PGS.TS. Trần Kim Chung: Phía Nam Hà Nội có thể trở thành trung tâm mới, phân khúc căn hộ sở hữu tiềm năng vượt trội

Hiện tượng "song trùng" của nền kinh tế mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, so với năm 2023, hiện nay tình hình thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đã bước sang trang mới. Cả nước đang trong không khí vui tươi, phấn khởi và sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới.

Thị trường bất động sản cũng đón nhận những tín hiệu tích cực nhờ vào những yếu tố thuận lợi về kinh tế vĩ mô và triển vọng dòng vốn.

Thứ nhất, hệ thống thể chế cho thị trường bất động sản về cơ bản đã hoàn chỉnh, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững.

Thứ hai, nền kinh tế vĩ mô cơ bản ổn đinh với 15/15 chỉ tiêu đạt kỳ vọng. GDP tăng trưởng ấn tượng, có khả năng đạt được mức 7% - ngưỡng mong muốn của mọi nền kinh tế. Trong khi đó, lạm phát được kiểm soát tốt ở mức 3,8% trong năm 2024 và dự kiến 4,2% trong năm 2025.

Thứ ba, nền kinh tế Việt Nam đang đang vận động tích cực để chuyển sang giai đoạn kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc với những cơ hội phát triển vượt bậc.

Thứ tư, ở Việt Nam trong thời điểm hiện tại và tương lai, nền kinh tế có hiện tượng "song trùng": Dân số vẫn trong cơ cấu dân số vàng và tầng lớp trung lưu tăng lên nhanh chóng, tức là tiết kiệm khả dụng của nền kinh tế rất tích cực. Mỗi ngày, gần 2,9 nghìn tỷ đồng được gửi vào ngân hàng và tổng lượng tiền gửi tiết kiệm của dân cư vào ngân hàng là 6,9 triệu tỷ đồng. Thị trường bất động sản cũng hưởng lợi khi lãi suất cho vay hạ thấp còn tín dụng ngân hàng dồi dào. Đến tháng 10/2024, 20% số vốn này đi vào thị trường bất động sản. Trong khi đó, giai đoạn những năm 2000 - 2007, tín dụng vào nền kinh tế chỉ khoảng 600 nghìn tỷ đồng và chỉ có khoảng 10% trong số đó vào bất động sản.

Thứ năm, vốn FDI rót vào Việt Nam tính đến tháng 10/2024 đạt 5,2 tỷ USD. Với diễn biến trong tháng 11 vừa qua, thu hút vốn FDI sẽ còn tích cực hơn.

PGS.TS. Trần Kim Chung nhìn nhận: "Giữa dòng chảy biến động của kinh tế toàn cầu, với sự dịch chuyển của dòng vốn, thị trường và nguồn hàng, Việt Nam nổi lên như một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư quốc tế. Xu hướng dịch chuyển sản xuất từ các thị trường truyền thống sang các nền kinh tế mới nổi đã tạo nên một "vùng hút vốn" mạnh mẽ, trong đó Việt Nam đang nắm giữ vị trí quan trọng. Đặc biệt, bất động sản công nghiệp đang được hưởng lợi lớn từ làn sóng đầu tư này, thu hút nguồn vốn dồi dào và góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước".

Thứ sáu, dòng kiều hối đổ về Việt Nam cũng góp phần đáng kể vào sự sôi động của thị trường bất động sản. Đến cuối năm 2023, 190 tỷ USD kiều hối đã đổ về nước ta. Tính đến hiện tại có 25% lượng kiều hối vận hành trong thị trường bất động sản với nhiều hình thức khác nhau như mua đất, xây nhà.

Thứ bảy, đầu tư công đang được Chính phủ đẩy mạnh trong suốt 3 năm qua với nguồn vốn dồi dào và Chính phủ liên tục đẩy mạnh việc giải ngân vốn đầu tư công. Dự kiến năm 2024, phấn đấu giải ngân đầu tư công đạt 95%. Vốn đầu tư công khi vào nền kinh tế sẽ tác động kép tời thị trường bất động sản. Cụ thể, hạ tầng đi đến đâu, giá trị đất đai tại đó sẽ tăng lên và tiền đền bù giải phóng mặt bằng sẽ lan tỏa đến thị trường bất động sản.

