Nhà ở thương mại vừa túi tiền – Sự cần thiết và giải pháp phát triển

Trước khi đi vào nội dung chính, chúng ta hãy trao đổi đôi chút về khái niệm "nhà ở thương mại vừa túi tiền". Thực ra đây là khái niệm có thể coi là mới, bởi từ trước đến nay chúng ta thường thấy sự phân chia thị trường bất động sản nhà ở theo cấp từ cao xuống là cao cấp, trung cấp, nhà ở giá rẻ và có thể đưa vào cả loại hình nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội có thể coi là một hình thức gần giống với bao cấp, tức có sự "bù giá" của Nhà nước thông qua ưu đãi về thuế, tín dụng... nên nó không phải là nhà ở thương mại, vì ở một góc độ nào đó, nó không tuân theo quy luật thị trường. Còn nhà ở giá rẻ thì đến nay hầu như không còn tồn tại về khái niệm, vì mặt bằng giá đã được đẩy lên khá cao chứ không còn "rẻ" nữa. Dó đó, việc đưa ra khái niệm "nhà ở thương mại vừa túi tiền" có thể coi như sự vừa thay thế cho khái niệm "nhà ở giá rẻ", vừa phù hợp với mặt bằng giá mới được thiết lập và ở góc độ nào đó là phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả của số đông cư dân đô thị có nhu cầu cấp thiết về nhà ở.

Hiện nay, ở Việt Nam có sự phân chia thành 5 nhóm thu nhập dựa trên mức thu nhập và tiếp cận dịch vụ xã hội cơ bản; đó là: Nhóm 1 - nhóm nghèo; Nhóm 2 - nhóm cận nghèo; Nhóm 3 - nhóm thu nhập trung bình; Nhóm 4 - nhóm có thu nhập khá; Nhóm 5 - nhóm thu nhập ổn định và cao.

Kết quả khảo sát của Tổng cục Thống kê về mức sống của cư dân năm 2023 cho thấy, nhóm hộ có thu nhập cao nhất (gồm 20% dân số có thu nhập cao nhất – nhóm 5) có thu nhập bình quân 1 người 1 tháng đạt 10,86 triệu đồng, cao gấp 7,5 lần nhóm 1 (gồm 20% dân số có thu nhập thấp nhất với bình quân 1,45 triệu đồng/người/tháng). Kết quả khảo sát này cũng cho thấy, thu nhập bình quân đầu người/tháng của cả nước năm 2023 là 4,96 triệu đồng, trong đó khu vực thành thị là 6,26 triệu đồng, cao gấp gần 1,5 lần khu vực nông thôn với mức 4,17 triệu đồng.

Trong khi đó, mặt bằng giá nhà ở được thiết lập đang ở mức cao. Ước tính trung bình giá căn hộ chung cư phân khúc thấp nhất tại Hà Nội cũng ở mức 40 – 45 triệu đồng/m2. Ngay nhà ở xã hội ở những dự án có tính thanh khoản cao mức giá cũng khoảng 20 triệu đồng/m2; còn những dự án ít thu hút người mua thường ở mức 13 – 15 triệu đồng/m2. Nhưng đó là giá được phê duyệt, còn giá bán lại ở một số dự án có tính thanh khoản cao thường lên tới mức 40 – 50 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu so sánh giữa giá nhà với mức thu nhập của người dân thì thấy có khoảng cách rất lớn, và nếu chỉ suy luận theo logic thì hầu như người có thu nhập trung bình trở xuống không thể mua nổi nhà, kể cả nhà ở xã hội. Tuy nhiên, lại có một điều gần như là nghịch lý khi trên thị trường đối với phân khúc thấp cầu lại vượt cung rất xa và giá nhà vẫn liên tục bị đẩy lên, thậm chí là rất cao.

Dẫn giải những điều trên, chúng tôi không có tham vọng đi sâu vào định nghĩa khái niệm hay phân tích thu nhập của người dân với giá nhà và khả năng chi trả, mà chỉ muốn đưa ra bối cảnh để từ đó nêu lên một số vấn đề cần trao đổi. Bởi con số thu nhập trung bình qua các cuộc khảo sát hoặc căn cứ vào đó để phân nhóm thu nhập chỉ dựa trên thu nhập chính thức, có khoảng cách khá lớn với thu nhập thực tế; còn nếu chỉ dựa vào số thu nhập chính thức này thì thực ra ngay cả nhóm thu nhập cao cũng khó hoặc không có khả năng tài chính để tiếp cận nhà ở phân khúc bình dân. Từ những nội dung trên, rút ra một số vấn đề sau:

Thứ nhất: Khái niệm "nhà ở thương mại vừa túi tiền" chỉ mang tính tương đối, được xác định tương ứng với nhóm thu nhập trung bình (nhóm 3), một phần của nhóm thu nhập khá (nhóm 4) và một phần của nhóm cận nghèo (nhóm 2) và thiên về định tính hơn là định lượng.

