Phân khúc nhà ở 2026: Căn hộ 'chạm đỉnh', thấp tầng bước vào khâu sàng lọc mạnh

Sau một năm 2025 tăng tốc mạnh mẽ, thị trường nhà ở Việt Nam đang bước vào giai đoạn bản lề. Nguồn cung quay trở lại, giao dịch cải thiện, nhưng không còn sự lan tỏa đồng đều. Thay vào đó, hai phân khúc chủ đạo - nhà ở cao tầng và nhà ở thấp tầng - đang đi theo hai quỹ đạo rất khác nhau, phản ánh rõ sự phân hóa của thị trường trong năm 2026.

Nhà ở cao tầng: Nguồn cung bùng nổ

Năm 2025 đánh dấu sự bùng nổ trở lại của phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM. Lũy kế cả năm, hai thị trường này cung cấp gần 37.000 căn hộ, với hơn 50 dự án và phân khu mới, trở thành động lực chính kéo thanh khoản toàn thị trường.

Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 60,3%, cho thấy sức mua vẫn duy trì ở mức khá trong bối cảnh mặt bằng giá đã tăng rất mạnh. Tuy nhiên, điều đáng lưu ý là phần lớn nguồn cung và giao dịch tập trung vào căn hộ hạng A và hạng Sang, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

Mặt bằng giá năm 2025 đã thiết lập một ngưỡng mới khi mức giá chào bán sơ cấp tăng hơn 40% so với cuối 2024 tại thị trường Hà Nội và tại TP. HCM (cũ), mức giá đã tăng khoảng 30%, chủ yếu do các dự án cao cấp và giai đoạn bàn giao.

Tính đến cuối quý IV/2025, đà tăng giá có dấu hiệu chậm lại, thậm chí đi ngang ở một số khu vực. Điều này cho thấy phân khúc căn hộ đang tiến gần điểm cân bằng mới, nơi giá không còn tăng bằng tốc độ, mà bằng chất lượng dự án, vị trí và khả năng khai thác thực tế.

Bước sang năm 2026, căn hộ cao tầng vẫn là phân khúc chủ đạo về nguồn cung, nhưng không còn là "cuộc chơi đại trà". Thanh khoản sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thật, thay vì các dự án bán dựa trên kỳ vọng xa.

Ngoài Hà Nội và TP. HCM, năm 2025 ghi nhận hơn 40.000 căn hộ từ 35 dự án mới, tập trung tại Hưng Yên, Ninh Bình, Đà Nẵng và một số đô thị vệ tinh phía Nam.

Tỷ lệ hấp thụ đạt 64%, cao hơn hai thị trường trung tâm. Điều này phản ánh xu hướng rõ nét: Người mua và nhà phát triển đang tìm kiếm những khu vực có giá mềm hơn, quỹ đất rộng hơn và dư địa tăng trưởng dài hạn tốt hơn.

Sau khi các vướng mắc pháp lý tại phía Nam dần được tháo gỡ và việc sáp nhập địa giới hành chính hoàn tất, làn sóng nguồn cung căn hộ từ năm 2026-2027 được dự báo sẽ tăng mạnh, tạo áp lực cạnh tranh thực chất về giá và sản phẩm.

Nhà ở thấp tăng: Mức tăng trưởng sẽ có chọn lọc

Nếu căn hộ cao tầng phản ánh câu chuyện giá và nguồn cung, thì nhà ở thấp tầng lại thể hiện rõ tâm lý nắm giữ dài hạn.

Năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 35.600 sản phẩm thấp tầng, trong đó 88% là sản phẩm xây thô. Đây là đặc điểm cho thấy người mua ưu tiên khả năng kiểm soát chi phí và sử dụng lâu dài, thay vì lướt sóng ngắn hạn.

Tại Hà Nội và TP. HCM, nguồn cung đạt gần 10.900 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 60%. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các đại dự án của chủ đầu tư uy tín, đặc biệt là những dự án có quy hoạch bài bản, tiện ích hoàn chỉnh và kết nối hạ tầng rõ ràng.

Giá bán nhà thấp tầng tại hai thị trường lớn chỉ tăng 6-9% so với cuối 2024, thấp hơn đáng kể so với căn hộ - một tín hiệu cho thấy thị trường đã bước vào trạng thái ổn định hơn.

Ở các thị trường khác, nguồn cung đạt hơn 24.800 sản phẩm, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ 43,5%, giá bán gần như đi ngang hoặc tăng nhẹ 2-3%. Điều này phản ánh rõ: Thấp tầng không còn là phân khúc "mua là có lời", mà đòi hỏi chọn đúng vị trí, đúng chủ đầu tư và đúng tầm nhìn.

Nhìn tổng thể, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường nhà ở chuyển từ phục hồi sang sàng lọc. Căn hộ cao tầng sẽ giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung, nhưng giá tăng chậm, thanh khoản chọn lọc.

Trong khi đó, nhà ở thấp tầng sẽ hấp dẫn với người mua dài hạn, nhưng không còn chỗ cho đầu tư theo tin đồn.

Thị trường sẽ ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, khả năng vận hành và hình thành cộng đồng cư dân bền vững. Những dự án thiếu nền tảng này sẽ ngày càng khó tiếp cận dòng tiền.

Nói cách khác, nhà ở năm 2026 không thiếu hàng, mà thiếu sự dễ dãi. Và chính sự khắt khe đó sẽ định hình lại chất lượng của chu kỳ phát triển tiếp theo.