PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: “Chính sách thuế sẽ giúp ngăn chặn tình trạng “khan hiếm giả tạo” trên thị trường địa ốc”

Đánh thuế bất động sản là xu hướng chung trên thế giới. Nhiều quốc gia đã và đang áp dụng chính sách thuế để hạn chế tình trạng "sốt đất", đầu cơ và đưa bất động sản trở về giá trị thực.

Bộ Tài Chính đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các chính sách thuế liên quan đến bất động sản trong thời gian qua để báo cáo các cấp có thẩm quyền vào thời điểm thích hợp, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều lo ngại về "tác dụng phụ" của chính sách thuế đối với chuyển động của thị trường bất động sản.

Để cung cấp những góc nhìn mới và phân tích sâu hơn về những tác động của chính sách thuế bất động sản, Reatimes đã có cuộc trao đổi với PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội.

Kìm hãm ý chí "găm giữ" đất để đầu cơ và điều tiết thị trường bất động sản

PV: Liên quan đến chính sách thuế đối với bất động sản, mới đây Bộ Tài chính đề xuất quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu tài sản nhằm ngăn chặn đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Ông có bình luận gì về đề xuất này?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Về mặt lý thuyết, tôi ủng hộ đề xuất này. Nhiều nước trên thế giới cũng đã áp dụng chính sách đánh thuế đối với những người có nhiều tài sản nhà đất nhưng bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên đất đai, tạo ra tình trạng "khan hiếm giả tạo". Hệ quả là tài nguyên đất đai tập trung vào một số ít người mua nhà đất nhằm mục đích đầu cơ, trong khi đó nhiều người có thu nhập thấp lại không có chỗ ở.

Thực tế ở nhiều nước chính sách này đã có tác dụng, hạn chế được đáng kể tình trạng "ôm đất, ôm nhà" với mục đích đầu cơ, thổi giá. Ở Việt Nam, việc áp dụng giải pháp này cũng sẽ góp phần ngăn chặn ý chí "găm giữ" đất để đầu cơ và điều tiết thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để chính sách này thực sự phát huy hiệu quả như mong muốn, cần có những điều kiện bảo đảm đi kèm.

PV: "Khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang hoá, ô nhiễm, suy thoái"; "Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang" là những nhiệm vụ, giải pháp được đề ra tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Nghị quyết này tạo nền tảng ra sao để triển khai đánh thuế lũy tiến bất động sản, thưa ông?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Đây là quan điểm rất đúng đắn và sáng suốt của Đảng. Nghị quyết số 18-NQ/TW đã mở ra sự đột phá trong thể chế và chính sách quản lý đất đai.

Bên cạnh quyết định bỏ khung giá đất, Nghị quyết cũng đưa ra chủ trương đánh thuế đối với những người sở hữu nhiều nhà đất nhưng bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Trên cơ sở quan điểm của Nghị quyết, tôi cho rằng chính sách của nhà nước cần có sự điều chỉnh phù hợp. Trước tiên, chính sách về nhà đất nên tập trung hướng đến cung cấp nhà ở phù hợp với nhu cầu thực của người dân sau đó mới nên xem xét bất động sản như một kênh huy động vốn và kinh doanh.

Thực tế hiện nay cho thấy nhiều người quá chú trọng vào kinh doanh bất động sản, đầu tư vào đất hòng chờ thời cơ để kiếm siêu lợi nhuận, từ đó xuất hiện một bộ phận người giàu lên nhờ đất nhưng phần đông người dân lao động không có nhà để ở.

Về mặt quan điểm, khung pháp lý đã được thiết lập, nhiệm vụ hiện tại là tập trung vào khâu thể chế hóa và thực thi để mang lại hiệu quả.

