Thích
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, đưa vào kinh doanh theo quy định, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Còn đối với các sàn giao dịch bất động sản, không được phép thay mặt chủ đầu tư nhận tiền booking (đặt chỗ - đặt mua) tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán cũng như chưa được chủ đầu tư ủy quyền.
Tuy nhiên, thời gian vừa qua, tại một số địa phương, tình trạng các môi giới tiến hành tư vấn, nhận tiền booking tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán, vẫn đang diễn ra một cách rầm rộ.
Qua nghiên cứu các hoạt động quảng bá, giới thiệu và thăm dò thị trường tại các dự án đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng và đặt dưới góc độ nhìn nhận, đánh giá, phân tích của các chuyên gia nhằm đưa ra những nhận định thực tế và mức độ rủi ro với khách hàng cũng như đề xuất các giải pháp siết chặt quản lý và bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Reatimes khởi đăng bài viết: "Ninh Bình: Thận trọng xuống tiền mua bất động sản tại dự án Lynn Times Onsen Retreat Nam Hà Nội".
Trân trọng giới thiệu!
Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản Ninh Bình đang có những sự phát triển vượt bậc, rõ ràng với hàng loạt dự án lớn nhỏ được khởi công, phần lớn các dự án dù mới khởi công nhưng đã được triển khai một cách khẩn trương; các vướng mắc pháp lý tại một số dự án cũng dần được các cơ quan chức năng tỉnh Ninh Bình từng bước được tháo gỡ.
Đặc biệt, sự chỉ đạo quyết liệt và công tác quản lý chặt chẽ của các cơ quan chức năng đã góp phần nâng cao tính minh bạch, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản Ninh Bình phát triển ổn định, bền vững và khai thác hiệu quả các tiềm năng sẵn có.
Theo khảo sát và nghiên cứu thị trường bất động sản tỉnh Ninh Bình thời gian qua, đối với các dự án đã được phép đưa sản phẩm ra thị trường, thông tin pháp lý và tiến độ triển khai đều được công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng tỉnh, qua đó giúp người dân, khách hàng và nhà đầu tư tiếp cận thông tin chính thống, đầy đủ và kịp thời.
Chủ đầu tư công bố chính sách bán hàng, môi giới rầm rộ mời nộp tiền tiền đặt chỗ
Bên cạnh những dự án được triển khai đúng quy định và đóng góp tích cực vào sự phát triển chung của thị trường, tại tỉnh Ninh Bình vẫn còn xuất hiện một số trường hợp phát sinh thông tin gây nhiễu loạn thị trường và tiềm ẩn những rủi ro tranh chấp.
Cá biệt như tại dự án Lynn Times Onsen Retreat Nam Hà Nội do Công ty TNHH Onsen Fuji Hà Nam làm chủ đầu tư. Qua rà soát thông tin công khai về các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng tỉnh Ninh Bình, đến ngày 15/6/2026, chưa ghi nhận thông tin về việc dự án này được xác nhận đủ điều kiện mở bán theo quy định.
Dự án Lynn Times Onsen Retreat Nam Hà Nội (Ảnh: Trọng Hiếu).
Thế nhưng, theo tài liệu mà phóng viên Reatimes nghiên cứu và khảo sát, khi dự án chưa được công khai thông tin về dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng tỉnh Ninh Bình thì vào ngày 30/3/2026, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn Onsen Fuji đã ban hành Thông báo chính sách bán hàng áp dụng cho các căn liền kề, biệt thự tại dự án này. Tiếp đó đến 21/4/2026, doanh nghiệp này tiếp tục ban hành Thông báo về chính sách bán hàng áp dụng cho căn hộ Thera Home tại dự án.
Những chính sách bán hàng được Công ty Cổ phần Tập Đoàn Onsen Fuji ban hành (Ảnh chụp tài liệu).
Đáng chú ý, sau khi Tập đoàn Onsen Fuji ban hành các thông báo trên, các nhân viên môi giới và sàn giao dịch bất động sản đã tiến hành giới thiệu sản phẩm, quảng bá và sử dụng các chính sách bán hàng trên để tiếp nhận đăng ký, đặt cọc của khách hàng.
