Xung quanh vấn đề bảng giá đất điều chỉnh tại nhiều địa phương đang gây chú ý, khi có mức tăng đáng kể, chia sẻ với Reatimes, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội khẳng định, điều quan trọng là cần đảm bảo đầy đủ các nguyên tắc định giá đất, nhất là nguyên tắc hài hòa lợi ích trong xây dựng bảng giá đất.
(Video: Tùng Dương)
PV: Thưa ông, gần đây bảng giá đất tại nhiều địa phương đã được điều chỉnh tăng đáng kể. Có ý kiến cho rằng mức giá cơ bản đã tiệm cận giá thị trường, nhưng cũng có ý kiến cho rằng nó vẫn chưa sát thực tế và có thể tăng cao hơn. Trong bối cảnh này, chúng ta nên hiểu khái niệm "giá thị trường" như thế nào cho đúng?
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Những ý kiến khác nhau về giá đất thời gian qua cũng là điều dễ hiểu. Bởi mỗi ý kiến đều tiếp cận vấn đề từ một góc độ khác nhau. Trước tình hình này, chúng ta cần bình tĩnh và cân nhắc.
Trước hết, việc xác định giá đất chính xác là rất quan trọng, vì đó là căn cứ để Nhà nước xử lý các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong sử dụng đất. Lâu nay, chúng ta thường nói rằng việc xác định giá đất phải "theo giá thị trường", "phù hợp với giá thị trường", hay "sát với giá thị trường". Tuy nhiên, những quy định này có vẻ mang tính định tính nhiều hơn định lượng. Tôi cho rằng, để hiểu đúng giá thị trường, trước tiên chúng ta cần làm rõ quan điểm và nội hàm của khái niệm, thế nào là giá thị trường? Thứ hai, thị trường ở đây là thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hay thị trường giao dịch tự do, chịu tác động của các yếu tố đầu cơ, thổi giá? Hay đó là thị trường trước và sau khi Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng?
Từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay, đã hơn 30 năm, chúng ta vẫn loay hoay với câu hỏi thế nào là giá đất của Nhà nước và giá đất của thị trường. Để giải quyết vấn đề này, theo tôi, trước tiên chúng ta cần quán triệt tinh thần của Nghị quyết 18 NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII, ngày 16/6/2022. Đó là bỏ khung giá đất, hướng đến xây dựng bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc thị trường. Luật Đất đai 2024 đã quán triệt tư tưởng này và cụ thể hóa trong Điều 157 về nguyên tắc xác định giá đất. Trong đó, quy định cụ thể 5 nguyên tắc định giá đất, và chúng ta cần thực hiện nghiêm chỉnh tất cả những nguyên tắc đó.
PV: Có lẽ các địa phương đều phải nắm được Điều 157 về nguyên tắc định giá đất. Nhưng để hiểu và áp dụng vào thực tế thì vẫn còn những lúng túng, thưa ông?
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Điều quan trọng nhất là chúng ta phải hiểu đúng và quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc này khi xem xét và áp dụng vào thực tế, không được xem trọng nguyên tắc nào hơn nguyên tắc nào, vì như thế sẽ dễ dẫn đến sự lệch lạc.
Điều 157 của Luật Đất đai 2024 có quy định 5 nguyên tắc để xác định giá đất. Thứ nhất, phương pháp xác định giá đất phải dựa trên nguyên tắc thị trường. Có lẽ, các nhà làm luật quy định như vậy là để đảm bảo phá bỏ cơ chế bao cấp trong việc xác định giá đất. Còn qua nghiên cứu, tôi chưa thấy bất kỳ văn bản nào của Nhà nước hay quy định nào trong Luật Đất đai 2024, nói rằng giá đất phải theo giá thị trường. Phải chăng chúng ta cần phải hiểu cho đúng phương pháp xác định giá đất là theo nguyên tắc thị trường, và nguyên tắc thị trường khác với giá thị trường.
