Chủ đầu tư khẳng định chưa mở bán nhưng môi giới đã rầm rộ nhận booking tại dự án The Vista Văn La

Chủ đầu tư khẳng định dự án chưa đủ điều kiện mở bán

Dự án Khu nhà ở Văn La được UBND tỉnh Hà Tây (theo đơn vị hành chính trước đây) giao cho Công ty CP đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico - nay đã đổi tên thành Công ty Cổ phần SJ Group) làm chủ đầu tư từ năm 2006 và được giao đất từ năm 2008. Đến tháng 11/2015, dự án lại được UBND TP. Hà Nội phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Theo kế hoạch ban đầu, dự án được triển khai trong hơn 5 năm, từ quý II/2008 đến quý IV/2013. Tuy nhiên, tiến độ dự án này đã không được đảm bảo theo kế hoạch ban đầu khiến dự án rơi vào tình trạng đắp chiếu.

Đến tháng 5/2023, UBND TP. Hà Nội ra quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án và đến tháng 11/2024, Sở Xây dựng Hà Nội cấp Giấy phép xây dựng số 47/GPXD triển khai hạ tầng kỹ thuật cho dự án.

Thời gian vừa qua, theo khảo sát của Reatimes tại dự án máy móc mới chỉ bắt đầu san lấp hạ tầng nhưng lực lượng môi giới đã rầm rộ quảng cáo, mời gọi khách hàng nộp tiền "booking" (giữ chỗ), bất chấp dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để được mở bán.

Liên quan đến tình trạng trên, trao đổi với phóng viên Reatimes, ông Nguyễn Công Chính - Phó Tổng giám đốc SJ Group - khẳng định các hoạt động tiếp xúc khách hàng của các đơn vị tư vấn trên thị trường hiện nay (nếu có) là hoạt động khảo sát, nghiên cứu thị trường theo nhu cầu của chính các đơn vị, hoàn toàn không phải SJ Group tổ chức thực hiện.

"Chủ đầu tư luôn tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện tại, dự án mới đang ở giai đoạn chuẩn bị và giới thiệu thông tin ra thị trường và chưa đủ điều kiện mở bán, do đó hiện tại Chủ đầu tư chưa thực hiện ký kết Hợp đồng mua bán và tuyệt đối không thu bất kỳ khoản tiền mua bán nào từ khách hàng", ông Chính nhấn mạnh.

Về tiến độ dự án, Phó Tổng giám đốc SJ Group cho biết, hiện tại, công ty đang tập trung đẩy mạnh thi công trên công trường, đảm bảo tiến độ và chất lượng theo đúng quy hoạch được duyệt. Trong đó, hạng mục hạ tầng kỹ thuật (thi công nền, tuyến đường, hệ thống thoát nước và cấp phối kết cấu áo đường) đã đạt 75% khối lượng, còn hạng mục chung cư cao tầng đang bám sát tiến độ thi công cọc và tường vây, đạt 50% khối lượng.

"Công ty đang tích cực hoàn thiện các thủ tục để đủ điều kiện đưa dự án vào kinh doanh theo đúng quy định, cam kết tập trung tối đa mọi nguồn lực để hoàn thành và bàn giao dự án trong năm 2028. Khi dự án đủ điều kiện bán hàng theo quy định pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản, chúng tôi sẽ có công bố chính thức", đại diện SJ Group thông tin.

Môi giới hướng khách hàng xuống tiền tại dự án

Theo lời khẳng định của đại diện chủ đầu tư, hiện tại dự án chưa đủ điều kiện mở bán, tuy nhiên trên thị trường hiện nay, nhiều môi giới của các đơn vị khác nhau vẫn rầm rộ quảng bá, nhận booking tại dự án.

Tư vấn khách hàng booking căn chung cư tại The Vista Văn La, một môi giới tên H.Q (tự nhận là nhân viên công ty TNHH Bất động sản Trí Long - Đại lý phân phối chính thức dự án) giới thiệu, dự án có 2 tòa chung cư ký hiệu V1 và V2, trong đó môi giới đang nhận đặt chỗ đối với tòa V1.

"Tòa V1 có 416 căn nhưng hơn 100 căn là suất ngoại giao, chỉ có 300 căn để bán, mà đến nay đã có 3.150 lượt booking. Như vậy, trung bình 1 căn hộ có đến hơn 10 lượt booking, tỷ lệ cạnh tranh như đi thi đại học", môi giới H.Q chia sẻ.

Về cách thức giao dịch, H.Q hướng dẫn, khách hàng đóng 100 triệu đồng và ký phiếu xác nhận nhu cầu với đơn vị môi giới để "giữ suất", xếp thứ tự ưu tiên khi dự án mở bán. Dự kiến đến tháng 10/2026, dự án hoàn thiện hạ tầng, đủ điều kiện để mở bán, khách hàng sẽ được ký hợp đồng mua bán chính thức.

Cũng theo thông tin từ các nhân viên môi giới cho biết, dù thời điểm này dự án mới chỉ nhận booking, đặt chỗ, song đã có chính sách chiết khấu cũng như dự thảo chính sách cho người mua nhà được ngân hàng VietABank được ban hành.

