PGS.TS. Đỗ Tú Lan: Khơi thông các dự án tồn đọng là cách để "trả lại hình hài” đồng bộ cho không gian đô thị

Gần 200.000 hecta đất bị “giam lỏng” trong hơn 4.400 dự án, đất đai gặp vướng mắc trên cả nước - số liệu thống kê mới nhất từ Bộ Tài chính không chỉ phơi bày sự lãng phí nguồn lực khổng lồ mà còn cho thấy những “vết sẹo” nham nhở trong công tác quy hoạch và thực thi. Yêu cầu phát triển mới đang đòi hỏi cần có giải pháp đủ mạnh và mang tính cấu trúc nhằm tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn, đồng thời ngăn ngừa vòng luẩn quẩn đình trệ tái diễn ở các dự án mới.

*****

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV Đảng đã đặt mục tiêu giai đoạn 2026 - 2030, tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 50%. Đồng thời, Nghị quyết định hướng phát triển đất nước thông qua việc xác lập mô hình tăng trưởng mới, trong đó hình thành các cực tăng trưởng mạnh, các vùng kinh tế trọng điểm, các đô thị, các đặc khu kinh tế thế hệ mới ngang tầm khu vực và toàn cầu; gắn với đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa.

Mục tiêu xây dựng hệ thống đô thị phát triển đồng bộ và hiện đại trên thực tế đang bị kìm hãm bởi hàng nghìn các dự án dang dở, nằm “đắp chiếu” qua nhiều thập kỷ. Bức tranh phát triển chung khó cải thiện nếu chỉ tiếp tục tập trung vào các dự án mới mà không giải quyết triệt để các vướng mắc, tồn đọng từ các dự án đang tồn tại.

Bộ Tài chính (Cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo 751) cho biết, tính đến ngày 31/3/2025, cả nước ghi nhận có 4.489 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc, tương ứng với 198,4 nghìn ha và tổng mức đầu tư là trên 3,3 triệu tỷ đồng.

Đến thời điểm hiện tại, đã giải quyết được 1.022 dự án (chiếm 23%); đã báo cáo cấp có thẩm quyền cho phép chuẩn bị ban hành chính sách đặc thù để tháo gỡ 2.610 dự án, đất đai (chiếm 58%); còn lại 857 dự án, đất đai với quy mô 53.635,5 ha, tổng mức đầu tư gần 695.000 tỷ đồng cần tiếp tục rà soát, đề xuất giải pháp tháo gỡ trong thời gian tới.

Như vậy, với khoảng 19% dự án vẫn chưa có phương án tháo gỡ, số vốn đầu tư “chôn trong đất” đã lên tới gần 700 nghìn tỷ đồng, chiếm đến 27% diện tích đất bị vướng mắc.

Trước yêu cầu cấp bách phải khơi thông nguồn lực đang bị “đóng băng”, ngày 13/4/2026, Bộ Chính trị đã ban hành Kết luận số 24-KL/TW về tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài. Kết luận nhấn mạnh nguyên tắc xử lý phải đảm bảo không hợp pháp hóa sai phạm, không làm phát sinh vi phạm mới và có giải pháp khắc phục thiệt hại. Bộ Chính trị lưu ý hạn chế tối đa khiếu kiện, đặc biệt đối với các dự án có yếu tố nước ngoài, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba ngay tình.

Trước đó, ngày 10/4, tại Kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cho biết Chính phủ sẽ nghiên cứu, đề xuất Quốc hội sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách đặc thù (Nghị quyết 170) để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai còn tồn đọng với quyết tâm hoàn thành dứt điểm các phương án trong quý II năm nay.

Trong cuộc trao đổi với Reatimes, PGS.TS. Đỗ Tú Lan đánh giá, đây chính là một cuộc “đại phẫu” cần thiết để tháo gỡ các nút thắt từ quá khứ, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế và nối liền những "mạch máu" hạ tầng, đô thị đang bị đứt đoạn. Chỉ khi những điểm nghẽn được khơi thông thì những định hướng quy hoạch mới thực sự được thực thi một cách hiệu quả, tạo tiền đề hiện thực hóa các mục tiêu phát triển đô thị bền vững mà Đảng và Nhà nước đã đề ra.