Nguyên tắc thứ hai, là việc xác định giá đất phải đảm bảo trình tự, thủ tục đúng quy định pháp luật, tránh tùy tiện hoặc thiên lệch. Nguyên tắc thứ ba, giá đất phải được xác định trên tinh thần công khai, minh bạch và khách quan. Nguyên tắc thứ tư, là phải đảm bảo tính độc lập giữa các tổ chức tư vấn giá đất, Hội đồng thẩm định giá và cơ quan xác định giá đất.
Nguyên tắc thứ năm, cũng là nguyên tắc tôi cho là quan trọng nhất, nhưng dường như ít được dư luận nhắc đến. Đó là việc xác định giá đất phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Hiện nay, những người ủng hộ quan điểm giá đất theo giá thị trường cho rằng giá đất cần tiếp tục tăng. Nhưng theo quan điểm cá nhân tôi, nếu giá đất tiếp tục tăng sẽ dẫn đến những hệ lụy tiêu cực về mặt kinh tế và xã hội.
Hệ lụy nhãn tiền đầu tiên là gây hoang mang cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người làm công ăn lương, công nhân trong các khu công nghiệp, và cả lực lượng vũ trang. Nếu giá đất cứ "nhảy múa", tăng phi mã như hiện nay, thì không bao giờ họ có chỗ an cư. Điều này đi ngược lại với quyền có chỗ ở, một trong những quyền cơ bản của công dân, đã được ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013.
Thời gian qua, tại Hà Nội, giá đất ở Thanh Oai lên tới 80 triệu đồng/m2, Hoài Đức 130 triệu đồng/m2, hay Sóc Sơn có lô đất nông nghiệp được bỏ giá lên tới 30 tỷ đồng/m2, một mức giá hết sức vô lý, gây hoang mang và bất an cho người dân. Một người có thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng, nếu muốn mua một căn hộ giá 4,5 - 5 tỷ đồng, phải làm việc liên tục 19 - 20 năm, không chi tiêu gì, mới đủ khả năng chi trả.
Thực tế, đã có nhiều thông tin cho biết, tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà chung cư 40 triệu đồng/m2 đã biến mất. Nhân bối cảnh bảng giá đất tăng, sẽ có tình trạng "té nước theo mưa", thổi giá và sẽ tạo ra mặt bằng giá mới cao và đáng lo ngại. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến chính sách an sinh xã hội và phát triển bền vững.
Ngoài ra, nếu xác định giá đất thuần túy theo thị trường, không quán triệt nguyên tắc thứ năm về hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư sẽ tạo ra rào cản đối với các doanh nghiệp, các chủ đầu tư. Đặc biệt, các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng, dự án hạ tầng ở các tỉnh nghèo hay vùng sâu, vùng xa sẽ khó thực hiện, vì chi phí đầu vào quá cao. Vô hình trung tạo ra rào cản cho sự phát triển kinh tế - xã hội ở các địa phương này khi thu hút đầu tư hạn chế.
Về mặt quan điểm, nguyên tắc, chúng ta không thể tiếp tục giữ cơ chế xác định giá đất theo khung giá thấp như trước đây. Nếu giá đất bị định giá quá thấp, người dân, đặc biệt là những người bị thu hồi đất như nông dân, sẽ chịu thiệt thòi. Điều này đi ngược lại với nguyên tắc "không ai bị bỏ lại phía sau" trong phát triển kinh tế - xã hội, không thể hy sinh lợi ích của một nhóm người để phục vụ cho sự phát triển. Tuy nhiên, việc thay đổi bảng giá đất rất cần cơ chế hài hòa lợi ích, vì sự phát triển bền vững chung.
Nhưng việc giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất cũng cần được định lượng rõ ràng, không chỉ nói chung chung. Để làm được điều này, cần xây dựng các bộ công cụ và tiêu chí cụ thể.
PV: Có thể thấy còn rất nhiều lúng túng trong triển khai thi hành, nên mặc dù Luật Đất đai đã có hiệu lực từ ngày 1/8, nhưng việc triển khai các quy định của luật vẫn đang chậm tại nhiều địa phương, nhất là trong việc xác định giá đất. Ông đánh giá thế nào về tình hình này và có đề xuất tháo gỡ như thế nào?
