"Thị trường bất động sản mắc 3 thứ bệnh của người già"
Theo thống kê, tính đến hết quý I/2025, dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản đạt xấp xỉ 3,5 triệu tỷ đồng, tăng thêm 1,3% so với thời điểm cuối năm 2024 và chiếm 21,3% tổng dư nợ nền kinh tế.
Chỉ trong hơn một năm trở lại đây, tín dụng đổ vào lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đã tăng tới 16%. Trong khi đó, tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, như mua nhà để ở, chỉ tăng khiêm tốn ở mức 4,6%. Việc dòng vốn tín dụng ồ ạt chảy vào hoạt động đầu tư, kinh doanh đang đặt ra nhiều lo ngại về sự mất cân đối và tiềm ẩn rủi ro lớn đối với hệ thống ngân hàng, đặc biệt là nguy cơ gia tăng nợ xấu trong bối cảnh thị trường chưa thực sự phục hồi bền vững. Bởi hầu hết các khoản vay tại các ngân hàng đều sử dụng tài sản bảo đảm là nhà đất, nhưng tình trạng nợ xấu thời gian gần đây gia tăng cả số lượng lẫn tỷ lệ.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết năm 2024, tổng dư nợ tại các tổ chức tín dụng hơn 16,9 triệu tỷ đồng. Trong đó, nợ nhóm 2 (các khoản vay có dấu hiệu cảnh báo rủi ro) tại các ngân hàng thương mại là hơn 211.709 tỷ đồng, chiếm 1,25% tổng dư nợ. Con số này đã giảm 7% so với cuối năm 2023. Trong đó, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần chiếm phần lớn với hơn 118.756 tỷ đồng, tương đương 56,1% tổng nợ nhóm 2 của toàn bộ hệ thống ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên, tổng số dư nợ xấu (nợ nhóm 3-5) đã tăng 17% so với đầu năm, tương đương 32.621 tỷ đồng, nâng tổng số dư nợ xấu toàn ngành lên 227.103 tỷ đồng.
Liên quan đến dòng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản, trao đổi tại một diễn đàn gần đây, GS.TS. Trần Ngọc Thơ, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay mắc 3 thứ bệnh của người già: Thứ nhất là huyết áp cao, thứ hai là đường huyết cao và thứ ba là cholesterol cao.
GS.TS. Trần Ngọc Thơ, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia.
GS.TS. Trần Ngọc Thơ lý giải: "Huyết áp cao thể hiện qua giá nhà quá cao, gấp mấy chục lần thu nhập. Người dân phải mất hàng trăm năm mới có được nhà. Điều này nếu không xử lý thì sẽ rất nguy hiểm. Hiện nay, chúng ta đã xử lý vấn đề này bằng các Nghị quyết của Quốc hội.
Đường huyết cao thể hiện qua cơ chế đặc thù và dòng vốn. Đây là hai yếu tố mà ngành bất động sản đang phụ thuộc. Nếu như phụ thuộc quá nhiều sẽ rất dễ nguy hiểm. Đặc biệt khi quá lệ thuộc vào hệ thống ngân hàng thì thị trường có nguy cơ tắc nghẽn.
Cholesterol cao thể hiện qua hàng tồn kho bất động sản hiện nay quá cao. Và nợ xấu bất động sản tích luỹ là "mảng xơ vữa" trong hệ thống ngân hàng. Nó sẽ âm thầm gây ra "đột quỵ" tài chính. Vấn đề ở đây là ngoài "bệnh nhân" tự chữa thì cần "bác sĩ" tài khóa, tiền tệ phải dám bước ra khỏi vùng an toàn của mình".
Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, tính đến quý IV/2024, lượng tồn kho bất động sản trong các dự án vẫn còn khá lớn, với khoảng 17.058 sản phẩm (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền). Còn số liệu thống kê từ VietstockFinance với 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản tính đến cuối năm 2024 là hơn 491.000 tỷ đồng. Đây là mức tồn kho cao kỷ lục trong hơn 2 thập niên qua.
GS. TS. Trần Ngọc Thơ nhận định: "Có 2 loại cholesterol tốt và xấu. Tốt là phải tập trung đưa nhà ở xã hội, nhà ở thương mại để giải quyết vấn đề cholesterol tích luỹ lâu ngày không tốt cho nền kinh tế. Ngoài ra, cuộc cách mạng tinh giản biên chế dẫn đến dư thừa bất động sản thì làm thế nào để tăng nguồn cung, tức là tạo ra cholesterol tốt cho nền kinh tế".
Theo đó về bài toán phát triển nhà ở xã hội, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong bối cảnh giá nhà rất cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân thì với cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, cùng sự quan tâm của các bộ, ngành địa phương, việc triển khai nhà ở xã hội cũng đã có kết quả tích cực. Tuy nhiên, số lượng các dự án hoàn thành đưa vào sử dụng còn hạn chế. Cho nên, cần phải có cơ chế khuyến khích hơn nữa.
"Chính phủ cũng đang xây dựng và trình Quốc hội về các cơ chế chính sách. Còn đối với vấn đề nguồn vốn, cần phải có quỹ để ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư cần phải được rút ngắn để tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp tham gia. Có như vậy mới mong rằng đạt được mục tiêu đề ra có 1 triệu căn nhà ở xã hội", ông Vương Duy Dũng nhận định.