Thứ tám là về nhóm công cụ tài chính phái sinh, các quỹ tín thác, thế chấp cũng dần hình thành và phát triển. Trong tương lai, đây sẽ là những nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành hiệu quả và bền vững.

Phân khúc chung cư giữ vai trò chủ lực

Nhận định về triển vọng của thị trường bất động sản trong bối bối cảnh mới, PGS.TS. Trần Kim Chung cho hay, thị trường đã và đang chứng kiến những chuyển biến đầy tiềm năng với sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Dẫn đầu xu hướng, phân khúc chung cư hứa hẹn tiếp tục giữ vững vai trò chủ lực trong năm 2025 và những năm tiếp theo. Đặc biệt, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, với mức giá dao động từ 3 tỷ đồng cho căn hộ 70 - 100m2, thậm chí chỉ 50m2, sẽ là lựa chọn lý tưởng cho các gia đình trẻ, đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp ngày càng cao.

Thứ hai, bất động sản công nghiệp cũng đang vươn lên mạnh mẽ, kế thừa đà tăng trưởng ấn tượng từ năm 2024. Sức hút của phân khúc này đến từ sự cộng hưởng của hai yếu tố then chốt: Nội lực mạnh mẽ và dòng vốn đầu tư quốc tế dồi dào.

PGS.TS. Trần Kim Chung nhấn mạnh: "Việt Nam hiện đang hội tụ đủ ba yếu tố "vàng" thu hút vốn đầu tư quốc tế, đó là nằm trong top những nước đang phát triển; môi trường chính trị kinh tế xã hội ổn định; đặc biệt, trong bối cảnh kinh tế trong nước đang chủ động tìm kiếm nguồn vốn mới để thúc đẩy tăng trưởng, đồng thời dòng vốn quốc tế cũng đang dịch chuyển khỏi các thị trường truyền thống, Việt Nam càng trở thành điểm đến lý tưởng. Sự gặp gỡ giữa nhu cầu trong nước và xu hướng quốc tế này hứa hẹn mở ra nhiều cơ hội thuận lợi cho thị trường Việt Nam, tạo đà cho sự phát triển vượt bậc trong tương lai, trong đó có bất động sản công nghiệp".

Thứ ba, bất động sản biệt thự, nhà phố là phân khúc vận hành âm thầm nhưng rất quyết liệt, tất cả mọi sản phẩm có nhu cầu bán đều có người mua. Tuy nhiên, giá trị giao dịch ngày càng lớn khiến thanh khoản trở nên khó khăn hơn. Đây là bài toán nan giải cho cả người mua và người bán.

Thứ tư, với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đà phục hồi của ngành du lịch và thị trường bất động sản nói chung sẽ lan tỏa đến thị trường bất động sản này. Tuy nhiên, do chưa có cải thiện rõ rệt về pháp lý nên thị trường này vẫn chưa có đột phá như giai đoạn trước Covid-19. Timeshare, hình thức sở hữu kỳ nghỉ, được xem là chìa khóa vàng để khai phá tiềm năng của phân khúc du lịch nghỉ dưỡng nhưng đến nay vẫn chưa có một hệ thống pháp lý đủ vững vàng để có thể vận hành một cách trơn tru.

Thứ năm về bất động sản tài chính, thị trường trái phiếu, cổ phiếu cũng như các khoản tài chính tài trợ cho bất động sản có thể sẽ có những chuyển biến tích cực hơn trong thời gian tới. Sự hoàn thiện của hệ thống pháp lý sẽ là bệ phóng vững chắc, giúp thị trường này thu hút dòng vốn đầu tư và phát triển bền vững.

Để nhận diện rõ hơn những cơ hội đầu tư, PGS.TS. Trần Kim Chung đã phân chia thị trường thành 5 nhóm địa bàn chính, mỗi khu vực mang những đặc điểm và sức hút riêng.