Cụ thể, theo nhân viên môi giới P. được giới thiệu là nhân viên Công ty CP Tập đoàn FOUR HOME cho biết, dự án hiện tại có chung cư cao tầng và biệt thự liền kề, với mỗi loại hình thì có một giá và chính sách khác nhau.
Môi giới P. tư vấn, đối với sản phẩm chung cư cao tầng, hiện tại dự án có 2 tòa chung cư, các sản phẩm tại chung cư hiện tại có giá từ 1,3 -1,6 tỷ đồng/ căn đối với căn studio có diện tích 32m2. Chủ đầu tư tặng gói nội thất 250 triệu với sản phẩm, nếu khách hàng không lấy gói nội thất sẽ được giảm 200 triệu đồng. Chủ đầu tư cũng cam kết nếu khách hàng cho thuê sẽ thuê lại 5 năm với giá 10 triệu/tháng để chủ đầu tư vận hành. Thời gian sử dụng các căn hộ tại dự án là 50 năm.
Tương tự, các căn hộ 1 phòng ngủ sẽ có giá từ 1,6-1,8 tỷ và căn 2 ngủ là căn góc có giá từ 2,8 đến hơn 3 tỷ đồng.
Chính sách bán hàng từng phân khúc (Ảnh tài liệu môi giới cung cấp).
Về chính sách bán hàng, môi giới P. cũng cho biết, các chính sách vay ngân hàng tại dự án sẽ chia làm 36 đợt trong vòng 3 năm, nếu khách hàng ký văn bản thỏa thuận tức là ký cọc 50 triệu đồng thì khoảng 6 đến 7 ngày tiếp theo khách hàng sẽ vào tiếp 5% tổng giá trị (đã bao gồm tiền cọc 50 triệu đồng ban đầu), đến khi khách hàng đóng đủ 12% thì sẽ tiến hành làm hợp đồng mua bán (khoảng hơn 2 tháng). Từ đợt 5 trở đi khách hàng sẽ đóng 2% /tháng và đến khi đóng được 50% nếu khách hàng có vay vốn ngân hàng thì ngân hàng sẽ vào giải ngân. Đặc biệt, đối với hình thức thanh toán sớm, khách hàng sẽ được chiết khấu 10% giá trị căn hộ.
Cũng theo môi giới đang rao bán bất động sản tại dự án này, đối với các căn biệt thự cũng được chia làm các loại khác nhau trong đó biệt thự song lập Premier Villas với số lượng 54 căn có diện tích đất 120m2 được thiết kế 2 tầng, 3 phòng ngủ và 1 bể bới có giá rumor từ 5,6-5,9 tỷ đồng/căn; biệt thự song lập Master Villas với số lượng 12 căn có diện tích đất 170m2 được thiết kế 2 tầng với 4 phòng ngủ,1 bể bơi có giá Rumor 8,2 - 8,3 tỷ đồng/căn.
Biệt thự liền kề Grand Villas với số lượng 28 căn có diện tích đất 120m2 với thiết kế 2 tầng, 4 Phòng Ngủ, 1 bể bơi có giá Rumor 6,7 - 6,9 tỷ đồng/căn. Còn với Shophouse thương mại số lượng 36 căn có diện tích đất 90m2 được thiết kế 3 tầng với giá rumor từ 6,1 – 6,3 tỷ đồng/căn.
Đối với mỗi sản phẩm và hình thức thanh toán cũng sẽ có những chính sách, ưu đãi khác nhau. Để chứng minh cho những lời nói của mình, chị P. cũng gửi những chính sách, giá bán Rumor căn điển hình dự kiến cho khách hàng để khách hàng kiểm chứng và tham khảo.
Một số giao dịch được các môi giới dùng để quảng cáo, tạo niềm tin cho người đang quan tâm bất động sản dự án Lynn Times Onsen Retreat Nam Hà Nội (Ảnh môi giới chia sẻ).