Cụ thể, theo các chính sách mà nhân viên môi giới này tư vấn cho khách hàng thì với phương án thanh toán theo tiến độ anh sẽ được chiết khấu 3%; Thanh toán sớm sẽ được chiết khấu 10% và phương án thanh toán theo hình thức vay ngân hàng sẽ được ân hạn nợ gốc 5 năm và ân hạn nợ lãi 2 năm. Ngoài ra với 200 khách hàng mua sớm sẽ được chiết khấu thêm 2% đối với cả 3 phương án thanh toán và được miễn phí 2 năm phí dịch vụ.

Đối với hình thức vay ngân hàng, nhân viên môi giới tại dự án cho biết, hiện tại dự án chưa mở bán chính thức, tuy nhiên tại dự án này Ngân hàng VietABank – PGD Tây Hà Nội đã ban hành dự thảo chính sách cho người mua nhà, cụ thể Ngân hàng này đưa ra tỷ lệ vay tối đa lên tới 80% giá trị bất động sản tại dự án, trường hợp khách hàng bổ sung tài sản thế chấp, tỷ lệ tài trợ tối đa lên tới 100% nhu cầu vốn của khách hàng, thời gian vay tối đa là 50 năm với ân hạn trả nợ gốc tối đa 5 năm.

Để minh chứng cho những lời nói của mình, các nhân viên của các sàn giao dịch tại dự án cũng gửi cho khách hàng những thông tin về các giao dịch mà các đơn vị này thực hiện.

Rà soát thông tin dự án nhà ở đủ điều kiện về bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trên địa bàn Hà Nội trên cổng thông tin của Sở Xây dựng Hà Nội tính đến ngày 29/5/2026 không có thông tin về dự án The Vista Văn La trên đủ điều kiện mở bán.

Hướng khách hàng xuống tiền tại dự án không phải là hoạt động thăm dò thị trường

Theo nhận định của chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, nội dung của các giao dịch này không phải là cung cấp dịch vụ môi giới (trung gian giữa chủ đầu tư và người dân). Họ chưa thu phí môi giới nhưng có sự hứa hẹn về việc công ty môi giới thực hiện hành vi trong tương lai là đưa người dân vào mua bất động sản của một dự án chưa biết giá bán là bao nhiêu, vị trí nào, chưa biết khi nào đủ điều kiện giao dịch…, đồng thời đưa ra một nghĩa vụ là người dân phải nộp một khoản tiền đặt cọc để giữ chỗ.

Mặt khác, các giao dịch phiếu đăng ký quyền chọn mua, đặt chỗ thiện chí, phiếu đăng ký nguyện vọng… là các giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của Luật nên bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý. Theo đó, nhân viên môi giới không có nghĩa vụ pháp lý phải đảm bảo quyền ưu tiên mua cho khách hàng bằng các giao dịch dân sự không được pháp luật công nhận nói trên.

Chuyên gia cũng cho rằng, các giao dịch dân sự như trên không phải là hoạt động thăm dò thị trường vì hoạt động nghiên cứu thăm dò có hàng loạt hành vi như tìm kiếm, tổng hợp, phân tích đối với các thông tin về sản phẩm, về nhu cầu khách hàng, khả năng thanh toán… nếu một công ty môi giới cung cấp dịch vụ nghiên cứu thị trường cho chủ đầu tư. Trong khi đó, phiếu đăng ký quyền chọn mua, đặt chỗ, đăng ký nguyện vọng… thì chỉ nhắm đến thu tiền của người dân.

Với người dân, các giao dịch trên đều bị vô hiệu nên họ có thể gặp nhiều rủi ro khi phải nhờ sự trợ giúp của pháp luật, thậm chí việc nhận về khoản tiền đã đặt trước cho công ty môi giới cũng rất khó khăn, mất nhiều thời gian, chi phí cho việc đòi tiền.

Từng đưa ra nhận định về vấn đền này với phóng viên Reatimes, luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật nhấn mạnh, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, Điều 6 của Luật quy định, trước khi đưa dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ các thông tin dự án, bao gồm cả văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Đối với khách hàng có nhu cầu mua bất động sản, luật sư Diệp Năng Bình lưu ý, khách hàng không nên ký bất kỳ phiếu đăng ký quyền chọn mua, phiếu đặt cọc, phiếu đặt chỗ thiện chí, booking… nào nếu dự án chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán do Sở Xây dựng cấp. Đồng thời, chỉ nên giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư hoặc sàn được ủy quyền hợp pháp, có đủ cơ sở pháp lý theo quy định, đồng thời phải yêu cầu cung cấp bản sao giấy tờ pháp lý của dự án trước khi chuyển tiền.

Cũng theo các chuyên gia pháp lý, những hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, phiếu đặt chỗ ưu tiên hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh thường được sử dụng để "lách" quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Những văn bản này không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vì chúng không phải là hợp đồng mua bán chính thức.

Còn theo luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch - sàn môi giới thường sử dụng các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, phiếu đặt chỗ ưu tiên hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để "lách" quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

"Những hợp đồng này thường không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vì chúng không phải là hợp đồng mua bán chính thức", luật sư nhấn mạnh.

Để ngăn chặn các chủ đầu tư và sàn môi giới "lách" các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bằng cách thực hiện các hợp đồng góp vốn, đặt cọc, luật sư Trần Tuấn Anh cũng cho rằng, các cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản, như Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng liên quan, cần tăng cường giám sát các dự án bất động sản, đảm bảo rằng chỉ những dự án đủ điều kiện mới được phép rao bán hoặc ký hợp đồng.