Dự án - "mảnh ghép" hiện thực hóa quy hoạch

- Thưa PGS.TS. Đỗ Tú Lan, khi bàn về sự phát triển của một địa phương hay quốc gia, chúng ta thường nhắc nhiều đến “tầm nhìn quy hoạch”. Bà có thể phân tích rõ hơn vai trò của các dự án trong việc hiện thực hóa tầm nhìn đó trong bức tranh quy hoạch tổng thể?

PGS.TS. Đỗ Tú Lan: Để thấy rõ mối quan hệ này, trước tiên, cần hiểu quy hoạch tổng thể quốc gia hay với mỗi địa phương, dù được xây dựng hoàn chỉnh đến đâu, về bản chất vẫn chỉ là một bản chiến lược, là ước mơ và mục tiêu dài hạn mà Nhà nước đề ra để kiến tạo không gian sống tốt nhất cho người dân. Mỗi địa phương sẽ có một bản chiến lược khác nhau, được điều chỉnh phù hợp với đặc thù riêng của địa phương nhưng tựu trung lại đều hướng tới vận hành hiệu quả cấu trúc không gian phát triển.

Tuy nhiên, để chuyển hóa những bản chiến lược trên giấy thành hiện thực thì cần thiết phải có tổng hợp các dự án đầu tư được triển khai, hoàn thiện và đưa vào sử dụng.

Thứ nhất, dự án chính là công cụ cụ thể hóa các định hướng quy hoạch. Cụ thể hơn, khi tầm nhìn quy hoạch vạch ra những mục tiêu phát triển đô thị xanh, đô thị thông minh hay cấu trúc đa cực - đa trung tâm,... chúng ta cần xây dựng được những dự án hạ tầng kỹ thuật cốt lõi như mạng lưới giao thông, hệ thống cấp thoát nước, đến các dự án hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hay các tổ hợp nhà ở, thương mại và dịch vụ… Nếu thiếu việc triển khai các dự án thì mọi tầm nhìn quy hoạch đều chỉ dừng ở mức ý tưởng, không thể tạo ra giá trị thực tiễn nào cho sự phát triển của địa phương hay quốc gia.

Thứ hai, các dự án đóng vai trò tạo động lực lan tỏa trong cấu trúc quy hoạch. Một dự án không chỉ có tác động cục bộ mà còn tạo ra hiệu ứng dây chuyền. Ví dụ, một dự án hạ tầng giao thông lớn có thể kéo theo sự hình thành các khu dân cư, thương mại, dịch vụ xung quanh; hoặc một dự án khu đô thị mới có thể tạo ra cực tăng trưởng mới, giảm áp lực cho khu vực trung tâm. Vì vậy, trong bức tranh quy hoạch tổng thể, mỗi dự án giống như một “điểm kích hoạt” giúp phân bổ lại nguồn lực và tái cấu trúc không gian theo hướng đã định.

Thứ ba, các dự án không tồn tại độc lập mà luôn tồn tại như một “mắt xích” trong một chuỗi các dự án có giá trị tương hỗ. Thế nên, nếu một bản quy hoạch tốt nhưng các dự án triển khai manh mún, thiếu tính kết nối thì sẽ có khả năng làm mất hiệu quả ban đầu của quy hoạch.

Tóm lại, chúng ta không thể xây dựng một đô thị hiện đại bằng những mảnh ghép “lệch pha”. Sự bền vững chỉ đạt được khi các dự án được đặt đúng vị trí trong hệ sinh thái quy hoạch, tương hỗ lẫn nhau để cùng hoàn thiện bức tranh tổng thể.

- Thưa bà, con số 4.489 dự án trên cả nước rơi vào cảnh đình trệ cho thấy đây không phải là hiện tượng cá biệt mà là một vấn đề mang tính hệ thống. Các dự án này cũng không chỉ nằm ở một lĩnh vực mà trải dài từ bất động sản, thương mại, công trình giao thông trọng điểm đến các dự án năng lượng, y tế, giáo dục... Dưới góc độ của một nhà nghiên cứu, bà đánh giá đâu là những “điểm nghẽn” cốt lõi, mang tính căn cơ đã đẩy hàng loạt dự án vào tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan” kéo dài như vậy?