Theo khảo sát của phóng viên Reatimes vào ngày 19/6/2026, trên công trường dự án được chia thành 2 khu vực khác nhau nằm tại 2 bên đường. Tại nhiều vị trí đã được triển khai xây dựng các trụ móng, còn tại một số khu vực trên dự án vẫn chưa tiến hành triển khai. Trên công trường đã xuất hiện nhiều hệ thống máy móc, tuy nhiên tại thời điểm ghi nhận, số lượng công nhân trên công trường không nhiều. Đặc biệt, trên khu đất triển khai dự án, chưa hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật.
Trên công trường đã xuất hiện 2 khu vực được sử dụng làm điểm tư vấn bán hàng, tuy nhiên trên công trường công nhân, máy móc triển khai còn ít (Ảnh: Trọng Hiếu).
Liên quan đến những nội dung trên, trao đổi và thông tin với đại diện Sở Xây dựng tỉnh Ninh Bình, một cán bộ của đơn vị cho biết đơn vị này đã tiếp nhận thông tin và sẽ tiến hành kiểm tra những thông tin phóng viên cung cấp liên quan đến những hoạt động tại dự án.
Nhiều rủi ro cần lưu ý tại những dự án chưa đủ điều kiện
Theo nhận định của các chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, việc các sàn giao dịch, các đơn vị môi giới ký kết với người dân và nhận một khoản tiền của khách hàng với nội dung môi giới cho người dân đăng ký mua bất động sản dưới những tên gọi như: Phiếu đăng ký, Phiếu đăng ký giữ chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng, thỏa thuận đặt chỗ... là vi phạm điều cấm của Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật.
Dự án chưa được Sở Xây dựng Ninh Bình công bố thông tin xác nhận đủ điều kiện mở bán trên cổng thông tin điện tử (Ảnh: Trọng Hiếu).
Ngoài ra, chuyên gia cũng khẳng định, một dự án chỉ được phép nhận tiền từ khách hàng khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) và các văn bản pháp luật có liên quan.
Từng đưa ra nhận định về vấn đề này với phóng viên Reatimes, luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật nhấn mạnh, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, Điều 6 của Luật quy định, trước khi đưa dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ các thông tin dự án, bao gồm cả văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Đối với khách hàng có nhu cầu mua bất động sản, luật sư Diệp Năng Bình lưu ý, khách hàng không nên ký bất kỳ phiếu đăng ký quyền chọn mua, phiếu đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ, booking… nào nếu dự án chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán do Sở Xây dựng cấp. Đồng thời, chỉ nên giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư hoặc sàn được ủy quyền hợp pháp, có đủ cơ sở pháp lý theo quy định, đồng thời phải yêu cầu cung cấp bản sao giấy tờ pháp lý của dự án trước khi chuyển tiền.
Còn theo luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch - sàn môi giới thường sử dụng các dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, phiếu đặt chỗ ưu tiên hoặc thỏa thuận đặt chỗ…để "lách" quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. "Những hợp đồng này thường không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vì chúng không phải là hợp đồng mua bán chính thức", luật sư nhấn mạnh.
Để ngăn chặn các chủ đầu tư và sàn môi giới "lách" các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bằng cách thực hiện các hợp đồng góp vốn, đặt cọc, luật sư Trần Tuấn Anh cũng cho rằng, các cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản, như Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng liên quan, cần tăng cường giám sát các dự án bất động sản, đảm bảo rằng chỉ những dự án đủ điều kiện mới được phép rao bán hoặc ký hợp đồng.
Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản
Theo Điều 8, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm:
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Xử phạt hành vi Bán/Kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện
Việc rao bán, quảng cáo, nhận đặt cọc/thu tiền khi dự án chưa đủ điều kiện được coi là hành vi Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định (chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai).
Theo Điều 58, Nghị định 16/2022:
Điểm a, Khoản 3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với hành vi Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.
Khoản 4. Phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau đây:
a) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;
b) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định;
c) Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án, bên nhận chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc không đủ năng lực tài chính theo quy định thì xử phạt theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
d) Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định;
đ) Huy động vốn không đúng quy định;
e) Sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.
Về biện pháp khắc phục hậu quả, Điểm p), Khoản 6 quy định: Buộc hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định với hành vi quy định tại điểm đ khoản 4 Điều này.