Thứ hai: Như vậy, đây là phân khúc nhà ở đáp ứng bộ phận dân cư lớn nhất trong xã hội, do đó cần tập trung giải pháp để phát triển phân khúc này để đáp ứng nhu cầu nhà ở của số đông cư dân đô thị.

Thứ ba: Mặt bằng giá nhà ở thương mại, nhất là phân khúc thấp và trung bình đã và đang bị đẩy lên cao, thậm chí rất cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân, nhất là nhóm thu nhập trung bình. Hệ quả là nó cũng tác động đẩy giá nhà ở xã hội lên cao hoặc tạo chênh lệch cao dẫn đến tiêu cực trong việc mua bán nhà ở xã hội.

Thứ tư: Do đó, cần phải có giải pháp hạ mặt bằng giá nhà xuống, nhất là đối với phân khúc thấp để người thu nhập trung bình có khả năng tiếp cận nhà ở. Đồng thời từ đó tác động giảm giá nhà ở xã hội và giảm tiêu cực trong việc mua bán nhà ở xã hội. Mục tiêu đặt ra là giá nhà ở thương mại vừa túi tiền ước tính trong khoảng 30 triệu đồng/m2 là hợp lý.

Về chính trị: Thể hiện tính ưu việt của chế độ, bảo đảm công bằng xã hội, cũng là góp phần đảm bảo ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội.

Như trên đã nói, nếu phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền nhắm đến nhóm cư dân có thu nhập trung bình (nhóm 3), một phần nhóm thu nhập khá (nhóm 4) và một phần nhóm cận nghèo (nhóm 2) thì ước tính tổng tệp khách hàng này chiếm khoảng 40% dân số trên địa bàn, tất nhiên là tập trung ở khu vực đô thị là chính. Với tốc độ đô thị hóa nhanh và mục tiêu đến năm 2030 đạt mức 50% thì nhóm có nhu cầu về nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ tăng nhanh và tăng cao.

Nhóm đối tượng này không đủ tiền để mua nhà ở cao cấp, nhưng cũng không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Do đó, nếu chỉ phát triển nhà ở cao cấp hay nhà ở xã hội, nhóm đối tượng này không thể tiếp cận, tạo nên khoảng trống trong cung nhà ở và sự bất bình đẳng trong việc tiếp cận nhà ở. Điều này dẫn đến hệ quả là sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến cả an sinh, ổn định xã hội và phát triển kinh tế, bởi có "an cư" mới "lạc nghiệp". Vì vậy, phát triển phân khúc này vừa là để đáp ứng nhu cầu xã hội, vừa là thực hiện nhiệm vụ chính trị bởi nó giải quyết nhà ở cho bộ phận lớn dân cư. Điều đó vừa thể hiện tính ưu việt của chế độ, sự quan tâm của Đảng, Nhà nước đối với tầng lớp có vai trò quan trọng trong xã hội, vừa góp phần bảo đảm ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội.

Về an sinh: Đảm bảo mọi công dân có nhà ở, cũng là góp phần đảm bảo ổn định chính trị, trật tự xã hội; đồng thời san sẻ gánh nặng với nhà ở xã hội vì phân khúc nhà ở xã hội không thể đáp ứng hết nhu cầu nhà ở cho các nhóm yếu thế. Như trên đã phân tích, nhóm đối tượng mà phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền hướng đến chiếm số đông trong xã hội. Do đó, nếu đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho nhóm đối tượng này sẽ là nhân tố quan trọng để bảo đảm quyền có chỗ ở của công dân được quy định trong Hiến pháp. Từ đó cũng là nhân tố quan trọng bảo đảm an sinh xã hội.