PGS.TS. Đỗ Tú Lan: Nhìn nhận một cách khách quan và toàn diện, sự tồn đọng của hàng nghìn dự án hiện nay là hệ quả cộng hưởng của nhiều điểm nghẽn tích tụ trong nhiều năm. Thứ nhất là rào cản từ thể chế, các lỗ hổng và sự chồng chéo các quy định của pháp luật. Đây là nguyên nhân bao trùm và nan giải nhất, được nhắc đến nhiều nhất trong hàng chục năm qua: Những quy định thực sự cần thiết để khơi thông nguồn lực thì thiếu hụt, trong khi không ít quy định đã được ban hành lại rườm rà, thậm chí xung đột lẫn nhau, gây khó khăn cho quá trình thực thi. Sự thiếu ổn định của hành lang pháp lý trước đó và những chính sách thiếu nhất quán đã vô tình triệt tiêu tính dự báo của môi trường đầu tư. Các cơ quan quản lý nhà nước lẫn doanh nghiệp rơi vào trạng thái lúng túng, không biết thực thi như thế nào cho đúng dẫn đến nhiều dự án phải đắp chiếu nằm chờ xin cơ chế.

Tuy nhiên, không thể đổ lỗi tất cả tại thể chế. Trên thực tế, không phải lúc nào luật cũng thiếu hay chồng chéo. Nhiều trường hợp cơ chế chính sách và văn bản pháp luật đều đã quy định đầy đủ, rõ ràng. Thế nhưng, ở khâu thực thi, một bộ phận cán bộ quản lý lại không áp dụng, hoặc cố tình làm ngơ, đánh lờ, bao che cho những sai phạm nhỏ ban đầu. Sự buông lỏng này giống như việc dung túng cho cái sai lớn dần lên, để rồi khi dự án phình to, vượt khỏi tầm kiểm soát thì mọi chuyện đã trở thành “sự đã rồi”, tạo ra vô vàn hệ lụy, ách tắc về sau mà càng gỡ, càng rối.

Bên cạnh đó, sự phát triển của bất kỳ dự án nào cũng đòi hỏi một nguồn lực rất lớn đến từ dòng vốn. Nhiều dự án “đứt gánh giữa đường” vì sự yếu kém trong khâu thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư. Nhà nước đã giao đất, giao dự án cho doanh nghiệp, thế nhưng doanh nghiệp lại không đủ “sức khỏe” tài chính, còn phụ thuộc phần lớn vào đòn bẩy vốn vay. Chính vì thế, không ít các dự án khi mới khởi công thì vẫn diễn ra trơn tru nhưng khi dòng tín dụng trở nên eo hẹp, khó kiểm soát thì dự án có khả năng tê liệt bất cứ lúc nào. Ngay cả với vốn đầu tư công, tình trạng phân bổ vốn nhỏ giọt, dàn trải, làm theo kiểu “đầu voi đuôi chuột” cũng khiến một số công trình hạ tầng phải trì hoãn kéo dài vì thiếu tiền thanh toán cho nhà thầu.

Mặt khác, không ít trường hợp nhà đầu tư sẵn sàng về vốn lại gặp vướng mắc ở khâu giải phóng mặt bằng, không có đất sạch để triển khai dự án theo tiến độ, thay vào đó là sự ách tắc, chậm trễ, thậm chí “treo” lại. Tình trạng giải phóng mặt bằng theo kiểu “da báo” lốm đốm là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án trở nên manh mún, nham nhở, không thể hoàn thiện.

Và một vấn đề nữa là hiện tượng tham ô, tham nhũng, lợi ích nhóm đối với các dự án, đã từng được chỉ ra. Không ít các trường hợp, nhà quản lý, nhà đầu tư, nhà thầu xây dựng... bắt tay, cấu kết dẫn tới sai phạm trong cả cơ chế chính sách lẫn quá trình sử dụng nguồn lực. Khi công cuộc chỉnh đốn, thanh tra làm nghiêm, “căn bệnh” này phát lộ. Hệ quả tất yếu là các dự án liên quan bị phong tỏa, dừng thi công để phục vụ công tác điều tra. Đáng nói, hệ lụy phát sinh của quá trình này là tạo ra tâm lý e dè, sợ sai, đùn đẩy trách nhiệm của một bộ phận cán bộ đương nhiệm, khiến việc tháo gỡ cho các dự án càng thêm bế tắc.

