Thích
Sự thận trọng của dòng tiền đè nặng thanh khoản
Thời gian gần đây, áp lực lãi suất vay đã đè nặng lên quyết định của cả người mua ở thực lẫn giới đầu cơ, buộc tâm lý thị trường phải chuyển từ hưng phấn sang phòng thủ. Khi chi phí vốn không còn rẻ khiến kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn bị dập tắt, khả năng hấp thụ của thị trường ngay lập tức sụt giảm, tạo nên nghịch lý thanh khoản thấp dù nguồn cung hàng hóa liên tục được bung ra.
Báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) về diễn biến thị trường quý I/2026 đã phác thảo một bức tranh tương phản rõ rệt so với cùng kỳ năm trước. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt tới 38.000 sản phẩm. Dù con số này có sự sụt giảm nhẹ so với quý IV/2025, nhưng nếu đặt trong hệ quy chiếu so sánh với năm 2025, nguồn cung mới đã tăng gấp 2,5 lần.
Sự bùng nổ này cho thấy nỗ lực của các chủ đầu tư trong việc đưa hàng ra thị trường sau giai đoạn nghẽn pháp lý. Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào lại không đi đôi với sự bùng nổ về giao dịch. Theo ghi nhận, toàn thị trường chỉ có khoảng 24.000 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp dừng lại ở mức 47%. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới cũng chỉ đạt 58% (tương đương 22.000 giao dịch).
(Ảnh minh hoạ: Trọng Hiếu)
Theo các chuyên gia, sự sụt giảm thanh khoản trong quý đầu năm có một phần nguyên nhân khách quan từ kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Tuy nhiên nhìn sâu hơn vào bản chất thì thị trường đang bước vào chu kỳ điều chỉnh rõ nét sau thời gian dài giá tăng quá nhanh. Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, lượng căn hộ bán được trong quý I/2026 đã giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% so với cùng kỳ năm ngoái.
Sự thận trọng của người mua hiện rõ qua diễn biến giá cả. Mặc dù mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2 nhưng đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu đi ngang theo quý. Trên thị trường thứ cấp thì giá dao động quanh mức 82 triệu đồng/m2 và gần như không có biến động so với cuối năm 2025. Thậm chí theo Batdongsan.com.vn thì giá rao bán đất nền tại Hà Nội đã giảm nhẹ 4% trong khi nhà riêng tại TP.HCM giảm 2%.
Đây không đơn thuần là sự sụt giảm kỹ thuật mà là tín hiệu cho thấy người mua đã bắt đầu khắt khe hơn với những mức giá ảo và chuyển sang trạng thái quan sát thay vì tâm lý đám đông như trước.
Chia sẻ với Reatimes, chị Phạm Minh Sâm, nhân viên kinh doanh một sàn giao dịch cho hay: "Nếu như cuối năm ngoái khách còn hối hả giục làm hồ sơ nhanh để kịp xuống tiền thì từ đầu năm nay hoạt động giao dịch chậm hơn hẳn. Nhiều khách hàng của tôi dù đã nhắm được căn hộ ưng ý, thậm chí đã chuẩn bị sẵn một khoản tích lũy nhưng khi ngồi tính lại bài toán trả lãi hàng tháng sau khi hết ưu đãi, họ đều chọn cách rút lui. Họ sợ rằng nếu kinh tế tiếp tục biến động, khoản nợ ngân hàng sẽ trở thành gánh nặng không thể gánh vác. Thanh khoản vì thế mà chậm hơn hẳn, cả tháng trời anh em trong sàn chỉ nhìn nhau vì khách đi xem thì nhiều mà người chốt thì chẳng thấy đâu".
Kịch bản "cắt lỗ" và bài học từ những đô thị "ma" liệu có xảy ra?
Khi cung tăng mạnh mà cầu chững lại, bóng ma "cắt lỗ" và nguy cơ vỡ bong bóng lại một lần nữa được đặt lên bàn cân. Trao đổi với Reatimes, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định rằng thị trường đang chứng kiến một sự chuyển dịch lịch sử về nguồn cung. Nếu giai đoạn 2020 - 2025, khu vực miền Bắc chỉ đón nhận dưới 20.000 căn hộ mỗi năm, thì giai đoạn 2026 - 2030, con số này dự kiến sẽ vượt ngưỡng 23.000 căn. Đặc biệt, phân khúc nhà liền thổ có thể tăng gấp đôi từ 7.000 căn lên 13.000 căn mỗi năm.