Thứ nhất, địa bàn vùng trung tâm sôi động: Hà Nội và TP.HCM vẫn luôn là hai "thỏi nam châm" hút dòng vốn đầu tư lớn và là tâm điểm sôi động của thị trường bất động sản. Sự phát triển năng động, hạ tầng hiện đại cùng nhu cầu nhà ở cao đã tạo nên sức nóng cho thị trường tại hai đô thị này. Tuy nhiên, mỗi thành phố lại đang có những chuyển động riêng. Hà Nội đang chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc về giá và nguồn cung bất động sản, vượt xa dự đoán. Trong khi đó, TP.HCM vẫn đang trong giai đoạn tích lũy, hứa hẹn sẽ bùng nổ mạnh mẽ trong tương lai gần.

Thứ hai là nhóm các tỉnh lân cận vùng ven, làn sóng đầu tư tại Hà Nội và TP.HCM nhiều khả năng lan tỏa tới các vùng này trong năm 2025. Với lợi thế về vị trí địa lý, kết nối giao thông thuận tiện và quỹ đất dồi dào, các khu vực này đang trở thành điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội sinh lời trong dài hạn.

Thứ ba là nhóm địa bàn mới nổi. Cơn sốt đầu tư bất động sản không chỉ tập trung vào những thành phố lớn quen thuộc, mà đang lan tỏa mạnh mẽ đến các địa phương mới nổi, nơi dòng vốn FDI đổ vào ngày càng tăng. Sự chuyển dịch này cho thấy các nhà đầu tư đang chủ động tìm kiếm những "mảnh đất màu mỡ" với tiềm năng sinh lời hấp dẫn.

Điển hình như Bắc Giang, một cái tên tưởng chừng như xa lạ trên bản đồ đầu tư quốc tế cách đây 10 năm, giờ đây đã vươn lên ngoạn mục, trở thành điểm đến hấp dẫn của các "đại bàng" FDI. Sự bứt phá này đã tạo nên sức hút mạnh mẽ cho thị trường bất động sản Bắc Giang, với mức tăng trưởng ấn tượng, hứa hẹn mang đến những cơ hội đầu tư đầy tiềm năng.

Nhóm thứ tư là nhóm địa bàn ven các công trình hạ tầng giao thông lớn. Đặc biệt, mô hình đô thị TOD (Transit Oriented Development) - đô thị gắn với giao thông công cộng - đang được chú trọng phát triển, hình thành nên những khu đô thị hiện đại, sầm uất dọc theo các tuyến đường huyết mạch. Bên cạnh đó, đường cao tốc Bắc - Nam, xương sống của hệ thống giao thông quốc gia, đang tạo nên những cú hích mạnh mẽ cho bất động sản. Các nút giao thông quan trọng (ICC) trên các tuyến đường này trở thành điểm nóng thu hút đầu tư, kích thích sự phát triển của các khu đô thị mới và thị trường bất động sản.

Thanh Hóa là một ví dụ tiêu biểu. Với 7 ICC, tỉnh này đang tập trung phát triển 4 ICC đến năm 2030, tạo tiền đề cho sự bứt phá về kinh tế - xã hội. Tương tự, các địa phương khác có tuyến cao tốc đi qua cũng đang chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ, hứa hẹn trở thành những điểm sáng mới trên bản đồ bất động sản Việt Nam.

Nhóm thứ năm là những địa bàn tái đầu tư. Cụ thể, theo các quy định mới, để phát triển nhà ở thương mại, các dự án phải được xây dựng trên cơ sở kết hợp có đất ở và đất khác. Điều này mở ra cơ hội cho việc "nhập" các dự án nhỏ lẻ thành các dự án quy mô lớn hơn, đa chức năng hơn.