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Quan điểm của chúng ta khi ban hành Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là theo hướng phân cấp mạnh cho chính quyền địa phương, để địa phương tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Vì vậy, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xác định, và HĐND cấp tỉnh xét duyệt, đây là trách nhiệm của hai đơn vị này. Đối với giá đất cụ thể, trước đây thuộc trách nhiệm tập thể của UBND cấp tỉnh, nay chuyển sang trách nhiệm cá nhân của Chủ tịch UBND tỉnh, còn giá đất cấp huyện do Chủ tịch UBND huyện chịu trách nhiệm.
Tuy nhiên, việc xác định giá đất hiện nay rất khó khăn, đặc biệt ở hai vấn đề lớn là xác định giá đất và hỗ trợ bồi thường tái định cư. Mặc dù các quy định, nghị định và thông tư hướng dẫn đã có, nhưng cách thức tổ chức thực hiện tại địa phương còn nhiều hạn chế. Cho nên, nhiều địa phương lúng túng, một số cán bộ có biểu hiện né tránh trách nhiệm. Các dự án ở nhiều nơi vẫn đình trệ vì không xác định được giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính. Ngay tại Hà Nội, có quận, huyện không nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì chưa có bảng giá đất cụ thể.
Về mặt thể chế, chúng ta đã có cơ bản các quy định của Luật, Nghị định, Thông tư hướng dẫn, nhưng cách thức tổ chức thực hiện thì cần phải có sự hướng dẫn cụ thể hơn, theo kiểu "cầm tay chỉ việc", bởi vì địa phương mới là cấp thực hiện cụ thể. Tới đây, cần có sự hướng dẫn cụ thể hơn từ Trung ương.
Nhưng về cơ bản, chúng ta chưa có hệ thống thông tin đầu vào đầy đủ và cơ sở dữ liệu chuẩn để xác định giá đất. Hiện đội ngũ công ty thẩm định giá và chuyên gia thẩm định giá cũng vừa thiếu về số lượng, vừa hạn chế về chất lượng. Chúng ta cũng chưa có bộ tiêu chí để đánh giá giao dịch hàng ngày trên thị trường, nên không nắm được đầy đủ chính xác giá giao dịch phổ biến từng khu vực. Tất cả những vấn đề này cần phải xử lý. Đồng thời, cũng cần xác định thế nào là thửa đất chuẩn, giá đất của thửa đất chuẩn được tính ra sao. Chỉ khi có các công cụ cụ thể và rõ ràng như vậy, việc tính toán giá đất mới đảm bảo chính xác và các địa phương mới dám làm.
PV: Trong bối cảnh bảng giá đất tăng, các doanh nghiệp thương mại - dịch vụ cũng gặp khó khăn khi chi phí thuê đất hàng năm trở thành gánh nặng, về mặt quy định của pháp luật, ông có đề xuất gì để tháo gỡ?
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Bảng giá đất tăng chắc chắn sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp thương mại, dịch vụ. Các doanh nghiệp này cũng phải chấp nhận một phần áp lực, bởi lẽ để tiếp cận giá đất rẻ trong bối cảnh bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường như hiện nay, thì điều đó không còn dễ dàng như trước đây. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, giá đất tăng đến mức độ nào và chính sách hỗ trợ đi kèm ra sao.
Để có chính sách phù hợp, chúng ta cần phân loại chi tiết, cụ thể từng nhóm đất, vị trí, dự án. Với nhóm thương mại dịch vụ mang lại lợi ích chung cho Nhà nước, xã hội, dân sinh, thì bên cạnh việc tăng giá thuê đất, cần đi kèm với các cơ chế miễn giảm, ưu đãi phù hợp. Chúng ta không thể đưa ra một giá đất đánh đồng, nhất là đối với đất thương mại dịch vụ. Tùy từng nhóm dự án, ở những vị trí cụ thể thì áp dụng mức giá khác nhau, phải có những quy định phân loại chi tiết, cụ thể.
