Phạt tới 1 tỷ đồng với hành vi bán bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý

Chính thức có hiệu lực từ ngày 26/8 để thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP, Nghị định 339/2026/NĐ-CP được xem là công cụ chế tài quan trọng nhằm cụ thể hóa và thực thi các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Khung pháp lý mới này thiết lập hệ thống xử phạt vi phạm hành chính toàn diện với mức phạt tiền tối đa lên tới 1 tỷ đồng, đồng thời áp dụng các biện pháp răn đe mạnh tay như đình chỉ hoạt động kinh doanh đến 6 tháng và buộc hoàn trả toàn bộ số tiền thu trái phép kèm lợi tức. 

Đáng chú ý, Nghị định 339 cũng tập trung trực tiếp vào các hành vi đưa sản phẩm chưa chuẩn chỉnh về pháp lý ra thị trường - nhóm vi phạm vốn gây ra nhiều rủi ro nhất cho người mua và bị nâng mức xử phạt tăng vọt so với trước đây.

Phạt tối đa lên đến 1 tỷ đồng khi kinh doanh nhà, đất chưa đủ điều kiện

Hành vi đưa các sản phẩm bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý ra thị trường bị áp dụng khung xử phạt rất nặng, tối đa lên tới 1 tỷ đồng. Cụ thể, tại Khoản 3 Điều 67 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, cơ quan quản lý áp dụng mức phạt tiền từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng hoặc nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

So với Khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP trước đây vốn áp dụng mức phạt chỉ từ 400 triệu đến 600 triệu đồng, quy định mới tại Khoản 3 Điều 67 Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã tăng mức phạt gấp gần hai lần nhằm ngăn chặn triệt để tình trạng bán hàng "non" pháp lý. Những hành vi này vi phạm trực tiếp các điều kiện mở bán bắt buộc quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chẳng hạn như việc dự án chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện bán hàng từ Sở Xây dựng hoặc chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch.

Tăng nặng chế tài với vi phạm thu tiền cọc, thế chấp và bảo lãnh

Bên cạnh điều kiện mở bán, Nghị định 339/2026/NĐ-CP siết chặt các quy định xử phạt liên quan trực tiếp đến dòng tiền giao dịch, thế chấp tài sản và nghĩa vụ bảo lãnh. Theo Khoản 2 Điều 67 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, doanh nghiệp có hành vi thu tiền đặt cọc hoặc thu tiền bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vượt quá tỷ lệ quy định hay sai thời điểm sẽ bị xử phạt từ 600 triệu đồng đến 800 triệu đồng (tăng mạnh so với mức 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng tại Khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP), đồng thời buộc phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã thu kèm theo khoản lợi tức phát sinh cho khách hàng. Đối với hành vi giấu thông tin thế chấp, Khoản 1 Điều 67 Nghị định 339/2026/NĐ-CP nâng mức phạt lên từ 600 triệu đến 800 triệu đồng (thay cho mức phạt chỉ từ 100 triệu đến 120 triệu đồng tại Khoản 1 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP) và buộc nộp lại toàn bộ số lợi bất hợp pháp.

Chế tài đối với nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng và quy định về giá cũng được làm rõ tại các quy định liên quan. Theo Khoản 1 Điều 68 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư không có văn bản chấp thuận bảo lãnh của ngân hàng thương mại hoặc không cung cấp thư bảo lãnh cho khách hàng sẽ bị xử phạt từ 260 triệu đến 300 triệu đồng, cùng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc hoàn thành nghĩa vụ bảo lãnh theo luật định.

Trường hợp doanh nghiệp vi phạm quy định về giá bán hay giá chuyển nhượng đối với các loại bất động sản thuộc diện Nhà nước có quy định giá sẽ chịu mức phạt từ 300 triệu đến 500 triệu đồng theo Khoản 3 Điều 71 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Ngoài ra, hành vi ký hợp đồng mua bán công trình xây dựng không gắn liền với quyền sử dụng đất trái quy định bị phạt từ 260 triệu đến 300 triệu đồng và buộc phải điều chỉnh lại nội dung hợp đồng.

Trước các chế tài xử phạt mạnh tay này, người mua bất động sản cần chủ động bảo vệ quyền lợi bằng cách yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản thông báo đủ điều kiện bán hàng, thư bảo lãnh ngân hàng và văn bản giải chấp ngân hàng trước khi thực hiện giao dịch hoặc xuống tiền cọc.