Ngoài ra, tư duy đầu tư không logic, thiếu tính đồng bộ cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến các dự án bị trì trệ. Nhiều dự án bất động sản được cấp phép và xây dựng xong phần vỏ nhưng lại vắng bóng hệ thống hạ tầng khung. Nhiều chủ đầu tư hướng đến mục tiêu xây nhà để bán thu lời nhanh mà bỏ qua việc làm đường gom, không xây trường học, bệnh viện, không có tuyến kết nối cấp thoát nước hay thu gom rác thải,... Hậu quả là dự án xây xong nhưng lại thành những “đô thị ma” nằm chơ vơ, không đủ điều kiện để người dân vào sinh sống.

Cuối cùng, với một nền kinh tế mở như Việt Nam hiện nay, những cú sốc dù nhỏ từ môi trường bên ngoài cũng có thể tạo nên những tác động lớn. Biến động địa chính trị, đứt gãy chuỗi cung ứng thời gian qua đã đẩy giá nguyên vật liệu tăng cao. Nhiều dự án bị đảo lộn dự toán ban đầu khiến nhà thầu càng thi công càng lỗ. Điều này buộc họ phải chọn cách thi công cầm chừng, cũng có thể phải dừng hẳn để chờ giá xuống hoặc chờ xin điều chỉnh tổng mức đầu tư.

Xử lý dự án tồn đọng: Kích hoạt nguồn lực và hoàn thiện cấu trúc quy hoạch

- Các dự án tồn đọng rõ ràng không phải là vấn đề mới mà đã gây nhức nhối trong nhiều thập kỷ qua và vẫn chưa có lời giải. Tuy nhiên, từ giai đoạn 2024 - 2025 đến nay, Đảng, Quốc hội, Chính phủ đã liên tiếp có những chỉ đạo quyết liệt, coi việc tháo gỡ điểm nghẽn này là nhiều vụ trọng tâm, cấp bách với những giải pháp cụ thể, thậm chí là những cơ chế đặc thù. Bà nhìn nhận như thế nào?

PGS.TS. Đỗ Tú Lan: Sự quyết liệt của Trung ương trong thời điểm hiện tại không phải là một phản ứng mang tính thời điểm mà nó xuất phát từ đòi hỏi mang tính “sống còn” của nền kinh tế và chiến lược phát triển quốc gia.

Gần đây nhất, thông điệp của lãnh đạo Đảng và Nhà nước nhấn mạnh đất nước đang bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc, đòi hỏi nền kinh tế phải có sức bật lớn, phấn đấu đạt mức tăng trưởng kinh tế “2 con số” trong một giai đoạn đủ dài, hướng tới mục tiêu đưa đất nước trở thành quốc gia phát triển, có thu nhập cao đến năm 2045.

Muốn nền kinh tế phát triển bứt phá, yêu cầu đặt ra là phải huy động nguồn lực lớn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy một loạt dự án ách tắc đang kéo giảm hiệu quả vận hành của nền kinh tế. Đây không chỉ là vấn đề hạ tầng, mà còn gây lãng phí nguồn lực và gây ra nhiều hệ lụy khác cho xã hội. Khi nội lực cốt lõi vẫn bị “đóng băng”, khó có thể nói đến mục tiêu tăng trưởng mạnh mẽ và bền vững.

Hơn nữa, tôi cho rằng không thể đợi chờ thêm nữa vì nếu chờ đợi sẽ ngày càng phát sinh ra nhiều vấn đề khác. Một khi chúng ta đã phát hiện ra vấn đề thì giải quyết càng sớm càng tốt. Thời gian qua, Trung ương đã đưa công tác phòng, chống lãng phí ngang hàng với phòng, chống tham nhũng. Thực tế qua các số liệu báo cáo đã cho thấy mức độ lãng phí là vô cùng lớn.