Cần tiếp tục có cơ chế đặc thù để phát triển bền vững thị trường bất động sản
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, 2 Nghị quyết đặc thù của Quốc hội (Nghị quyết 170 về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, TP. Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa và Nghị quyết 171 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất) cũng đã giải quyết khá nhiều vấn đề, nhưng chỉ một nhóm chứ chưa phải tất cả. Do vậy, cần phải có thêm các cơ chế đặc thù tiếp theo để phục hồi và phát triển bền vững thị trường bất động sản. Giải phóng mặt bằng cũng là một trong những điểm then chốt của các dự án đang bị vướng mắc.
"Tại Hà Nội, như ở khu Trung Văn, xung quanh là những cao ốc rất đẹp nhưng có chỗ vẫn quây tôn khiến cho tổng thể đô thị nhếch nhác. Doanh nghiệp vẫn còn đang phải đi thoả thuận với từng hộ dân. Vấn đề này vẫn chưa được giải quyết suốt mười mấy năm qua. Rất mong Chính phủ, Quốc hội lại có cơ chế đặc thù tiếp theo để giải quyết các vấn đề", TS. Nguyễn Văn Đính dẫn chứng.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích thêm: "Thống kê sơ bộ, trong khoảng 1.000 dự án bị ách tắc, nguồn tiền bị chôn vào đó là trên 30 tỷ USD. Nếu các dự án này được giải phóng thì sẽ tạo động lực kinh tế cực kỳ mạnh. Khi giải quyết hai nghị quyết này, tâm lý doanh nghiệp sẽ được tháo gỡ, tạo ra niềm tin và tăng thêm nguồn cung".
Ảnh minh họa
Bên cạnh đó, theo chuyên gia, nếu dễ dãi để cho dòng vốn chảy vào đầu cơ, như mua đất mà không xây nhà, hay mua chờ để đó thì không phát huy giá trị của nguồn vốn, tạo ra khó khăn trong tiếp cận vốn cho người dân, không tạo động lực cho giới trẻ, dẫn đến người trẻ không mua được nhà, ngại lấy vợ và lập gia đình. Bài học của Trung Quốc và Nhật Bản, khi giới trẻ không lập gia đình sẽ gây ra hệ luỵ rất lớn cho xã hội. Do đó, cần cân nhắc các dòng vốn cần thiết nhưng phải đi đúng mục đích để đạt hiệu quả cao nhất.
Bên cạnh nguồn vốn từ ngân hàng, nền kinh tế thị trường còn có nhiều kênh tiếp cận và huy động vốn khác, như trái phiếu doanh nghiệp. Ông Phạm Phú Khôi, Phó Chủ tịch Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam nhận định, thời gian qua đã chứng kiến những đợt khủng hoảng niềm tin với trái phiếu doanh nghiệp. Rất nhiều nhà đầu tư bất động sản đã sử dụng kênh trái phiếu doanh nghiệp, lấy tiền nhưng không phát triển dự án.
Theo ước tính của VNDirect, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn năm 2025 là khoảng 203 nghìn tỷ đồng tăng 8,5% so với cùng kỳ. Số liệu đã loại trừ các trái phiếu doanh nghiệp được mua lại trước hạn và các trái phiếu doanh nghiệp được gia hạn kỳ hạn theo công bố đến hết ngày 24/01/2025).
Nhóm bất động sản là nhóm có giá trị đáo hạn lớn nhất năm 2025 với tổng giá trị đáo hạn hơn 130 nghìn tỷ đồng, chiếm 64% tổng giá trị đáo hạn năm 2025. 43,4% trong số này tương đương 56 nghìn tỷ đồng là giá trị các trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã gia hạn kỳ hạn sẽ đến hạn. Nếu so với giá trị đáo hạn trong năm 2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn của nhóm bất động sản tăng mạnh với mức tăng 113%. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản vẫn sẽ đối mặt với áp lực dòng tiền trong năm nay.
Ông Phạm Phú Khôi cho hay: "Hiện nay, mục đích sử dụng vốn đã được siết chặt trong công bố thông tin. Tuy nhiên, với các doanh nghiệp bất động sản mới và phát hành trái phiếu cho dự án thì rất khó vì nguồn vốn ngân hàng vẫn là rẻ nhất. Cho nên, khi sử dụng kênh phát hành trái phiếu thì chỉ có doanh nghiệp có bề dày kinh nghiệm và tài sản đã tích luỹ mới tiếp cận được và có khả năng sử dụng vốn một cách uyển chuyển trong mục đích sử dụng của mình".
Còn theo TS. Trương Văn Phước, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, cần phải tạo nguồn cung nhưng vấn đề là tiền đâu? Ông nhấn mạnh cần phải thay đổi nhanh thiết kế thị trường tài chính Việt Nam. Thị trường bất động sản là thành tố rất quan trọng trong bất kỳ nền kinh tế nào. Việc tháo gỡ những nút thắt của thể chế để thị trường này phát triển là điều cần làm.
"Vấn đề cần làm là nhanh chóng sửa được thể chế của thị trường bất động sản gắn với thể chế của một thị trường tài chính. Còn những câu hỏi vốn ở đâu, cho ai vay thì nên để thị trường quyết định", TS. Trương Văn Phước nói./.
