh, điểm cốt lõi của định hướng không phải là quy định thời hạn sử dụng căn hộ, mà là nguyên tắc "gắn với bảo đảm quyền tài sản" của chủ sở hữu. Điều này đồng nghĩa với việc khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn tiếp tục được bảo đảm thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Tuy nhiên, để nguyên tắc này thực sự đi vào cuộc sống và tạo được sự đồng thuận của thị trường, theo VARS IRE, cần tiếp tục làm rõ nhiều nội dung quan trọng như tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng; cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới; cũng như phương án xử lý đối với các trường hợp không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia. 

"Đây mới là những yếu tố quyết định tính khả thi của chính sách cũng như khả năng tạo dựng niềm tin cho người dân và thị trường", VARS IRE nhấn mạnh.

Từ những phân tích trên, VARS IRE kiến nghị một số giải pháp nhằm bảo đảm chính sách đạt được mục tiêu quản lý nhưng không tạo ra những tác động ngoài mong muốn đối với thị trường bất động sản.

Thứ nhất, cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng.

Thứ hai, cần cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn, đặc biệt là quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại và cơ chế phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính.

Thứ ba, cần xây dựng quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư xây dựng mới nhằm hạn chế tâm lý bất ổn và tránh gây xáo trộn thị trường trong giai đoạn đầu triển khai.

Thứ tư, cần đẩy mạnh công tác truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách. Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm mất quyền sử dụng đất lâu dài, mà hướng tới quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn công trình và bảo vệ quyền lợi của người dân khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

VARS IRE cho rằng, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình là một định hướng phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị hiện đại và quản lý vòng đời công trình, đồng thời có thể góp phần tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả của chính sách cần lưu ý bảo đảm quyền tài sản, tính minh bạch của cơ chế thực hiện và khả năng tạo dựng niềm tin đối với người dân và thị trường. 

"Chỉ khi ba yếu tố này được bảo đảm đồng thời, chính sách mới có thể đạt được mục tiêu phát triển đô thị bền vững, đồng thời duy trì sự ổn định và sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ chung cư", VARS IRE nhận định./.