Chỉ tính riêng tại hai đầu tàu kinh tế, Hà Nội từng công bố rà soát hơn 700 dự án vốn ngoài ngân sách chậm tiến độ, chiếm 11.300ha đất; trong khi TP.HCM cũng chật vật tháo gỡ pháp lý cho khoảng hàng trăm dự án bất động sản và hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, hạ tầng chống ngập chậm tiến độ nhiều năm. Trên bình diện cả nước, nếu cộng gộp các dự án bất động sản thương mại, các dự án BT, PPP hạ tầng, và cả các dự án năng lượng tái tạo đang gặp vướng mắc, chúng ta đang giam lỏng một khối tài sản trị giá lên tới nhiều tỷ USD. Nếu không lập tức khơi thông những “cục máu đông” này bằng các quyết sách mạnh mẽ, rõ ràng từ Trung ương, nguồn lực đất đai tiếp tục bị lãng phí, dòng vốn đầu tư bị đứt gãy, kéo theo hệ lụy lan tỏa tới thị trường tài chính.

Nhìn từ góc độ quy hoạch đô thị, sự quyết liệt khơi thông dự án tồn đọng của Trung ương hiện nay là cơ hội vàng để thiết lập lại logic quy hoạch đô thị và tạo động lực cho địa phương. Khi phân tích kỹ các dự án tồn đọng, chúng ta sẽ thấy đó không đơn thuần là những mảnh đất bị bỏ hoang. Rất nhiều trong số đó là các dự án hạ tầng trọng điểm, các khu đô thị có ý nghĩa huyết mạch đối với sự phát triển của địa phương.

- Cụ thể, với khối tài sản khổng lồ đang bị “đóng băng” trong hàng nghìn dự án, đất đai tồn đọng, nếu việc khơi thông theo chỉ đạo của Bộ Chính trị được thực hiện thành công, sẽ tạo ra tác động rõ ràng như thế nào đối với bức tranh tăng trưởng kinh tế chung và diện mạo quy hoạch đô thị của quốc gia, thưa bà?

PGS.TS. Đỗ Tú Lan: Sự đình trệ của các dự án thời gian qua đã làm đứt gãy không gian kiến trúc, phá vỡ logic quy hoạch đô thị mà chúng ta đã dày công xây dựng. Do đó, quyết tâm tháo gỡ của Trung ương thời điểm này sẽ tạo đà bứt phá cho nền kinh tế, các mục tiêu phát triển đô thị và tầm nhìn phát triển đất nước. Tác động của nó đối với nền kinh tế và quy hoạch đô thị là vô cùng to lớn, có thể nhận diện qua 4 giá trị mang tính bước ngoặt.

Thứ nhất, “phá băng” nguồn nội lực khổng lồ, trực tiếp phục vụ mục tiêu tăng trưởng đột phá. Như đã nói, để đạt được mức tăng trưởng cao, nền kinh tế đang cần nguồn vốn cực lớn, phải huy động một cách tối đa trong khi, hàng trăm nghìn tỷ đồng của xã hội, của doanh nghiệp và cả vốn tín dụng ngân hàng đang nằm “chết” trong các dự án đắp chiếu.

Khi các dự án này được khởi động lại, điều đó đồng nghĩa với việc chúng ta đang bơm một lượng vốn khổng lồ vào nền kinh tế. Sự vận động của dòng vốn này chính là lực đẩy trực tiếp đóng góp vào tăng trưởng.

Thứ hai, tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ đánh thức hàng loạt ngành nghề. Nhiều dự án tồn đọng thuộc các lĩnh vực hạ tầng giao thông (BT, PPP), năng lượng tái tạo, và đặc biệt là bất động sản. Đây đều là những ngành mang tính dẫn dắt.

Khi một dự án bất động sản hay một tuyến đường được thi công trở lại, nó lập tức kéo theo sự phục hồi của hàng chục ngành nghề liên quan. Các nhà máy thép, xi măng, vật liệu xây dựng được sáng đèn; ngành logistics, vận tải có đơn hàng; hàng triệu lao động có công ăn việc làm và thu nhập ổn định. Khi dự án hoàn thành và tạo ra sản phẩm cho xã hội, Nhà nước sẽ lập tức thu được các khoản thuế khổng lồ (thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền sử dụng đất...), từ đó có thêm dư địa ngân sách để tái đầu tư vào các công trình an sinh xã hội.