"Nói cách khác, thay vì chờ đợi Luật mới có hiệu lực với những quy định siết mở rộng hơn về việc sử dụng đất ở, các nhà đầu tư đang chủ động tìm kiếm cơ hội "tái đầu tư" bằng cách kết hợp đất ở hiện có với quỹ đất khác để phát triển dự án. Xu hướng này không chỉ giúp tối ưu hóa việc sử dụng đất mà còn tạo điều kiện hình thành những khu đô thị hiện đại, đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân", PGS. TS. Trần Kim Chung cho hay.

Bất động sản phía Nam Hà Nội sở hữu tiềm năng tăng trưởng vượt trội

Trong dòng chảy của thị trường bất động sản với những triển vọng tích cực nói trên, PGS. TS. Trần Kim Chung cũng đánh giá, thị trường bất động sản phía Nam Hà Nội đang nổi lên như một điểm sáng đầy tiềm năng, thu hút sự quan tâm lớn từ phía nhà đầu tư và người mua nhà. Tuy nhiên, để nắm bắt được cơ hội và đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả, chuyên gia cho rằng cần đặc biệt lưu ý hai yếu tố quan trọng.

Thứ nhất, theo cung độ - vòng tròn mở rộng, phía Nam Hà Nội chia thành 5 khu vực:

Vành đai 1 là khu vực trung tâm này gần như đã cạn kiệt nguồn cung, chỉ còn lại các dự án tái cấu trúc hoặc cải tạo từ những khu đô thị cũ.

Từ vành đai 1 đến vành đai 2, trong đó khu vực phía Nam nằm giữa hai vành đai này vẫn còn quỹ đất nhưng việc triển khai dự án mới gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất. Các dự án hiện hữu chủ yếu đang trong giai đoạn phục hồi và phát triển tiếp.

Từ vành đai 2 đến vành đai 3, đây là khu vực chiến lược, đóng vai trò chủ lực của thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030, hứa hẹn sẽ đón nhận làn sóng đầu tư mạnh mẽ.

Từ vành đai 3 đến rìa Hà Nội cũ (13-18km), Thanh Trì nổi lên như một điểm sáng đầy tiềm năng với nhiều lợi thế vượt trội. Sở hữu quỹ đất rộng lớn và dễ dàng khai thác, Thanh Trì hứa hẹn sẽ là "mảnh đất vàng" cho các dự án bất động sản trong tương lai.

Từ rìa Hà Nội cũ đến km30 (qua Thường Tín, đến Vành đai 4), đây là khu vực giàu tiềm năng và dành cho giai đoạn sau năm 2030, phát triển tại đây sẽ phụ thuộc vào sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng lớn như đường Vành đai 4 và sự mở rộng của đô thị Hà Nội về phía Nam.

Thứ hai, phía Nam Hà Nội có 5 trục dọc gồm: Trục ven đê sông Hồng; Trục đường cao tốc; Trục đường quốc lộ 1; Đường Chu Văn An; Trục Đường 6.

"Như vậy 5 vành đai và 5 trục dọc chia thị trường bất động sản phía Nam thành một ma trận ngang dọc cực kỳ thuận lợi và nhiều tiềm năng. Sự kết hợp này mang đến bức tranh đa dạng và sôi động cho thị trường bất động sản nói chung, căn hộ thương mại nói riêng", PGS.TS. Trần Kim Chung nhận định.

Phân tích rõ hơn về tiềm năng tương lai, PGS.TS. Trần Kim Chung chỉ rõ các lợi thế của khu vực phía Nam Hà Nội trong giai đoạn hiện nay.

Thứ nhất, nằm trên trục giao thông huyết mạch, phía Nam Hà Nội trở thành điểm dừng chân lý tưởng cho người dân đến từ 7 tỉnh thành đông dân cư: Hưng Yên, Thái Bình, Nam Định, Hà Nam, Ninh Bình, Thanh Hóa và Nghệ An. Nhu cầu an cư lạc nghiệp tại Thủ đô của người dân các tỉnh là động lực thúc đẩy sự phát triển bất động sản khu vực này.

