Từ bây giờ, sẽ có thêm trường hợp được cấp sổ đỏ lần đầu

Nghị quyết 254/2025/QH15 không chỉ tháo gỡ các vướng mắc trong quản lý đất đai, mà còn mở rộng đáng kể nhóm đối tượng được xem xét cấp sổ đỏ lần đầu – một thay đổi có tác động trực tiếp đến hàng triệu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định nhưng chưa có giấy chứng nhận chính thức.

Tại Nghị quyết 254/2025/QH15, Quốc hội đã bổ sung, làm rõ nhiều trường hợp liên quan đến đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ). Điểm đáng chú ý nhất nằm ở việc mở rộng các trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ lần đầu, thay vì chỉ bó hẹp trong các khung pháp lý cũ.

Theo khoản 2 Điều 11 của Nghị quyết, một loạt tình huống phát sinh trong thực tế sử dụng đất đã được "đặt đúng chỗ" về mặt pháp lý. Chẳng hạn, với các trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp, nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đã có giấy chứng nhận hợp lệ thì chỉ cần đăng ký biến động, thay vì làm lại toàn bộ thủ tục.

Đáng chú ý, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng được đơn giản hóa: thông tin thế chấp chỉ cần cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai, không phải xác nhận trực tiếp trên sổ đỏ đã cấp. Cách tiếp cận này cho thấy định hướng quản lý hiện đại, giảm thủ tục giấy tờ, tăng vai trò của dữ liệu số.

Bên cạnh đó, trong các giao dịch mua bán nhà ở, bất động sản, nếu thời hạn nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ được quy định khác nhau giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, thì áp dụng theo luật chuyên ngành. Quy định này giúp tránh tình trạng "vênh luật" từng gây không ít khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

Phần tạo tác động xã hội lớn nhất của Nghị quyết 254/2025/QH15 nằm ở việc bổ sung rõ ràng các trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ lần đầu.

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời từ ngày 15.10.1993 trở về sau, nay được đưa vào diện xem xét cấp Giấy chứng nhận chính thức, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024. Đây là nhóm đối tượng tồn tại khá phổ biến trong thực tế, đặc biệt ở khu vực nông thôn và vùng ven đô, nơi quá trình cấp giấy tờ trước đây còn nhiều hạn chế.

Thứ hai, đất được Nhà nước giao để quản lý, nhưng thực tế đang được sử dụng ổn định, đúng mục đích và đáp ứng điều kiện theo luật định, cũng được xem xét cấp sổ đỏ theo Điều 139 Luật Đất đai. Quy định này giúp "hợp thức hóa" những trường hợp sử dụng đất lâu dài nhưng trước đây chưa có cơ chế rõ ràng để cấp giấy chứng nhận.

Có thể thấy, cách tiếp cận của Nghị quyết 254/2025/QH15 là thu hẹp khoảng cách giữa pháp lý và thực tế sử dụng đất. Thay vì để một lượng lớn đất đai rơi vào vùng "xám" pháp luật, Nhà nước lựa chọn đưa các trường hợp sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch vào khuôn khổ quản lý chính thức.

Về lâu dài, việc mở rộng diện được cấp sổ đỏ lần đầu không chỉ giúp người dân bảo đảm quyền tài sản hợp pháp, mà còn góp phần giảm tranh chấp, tăng minh bạch trong quản lý đất đai và tạo nền tảng cho các giao dịch dân sự, kinh tế diễn ra thông suốt hơn.

Nói cách khác, quy định mới không đơn thuần là thêm vài dòng luật, mà là một bước điều chỉnh quan trọng, phản ánh tư duy quản lý đất đai linh hoạt hơn, sát thực tiễn hơn trong giai đoạn mới.