Với khối lượng hàng hóa khổng lồ sắp đổ bộ, câu hỏi "Liệu có xảy ra tình trạng bán tháo?" trở nên nóng hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, bà Trang cho rằng bối cảnh hiện tại đã khác xa so với các cuộc khủng hoảng trước đây.
Bà Trang phân tích, khả năng bán tháo cục bộ có thể xảy ra ở một vài phân khúc nhưng sẽ khó có một làn sóng diện rộng. Sau 20 năm, cả người mua lẫn nhà đầu tư đều đã rút ra những bài học xương máu. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cẩn trọng hơn và có ngưỡng chịu đựng tốt hơn. Thực tế, thị trường vẫn đang tồn tại một lượng nhà đầu tư "tiền tươi thóc thật" khổng lồ. Nhà đầu tư không vội vã, mà kiên nhẫn chờ đợi những sản phẩm thực sự tiềm năng hoặc các tài sản "ngộp" tài chính để giải ngân.
Về phía các chủ đầu tư, dù áp lực chi phí xây dựng và chi phí vốn đang đè nặng, nhưng việc giảm giá bán trực tiếp vẫn là điều tối kỵ vì sẽ ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu. Thay vào đó, "cuộc chiến" hỗ trợ khách hàng sẽ diễn ra âm thầm thông qua việc giảm biên lợi nhuận, giãn tiến độ thanh toán và các gói ưu đãi lãi suất.
Cũng theo bà Trang, nhìn sang bài học từ thị trường Trung Quốc, nguy cơ vỡ bong bóng thường không nằm ở các khu vực nội đô, nơi nhu cầu thực và hạ tầng đã hiện hữu. Nó nằm ở những "đô thị ma" tại các vành đai quá xa trung tâm, nơi nguồn cung vô tận nhưng thiếu hệ sinh thái đô thị.
Đối chiếu sang Việt Nam, các dự án từ Vành đai 3 trở vào nội đô cũng đang giữ được giá trị và sức hút. Nguy cơ chỉ thực sự hiện hữu ở những dự án cao tầng mọc lên giữa cánh đồng lúa, nơi nhu cầu ở thực bằng không và chỉ sống dựa trên sóng đầu cơ.
Dưới góc nhìn quản trị rủi ro, trao đổi nhanh với Reatimes, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng thị trường đang ở giai đoạn "phòng thủ". Áp lực từ lãi vay cao và rủi ro lạm phát đang làm chậm lại sức mua, khiến tồn kho tăng lên. Đây là lúc thị trường thực hiện chức năng thanh lọc tự nhiên của mình.
Ông Jackson nhận định: "Lãi vay cao và rủi ro lạm phát làm cho sức mua chậm lại, thanh khoản giảm và tồn kho tăng. Tuy vậy, tình trạng bán tháo ồ ạt khó có thể xảy ra mà thay vào đó là bức tranh đan xen trên thị trường. Người mua không phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính và người sở hữu bất động sản dòng tiền phục vụ nhu cầu thật vẫn có thể trụ được. Các dự án phục vụ nhu cầu thật, điều kiện pháp lý rõ ràng và kết nối hạ tầng tốt vẫn có tiềm năng lớn. Còn những nhà đầu tư chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng (trên 50%) và đã hết thời kỳ ân hạn lãi suất sẽ gặp nhiều áp lực, thậm chí có thể phải bán cắt lỗ".
Đánh giá về triển vọng dài hạn, vị chuyên gia này cho rằng quá trình thanh lọc thị trường vốn dĩ đã bắt đầu từ vài năm trước và sẽ còn tiếp diễn mạnh mẽ hơn trong thời gian tới. Dù vậy, bất động sản vẫn được xem là kênh trú ẩn an toàn bền vững hơn so với các loại hình đầu tư khác. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến số khó lường, tâm lý thị trường tất yếu sẽ nghiêng về xu hướng phòng thủ để bảo toàn dòng vốn./.