Thứ ba, củng cố vững chắc niềm tin của thị trường và môi trường đầu tư. Những năm qua, sự đình trệ vì vướng mắc pháp lý đã vô hình trung làm xói mòn niềm tin của các nhà đầu tư, khiến dòng vốn tư nhân có xu hướng e dè, phòng thủ. Việc Chính phủ được trao quyền trực tiếp chỉ đạo, tháo gỡ dứt điểm các dự án tồn đọng mang một thông điệp chính trị cực kỳ mạnh mẽ: Nhà nước luôn đồng hành và bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư. Điều này sẽ xóa bỏ dần tâm lý sợ rủi ro, kích thích các tập đoàn kinh tế tư nhân và dòng vốn FDI tiếp tục rót tiền vào các siêu dự án trong tương lai.

Thứ tư, dưới góc độ quy hoạch, đây là hành động “trả lại hình hài” đồng bộ cho không gian đô thị. Nếu các dự án cứ mãi đắp chiếu, quy hoạch đô thị mãi mãi chỉ là những bản vẽ đẹp đẽ, còn thực tế là những mảnh ghép nham nhở. Việc khơi thông các dự án sẽ trực tiếp xóa sổ những "vết sẹo" đô thị. Các tuyến đường vành đai, đường xuyên tâm đang bị đứt đoạn sẽ được nối liền, giải quyết bài toán ùn tắc giao thông. Các khu đô thị được hoàn thiện hạ tầng xã hội (trường học, công viên, bệnh viện,...), tạo ra môi trường sống chất lượng cho người dân theo đúng tiêu chuẩn thiết kế. Hơn thế nữa, việc khôi phục các dự án năng lượng, xử lý rác thải, thoát nước... sẽ giải quyết triệt để bài toán ngập úng và ô nhiễm, đưa đô thị vận hành trơn tru theo đúng logic quy hoạch bền vững đã đề ra.

Cuộc "đại phẫu" để chấm dứt và ngăn chặn vòng luẩn quẩn lặp lại

- Quá trình khơi thông các dự án còn vướng mắc, khó khăn hiện đang đối mặt với một bài toán hóc búa: Nếu “nhắm mắt cho qua” để dự án tiếp tục triển khai thì sẽ dẫn đến hợp thức hóa sai phạm, tạo tiền lệ xấu; nhưng nếu xử lý cứng nhắc thì có thể gây ra lãng phí tài sản đã hình thành. Đồng thời, nếu chỉ tháo gỡ tình thế mà không xử lý tận gốc, nguy cơ phát sinh tồn đọng mới vẫn hiện hữu. Theo bà, đâu là cách tiếp cận hài hòa và đủ tính đột phá để vừa giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng hiện nay, vừa thiết lập cơ chế phòng ngừa hiệu quả nhằm hạn chế tình trạng này tái diễn trong tương lai?

PGS.TS Đỗ Tú Lan: Đó chính xác là ranh giới mỏng manh mà các cơ quan quản lý đang phải đối mặt. Để giải quyết dứt điểm nghịch lý này, chúng ta không thể dùng một cơ chế cào bằng, mà cần một chiến lược rõ ràng: Giải quyết cấp bách những dự án tồn đọng và chữa trị tận gốc để phòng ngừa những sai lầm lặp lại ở các dự án mới.

Đối với nhóm giải pháp cấp bách nhằm “phá băng” các dự án tồn đọng hiện hữu, tôi cho rằng việc phân loại dự án theo nhóm, phân cấp xử lý và đưa ra yêu cầu về thời gian phải xử lý dứt điểm như Chính phủ và các bộ ngành liên quan đang triển khai là cần thiết.

Với nhóm dự án vướng mắc do sai phạm, cần tách bạch hành vi vi phạm và tài sản dự án. Cá nhân, tổ chức nào sai phạm thì phải xử lý nghiêm minh theo pháp luật. Nhưng bản thân dự án là mồ hôi, tiền bạc của xã hội thì không có tội. Cần có cơ chế định giá, tổ chức đấu giá, hoặc chuyển giao cho nhà đầu tư mới có đủ năng lực để dự án tiếp tục được triển khai, tuyệt đối không để tài sản quốc gia phơi mưa phơi nắng thành phế tích.