Thứ hai, giai đoạn vừa qua Hà Nội phát triển về mạnh về phía Tây và Tây Bắc, dù những khu vực này tiếp tục thu hút đầu tư nhưng thực tế dư địa phát triển dần cạn kiệt. Ở phía Bắc, nhờ sự gia tăng số lượng các cây cầu qua sông Hồng, khu vực này đang có xu hướng phát triển mạnh. Tuy nhiên, tốc độ phát triển phụ thuộc nhiều vào tiến độ xây dựng các cây cầu và vẫn gặp khó khăn về giao thông. Phía Đông, dù được hỗ trợ từ các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng và Quảng Ninh - những tỉnh giàu có và phát triển - nhưng hạn chế về kết nối giao thông vẫn là điểm yếu khó khắc phục. Trong bối cảnh đó, phía Nam trở thành khu vực đầy tiềm năng với cơ hội phát triển vượt trội.

Bên cạnh những tiềm năng, PGS.TS. Trần Kim Chung nhận thấy thị trường bất động sản Phía Nam Hà Nội cũng đối mặt với một số thách thức cần được giải quyết. Cụ thể, hiện nay, việc di chuyển qua vành đai 3 chủ yếu phụ thuộc vào tuyến đường bờ đê và đường 6, trong khi các tuyến đường khác chưa được đầu tư đồng bộ. Điển hình là đường 70 và các điểm giao cắt với vành đai 3 vẫn còn nhiều điểm nghẽn, gây khó khăn cho việc kết nối giữa các khu vực. Cùng với đó, hạ tầng ngang ở khu vực phía Nam vành đai 3 còn nhiều hạn chế, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

Dù vậy, chuyên gia này khẳng định, với đà tăng trưởng kinh tế và đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, các phân khu phía Nam được kỳ vọng sẽ bứt phá trong tương lai.

"Phía Nam Hà Nội hiện nay chịu ảnh hưởng từ hạn chế kết nối của đường vành đai 3. Các tuyến giao thông quan trọng như đường sắt qua ga Giáp Bát và ga Văn Điển vẫn chưa đủ mạnh để tạo sự liên kết chặt chẽ. Tuy nhiên, với những nỗ lực cải thiện cơ sở hạ tầng, cùng với việc giải quyết các yếu tố cản trở như khu vực tâm linh dọc đường 70, phía Nam Hà Nội sẽ sớm "cất cánh" và trở thành một trung tâm sôi động mới", PGS.TS. Trần Kim Chung nhấn mạnh. Ông lấy dẫn chứng về câu chuyện phát triển của Khu Pháp Vân - Tứ Hiệp để nói về vai trò quan trọng của hạ tầng giao thông đối với sự phát triển bất động sản.

Theo ông, trước đây, khu vực này bị hạn chế bởi sự ngăn cách của vành đai 3, việc kết nối với quốc lộ 1A gặp nhiều khó khăn.Tuy nhiên, bức tranh đã hoàn toàn thay đổi khi tuyến đường kết nối với quốc lộ 1A được hoàn thiện. Vành đai 3 không còn là lối đi chính, nhường chỗ cho sự kết nối thông suốt với quốc lộ 1A, mở ra không gian phát triển mới cho khu vực. Nhờ đó, Pháp Vân - Tứ Hiệp đã "lột xác" ngoạn mục, trở thành điểm nóng của thị trường bất động sản với sự sôi động của mọi loại hình dịch vụ.

Về dài hạn, PGS.TS. Trần Kim Chung cho rằng phía Nam Hà Nội muốn thu hút và sôi động hơn các khu vực khác thì việc giải quyết bài toán giá cả là yếu tố then chốt.

"Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2025, đặc biệt là khu vực phía Nam Hà Nội, được dự báo sẽ có những chuyển biến tích cực. Dù có 3 kịch bản được đưa ra, bao gồm đi xuống, đi ngang và đi lên, nhưng khả năng cao thị trường sẽ "bứt phá" với tốc độ tăng trưởng khá tốt nhờ những tín hiệu lạc quan từ các chỉ báo hiện nay", PGS.TS. Trần Kim Chung kết luận.