PV: Ông có thể phân tích rõ hơn về mục tiêu của chính sách thuế đối với bất động sản. Dường như dư luận đang lo sợ do hiểu câu chuyện đánh thuế sẽ hướng đến mọi bất động sản thứ 2?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Không thể đánh đồng rằng tất cả những người có bất động sản thứ hai đều sẽ bị đánh thuế. Cần phân biệt giữa người sở hữu nhiều bất động sản để sử dụng vào mục đích chính đáng và người sở hữu bất động sản để đầu cơ. Ví dụ, đối với những người có nhiều nhà đất nhưng không sử dụng, để bất động sản nằm "đắp chiếu" từ năm này qua năm khác, việc đánh thuế là cần thiết nhằm chấm dứt tình trạng đầu cơ và buộc chủ sở hữu phải chuyển nhượng tài sản hoặc đưa vào sử dụng, tạo ra giá trị dòng tiền gia tăng từ bất động sản đó. Như vậy, chính sách này giúp làm gia tăng giao dịch cho thị trường, đồng thời nhà nước cũng điều tiết được nguồn thu thuế vào ngân sách.

Sau cùng, chính sách thuế sẽ giúp ngăn chặn tình trạng "khan hiếm giả tạo" trên thị trường địa ốc, loại bỏ các hành vi tạo ra sự thiếu hụt nguồn cung nhằm làm giá bất động sản "sốt nóng" một cách không hợp lý. Từ đó, góp phần giải quyết thực trạng lệch pha cung - cầu, tăng nguồn cung về đất đai trên thị trường trong điều kiện quỹ đất phát triển đô thị ngày càng khan hiếm.

PV: Có ý kiến lo ngại rằng nếu giờ thực thi ngay việc đánh thuế bất động sản có thể làm "gãy" thị trường, dẫn đến việc nhà đầu tư thi nhau bán tháo, gây rủi ro lớn đến hệ thống ngân hàng, mất thanh khoản, đóng băng thị trường, tác động tiêu cực tới nền kinh tế. Quan điểm của ông về vấn đề này?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Mục tiêu của đánh thuế là để khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hơn. Đòi hỏi người sử dụng đất đai, bất động sản phải tìm cách tạo ra giá trị dòng tiền gia tăng, thay vì ngồi chờ tăng giá rồi bán. Nếu không có khả năng khai thác, sử dụng hiệu quả trong khi việc đánh thuế tác động đến kỳ vọng lợi nhuận thì sẽ buộc nhà đầu tư phải bán. Khi đó, thị trường sẽ điều tiết về mức giá có thể hấp thụ được.

Việc bán tháo chỉ xảy ra đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng bẩy tài chính lớn, đầu tư lướt sóng, ăn theo không thể tiếp tục "cầm cự". Tôi cho rằng, loại bỏ được điều đó là tốt cho thị trường và cần hiểu rằng không phải ai sở hữu nhiều nhà đất cũng có mục đích đầu cơ.

Để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả, cần có yếu tố "đầu cơ" ở mức độ hợp lý

PV: Như ông nói, không phải ai sở hữu nhiều nhà đất cũng có mục đích đầu cơ. Nhưng thị trường bất động sản có cần hay không yếu tố đầu cơ và việc xác định được mục đích để đánh thuế đúng, trúng đối tượng là không dễ, thưa ông?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Cần cá thể hóa, xác định rõ đối tượng, phạm vi điều chỉnh và mục đích của chính sách. Việc đánh thuế trước hết "nhằm" vào những người có nhiều nhà đất nhưng bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên.

Tuy nhiên, nếu áp dụng một cách cứng nhắc, đánh đồng rằng tất cả những ai nắm giữ nhiều nhà đất đều có mục đích đầu cơ, điều này vô hình chung tạo tác động không tốt đến thị trường bất động sản. Để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả, cần có yếu tố đầu cơ ở mức độ hợp lý. Điều này có nghĩa phải có những chủ thể kinh doanh bất động sản theo cách thuê hoặc mua đất, giao dịch, chuyển nhượng để tạo sự sôi động cho thị trường. Nhà nước cũng sẽ thu thuế từ các giao dịch này, góp phần tăng nguồn thu ngân sách. Nếu chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất và không có hoạt động mua bán, thị trường sẽ rất khó phát triển.

Đồng thời, cần có chính sách linh hoạt đối với trường hợp những người sở hữu nhiều nhà đất bỏ hoang nhưng gặp tình huống bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh như Covid-19, khiến họ gặp khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh và không có điều kiện nộp thuế.

Ngược lại, cũng có những đối tượng có năng lực tài chính nhưng cố tình không nộp thuế. Vậy câu hỏi đặt ra rằng, với số lượng lớn doanh nghiệp và cá nhân không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, chúng ta sẽ xử lý như thế nào nếu tiếp tục thực hiện chính sách này? Các cơ quan nhà nước cần phải dự liệu và đề xuất các giải pháp thực hiện một cách chính xác để giải quyết những vấn đề này.