Đối với nhóm dự án tồn đọng do vướng mắc cơ chế thì cần vận dụng linh hoạt, hiệu quả các quy định của pháp luật. Vướng mắc về giải phóng mặt bằng chủ yếu đến từ việc thiếu tiếng nói đồng thuận giữa các bên; do đó, cần tăng cường làm việc trực tiếp với người dân, thực hiện công tác dân vận để nắm bắt tâm tư, nguyện vọng. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án điện gió, điện mặt trời đã đầu tư hàng tỷ USD xây xong nhưng không thể hòa lưới do chưa thống nhất được cơ chế giá chuyển tiếp. Đây là nghịch lý đau xót khi đất nước thì khát điện, còn doanh nghiệp thì đổ nợ vì điện làm ra không bán được. Hay như các dự án hạ tầng giao thông BT, PPP, hợp đồng ban đầu một kiểu nhưng qua thời gian, giá vật liệu tăng phi mã khiến các bên mâu thuẫn, đình thi công.

Giải pháp ở đây là gì? Nhà nước và doanh nghiệp cần ngồi lại đàm phán trên tinh thần “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, những xung đột lợi ích này hoàn toàn có thể giải quyết bằng các cơ chế thương lượng minh bạch, ký phụ lục hợp đồng, hoặc sử dụng phán quyết của trọng tài thương mại độc lập, thay vì hình sự hóa các quan hệ kinh tế.

Nhìn sâu hơn, nếu chỉ tập trung tháo gỡ phần ngọn mà không sửa đổi phần gốc, có thể sẽ sớm rơi lại vào vòng luẩn quẩn của những dự án tồn đọng mới. Để chặn đứng tình trạng này, cần triển khai quyết liệt 3 trụ cột:

Một là, tập trung hoàn thiện và đồng bộ hóa thể chế. Duy trì tính ổn định của pháp luật, bịt kín các lỗ hổng chồng chéo, tạo ra hành lang pháp lý minh bạch để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lâu dài. Khi quy định rõ ràng, thống nhất giữa các luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch…, quá trình phê duyệt dự án sẽ rút ngắn, giảm tình trạng “xin - cho” và hạn chế phát sinh tranh chấp. Đồng thời, khung pháp lý ổn định cũng giúp nhà đầu tư chủ động tính toán dòng vốn, tránh tình trạng dự án phải dừng giữa chừng do thay đổi chính sách. Về lâu dài, đây chính là nền tảng để hạn chế hình thành các dự án tồn đọng mới, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nguồn lực đất đai.

Hai là, thiết lập “bộ lọc” khắt khe ngay từ đầu vào. Phải chấm dứt ngay tình trạng cấp phép dự án cho những doanh nghiệp “tay không bắt giặc”. Cơ quan quản lý phải đánh giá chính xác năng lực tài chính thực tế của chủ đầu tư, thay vì chỉ nhìn vào các cam kết trên giấy hoặc sự bảo lãnh quá mức của ngân hàng.

Ba là, chuyển đổi tư duy từ tiền kiểm sang hậu kiểm nghiêm ngặt. Giảm bớt các thủ tục xin - cho rườm rà ban đầu, nhưng phải tăng cường cơ chế giám sát thực thi. Một dự án khi đã được phê duyệt quy hoạch và triển khai thì phải bị ràng buộc bởi tiến độ. Nếu nhà đầu tư chây ì, găm đất, không hoàn thành đúng cam kết hạ tầng đô thị, Nhà nước cần mạnh tay thu hồi dự án hoặc đánh thuế tài sản bỏ hoang với mức rất cao để triệt tiêu động cơ đầu cơ. Đặc biệt, công tác hậu kiểm cần được chia nhỏ với từng giai đoạn, không thể để trường hợp dự án đã hoàn thiện mới hậu kiểm và phát hiện ra vấn đề. Như vậy, việc điều chỉnh càng trở nên khó khăn.

Tựu trung, khơi thông các dự án tồn đọng giống như việc khơi thông các cục máu đông trong một cơ thể. Mạch máu có lưu thông thì nền kinh tế mới khỏe mạnh, cấu trúc đô thị mới được hoàn thiện trọn vẹn. Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả bền vững, đòi hỏi sự dũng cảm dám nghĩ, dám làm của đội ngũ cán bộ, sự minh bạch của thể chế và sự đồng thuận của cả xã hội.

Khơi thông các dự án tồn đọng giống như việc khơi thông các cục máu đông trong một cơ thể. Mạch máu có lưu thông thì nền kinh tế mới khỏe mạnh, cấu trúc đô thị mới được hoàn thiện trọn vẹn. Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả bền vững, đòi hỏi sự dũng cảm dám nghĩ, dám làm của đội ngũ cán bộ, sự minh bạch của thể chế và sự đồng thuận của cả xã hội.