PGS.TS Nguyễn Quang TuyếnNhư vậy, ngoài tính toán tăng nguồn thu ngân sách, các địa phương cũng cần tính đến cơ chế điều tiết giá đất để các doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách thuận lợi. Nếu chỉ tập trung vào việc tăng nguồn thu từ doanh nghiệp thương mại, dịch vụ, thì họ sẽ gặp khó khăn, từ đó không thể thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Điều này cũng làm giảm sức hút đầu tư, đất đai không phát huy được vai trò là nguồn lực cho phát triển.
Ngoài ra, tôi cũng thấy trong Luật Đất đai 2024, chúng ta đã có những tiền đề pháp lý rất quan trọng để tổ chức phát triển quỹ đất. Đó là quy định rất mới, tổ chức phát triển quỹ đất ngoài thực hiện nhiệm vụ giải phóng mặt bằng khi được giao, còn được kinh doanh quyền sử dụng đất, thuê lại đất nhàn rỗi để để tạo ra quỹ đất phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Có lẽ đây là một trong những hướng quan trọng để bổ sung quỹ đất, nhưng cần cụ thể hóa và có các hướng dẫn cụ thể mới có thể thực hiện được.
Ngoài tính toán tăng nguồn thu ngân sách, các địa phương cơ chế điều tiết giá đất để các doanh nghiệp tiếp cận đất đai thuận lợi. (Ảnh minh họa)
PV: Còn vai trò điều tiết của Nhà nước như thế nào, thưa ông?
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Theo quy định tại Luật Đất đai, Nhà nước sẽ điều tiết thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc điều tiết hiện nay chủ yếu thông qua chính sách, pháp luật và cơ chế. Ngoài các biện pháp đó, vẫn cần điều tiết bằng một lực lượng vật chất, như Lênin từng nói, "chỉ có thể đánh bại một lực lượng vật chất bằng một lực lượng vật chất khác". Điều này có nghĩa là Nhà nước, với tư cách là người quản lý và đại diện chủ sở hữu đất đai, cần có quỹ đất và quỹ nhà ở như một công cụ can thiệp trực tiếp vào thị trường.
Cũng như Ngân hàng Nhà nước có quỹ vàng để bình ổn tiền tệ, Nhà nước cũng cần có quỹ nhà ở và quỹ đất. Khi giá thị trường biến động mạnh và có nguy cơ gây hệ lụy, Nhà nước có thể sử dụng Quỹ bình ổn nhà ở để điều tiết thị trường. Kể cả vấn đề nhà ở xã hội giao cho các chủ đầu tư tư nhân thực hiện, thì cũng phải thông cảm rằng họ kinh doanh cần có lợi nhuận, khó để đặt nặng tính nhân đạo. Vì vậy, vai trò chính vẫn ở Nhà nước, phải bỏ vốn để xây dựng quỹ nhà ở, giống như một quỹ bình ổn giá.
Hiện nay, trong chính sách điều chỉnh giá nhà ở, chúng ta vẫn thiếu một quỹ bình ổn như vậy. Đây là yếu tố quan trọng cần bổ sung để Nhà nước có thể can thiệp hiệu quả hơn khi giá nhà biến động, từ đó bảo đảm sự ổn định của thị trường và quyền lợi của người dân.
Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ chế bảo vệ những người làm đúng. Nếu các cán bộ ở địa phương, các chuyên gia tư vấn về giá đất đã thực hiện đúng quy định pháp luật, đúng trình tự, thủ tục và không có biểu hiện tiêu cực tại thời điểm xác định giá đất, thì không nên truy cứu trách nhiệm nếu sau đó, theo nguyên tắc thị trường, giá đất tăng cao hơn so với thời điểm xác định. Giá đất ở thời điểm này có thể cao, nhưng ở thời điểm khác lại có thể thấp hoặc cao hơn, hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường. Nếu cứ truy cứu trách nhiệm vì sự biến động này thì không ai dám làm!
PV: Trân trọng cảm ơn những chia sẻ của ông!