Tôi cho rằng, để chính sách này được triển khai hiệu quả phải phụ thuộc vào cách thức tổ chức thực hiện. Điều cần làm ngay là thiết lập hệ thống đăng ký thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai đầy đủ và thống nhất.

Nếu không có hệ thống thông tin rõ ràng hay công tác đăng ký, kê khai giao dịch bất động sản chỉ mang tính hình thức, không thực chất thì rất khó để đánh thuế. Thực tế, ở một số địa phương trên cả nước xuất hiện tình trạng nhiều trang trại hay khu đất bỏ không với tường bao quanh, chính địa phương cũng không nắm rõ ai là chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, cần phải lường trước tình trạng "biến tướng" trong việc sở hữu bất động sản. Một thực trạng phổ biến hiện nay là có những cá nhân sở hữu nhiều mảnh đất và nhà ở nhưng lại nhờ người đứng tên hộ để trốn thuế. Đây là một thách thức lớn trong việc xác định và xử lý.

Tóm lại, hệ thống hồ sơ, sổ sách và bản đồ địa chính phải chính xác, liên thông, công khai, minh bạch. Hiện tại, mặc dù chúng ta vẫn có thể thực hiện chính sách, nhưng nếu nền tảng dữ liệu vẫn còn lỏng lẻo, việc triển khai thuế bất động sản sẽ rất khó đạt được kỳ vọng.

PV: Ông có thể phân tích cụ thể hơn về ý nghĩa của việc tạo lập hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu để đánh thuế bất động sản?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Trước hết, một cơ sở dữ liệu sạch, đầy đủ và chính xác sẽ góp phần tăng cường tính minh bạch trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, từ đó làm cho thị trường bất động sản trong sạch hơn. Điều này giúp hạn chế tình trạng lách luật, tham nhũng, tiêu cực và lợi ích nhóm.

Thứ hai, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu chuẩn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác xây dựng và điều tiết chính sách. Nếu hệ thống thông tin không chuẩn, chính sách sẽ bị chệch so với thực tiễn. Kinh nghiệm của các nước có chỉ số thị trường bất động sản phát triển mạnh như Singapore, Úc, Pháp hay Nhật Bản cho thấy rõ điều này. Đơn cử như ở Pháp, hệ thống quản lý địa chính của họ hiện đại nhờ vào hệ thống bản đồ và sổ sách địa chính rất khoa học.

PV: Cùng với công cụ thuế, theo ông, cần kết hợp với những chính sách nào trong bối cảnh hiện nay để điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững, thưa ông?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, bên cạnh công cụ thuế, công tác quy hoạch cũng rất quan trọng.

Bên cạnh đó, giá đất cũng là một điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Bởi khi giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường, giá tính thuế đất và tiền sử dụng đất chắc chắn sẽ tăng lên, dẫn đến việc các nhà đầu tư phải tiếp cận đất đai với mức giá cao. Hệ quả là, họ sẽ phải đẩy giá bán nhà lên cao hơn, gây khó khăn cho người mua nhà.

Do vậy, tôi cho rằng nên có một chính sách hoàn chỉnh để điều tiết thị trường, không nên "thả nổi" thị trường cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản hoàn toàn kiểm soát. Cần chủ động nguồn hàng, có quỹ đất và quỹ nhà ở cho thuê hoặc bán với giá ưu đãi cho các đối tượng như công chức, viên chức, lực lượng vũ trang giống như mô hình đã áp dụng tại Hàn Quốc. Bên cạnh đó, nên áp dụng các chính sách thuê hoặc thuê mua, trả dần để đảm bảo chỗ ở cho các đối tượng ưu tiên.

Thực tế, giá trị của nhà ở xã hội hiện nay lên tới vài tỷ đồng mỗi căn. Do vậy những người có khả năng mua thường không phải là các đối tượng gặp khó khăn về tài chính. Có thể thấy nhiều người sở hữu nhà ở xã hội không thuộc nhóm đối tượng cần hỗ trợ mà lại là những người có điều kiện tài chính./.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!