PGS.TS Đỗ Tú Lan - Nguyên Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng

- Trên thực tế, nhiều dự án tồn đọng đã nằm “đắp chiếu” từ 5 năm, 10 năm, thậm chí lâu hơn. Trong khoảng thời gian đó, có những đồ án quy hoạch chung đã được điều chỉnh, cập nhật. Vậy khi các dự án “ngủ đông” này được đánh thức, đâu là những yêu cầu mang tính nguyên tắc để chúng không trở thành những “mảnh ghép lỗi nhịp”, phá vỡ cấu trúc quy hoạch thời điểm hiện tại?

PGS.TS. Đỗ Tú Lan: Đây là một bài toán vô cùng thực tế và tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các dự án được tái khởi động một cách máy móc.

Dự án còn tồn đọng trên thực tế rất đa dạng, có dự án mãi vẫn là bãi đất hoang cỏ mọc, có dự án đã xây xong phần thô nhưng bỏ hoang, cũng có dự án đang thi công dang dở, có dự án lại đứng bánh vì phát hiện ra sai phạm quy hoạch sau thanh tra. Điểm chung lớn nhất của chúng là độ trễ về quy hoạch và tiêu chuẩn. Một bản vẽ thiết kế được phê duyệt từ cách đây hàng chục năm có thể sẽ không đáp ứng được các quy chuẩn ví dụ về mật độ, tầng cao, phòng cháy chữa cháy, tỷ lệ cây xanh, hay chỗ đỗ xe,... như hiện nay.

Do đó, việc khơi thông không đồng nghĩa với việc cho phép nhà đầu tư bê nguyên bản vẽ cũ kỹ của thập kỷ trước để xây dựng trong bối cảnh hiện tại. Để các dự án này thực sự hòa nhập và tạo ra giá trị cho quy hoạch đô thị tổng thể, trước hết, chúng ta cần rà soát, cập nhật quy hoạch chi tiết của dự án (nếu cần thiết).

Trước khi bấm nút khởi động lại, cơ quan quản lý và nhà đầu tư xem xét lại các yếu tố liên quan. Nếu thiết kế cũ xung đột với đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu mới nhất vừa được phê duyệt, dự án bắt buộc phải được cập nhật, điều chỉnh. Chúng ta tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý và dòng vốn, nhưng không dễ dãi trong các tiêu chuẩn về quy chuẩn xây dựng, mật độ dân số hay không gian công cộng,... Không thể vì lý do dự án chậm tiến độ mà cho phép nhà đầu tư đi một con đường riêng, lặp lại những sai lầm cũ.

Cùng với đó, phải bắt nhịp với các mô hình phát triển đô thị mới. Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ Chính trị đã định hướng rất rõ đô thị Việt Nam giai đoạn tới phải là đô thị xanh, hiện đại, thông minh, phát triển bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu. Vì vậy, khi các dự án tồn đọng được hồi sinh, chúng phải được nâng cấp để mang "hơi thở" của thời đại. Ví dụ, các dự án nhà ở phải bổ sung các tiêu chuẩn về công trình xanh, tiết kiệm năng lượng, ứng dụng công nghệ quản lý thông minh để giảm tải áp lực lên hạ tầng chung.

Đặc biệt, cam kết thi công hạ tầng xã hội mang tính điều kiện tiên quyết để cho phép các dự án được tái khởi động. Tuyệt đối không để tiếp diễn hành vi xây nhà thương mại bán trước thu tiền, rồi bỏ mặc đường gom, công viên, trường học, trạm xử lý nước thải,.. như những bản cam kết suông. Hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật kết nối phải được hoàn thiện song song, thậm chí đi trước một bước trước khi dự án được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Chỉ khi đó, chất lượng sống của cư dân mới được đảm bảo và đô thị phát triển bền vững./.

- Trân trọng cảm ơn bà vì những chia sẻ thẳng thắn, giàu tính xây dựng, góp phần hoàn thiện các kế hoạch khơi thông dự án tồn đọng theo hướng đồng bộ quy hoạch, hướng tới phát triển bền vững thị trường bất động sản, đóng góp hiệu quả hơn cho sự phát triển của nền kinh tế!