Với mức thu nhập trung bình và cận nghèo, nhóm đối tượng này không thể tiếp cận nhà ở cao cấp. Do đó tập trung hướng tiếp cận nhà ở phân khúc thấp, từ đó dẫn đến hệ quả là gây ra tình trạng cầu vượt cung, thậm chí vượt rất xa, làm tăng giá nhà trong phân khúc này. Điều đó lại dẫn đến hậu quả nhóm đối tượng này càng khó tiếp cận nhà ở. Vì vậy, trên thị trường hình thành xu hướng tự phát là nhóm đối tượng này tìm cách tiếp cận nhà ở xã hội dưới mọi hình thức, kể cả mua lại với giá cao hơn nhiều so với giá phê duyệt. Điều đó làm phát sinh tiêu cực trong mua bán nhà ở xã hội, nhiều khi làm méo mó, biến tướng chính sách phát triển nhà ở xã hội, để lại dư luận không tốt trong xã hội và cũng không thực hiện được mục đích của chủ trương phát triển nhà ở xã hội.

Vì vậy, đẩy mạnh phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền còn là giải pháp giảm bớt sức ép lên nhà ở xã hội, làm trong sạch và lành mạnh hóa việc phân phối nhà ở xã hội và hạn chế tiêu cực trong lĩnh vực này. Đồng thời cũng gián tiếp góp phần hạn chế tình trạng nhà ở xã hội bị mua đi bán lại với mục đích kiếm lời, từ đó giúp đối tượng được mua nhà ở xã hội là nhóm cư dân nghèo và cận nghèo cũng "có nhà ở".

Về kinh tế: Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân (khách hàng), doanh nghiệp và Nhà nước. Từ đó tạo động lực để doanh nghiệp phát triển nhà ở, người dân tiếp cận được nhà ở trong khả năng tài chính của mình.

Hiện nay đang diễn ra tình trạng không ít nhà phát triển bất động sản chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp mà ít hoặc không chú ý đến loại hình nhà ở vừa túi tiền, tức giá bán thấp. Nguyên nhân không nhỏ do việc phê duyệt dự án khó khăn và rất chậm; đi đôi với đó là chi phí phát sinh lớn, trong đó chiếm không nhỏ là chi phí không chính thức. Vì vậy, doanh nghiệp thường hướng đến phân khúc cao cấp để tăng biên lợi, nói nôm na là cùng một công, một của đi "xin" dự án, nếu phát triển phân khúc thấp thì biên lợi tính trên cả chi phí vốn và diện tích đất sẽ rất thấp. Vì vậy dẫn đến hệ quả là không ít doanh nghiệp hướng đến phát triển phân khúc cao cấp để tăng biên lợi, để "bõ công" "chạy dự án". Điều đó gây nên tình trạng mất cân đối trong phát triển nhà ở, thị trường phát triển lệch, dư thừa nhà ở cao cấp nhưng thiếu trầm trọng phân khúc giá thấp; đồng thời giảm khả năng tiếp cận nhà ở của số đông cư dân. Từ đó lại dẫn đến hệ quả là tác động tiêu cực đến quản lý nhà nước về việc bảo đảm lành mạnh thị trường, cũng như đến chính sách an sinh và thực hiện công bằng xã hội. Như vậy là lợi ích của cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng.

Nhưng khi việc phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền được khuyến khích với những chính sách ưu đãi, doanh nghiệp sẽ tập trung phát triển loại hình này mà không cần dồn lực vào phát triển phân khúc cao cấp. Từ đó sẽ tạo sự cân bằng trên thị trường, đồng thời kéo được giá nhà xuống, dẫn đến tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Khi đó, Nhà nước vừa kiểm soát được thị trường, vừa thực hiện được an sinh và bảo đảm công bằng xã hội về nhà ở, cũng là thực hiện được nhiệm vụ chính trị. Như vậy là hài hòa được lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Về thị trường: Tạo sự cân bằng giữa các phân khúc nhà ở (không bị mất cân đối, dư thừa phân khúc cao cấp có thể gây ra khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản). Đồng thời kéo mặt bằng giá nhà ở xuống mức hợp lý, bảo đảm thị trường phát triển bền vững, đúng hướng.

Như ở trên phân tích, hiện thị trường bất động sản nước ta đang có sự mất cân đối rất lớn, cụ thể là giữa phân khúc nhà ở cao cấp và phân khúc thấp mà chúng tôi đang dùng khái niệm nhà ở thương mại vừa túi tiền để thay thế. Đồng thời, những năm trước cũng có sự mất cân đối giữa loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với bất động sản nhà ở phân khúc thấp. Nguyên nhân chủ yếu là do biên lợi và tính thanh khoản. Chỉ khi bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vướng vấn đề pháp lý thì loại hình này mới chững lại nhưng sự mất cân đối này vẫn để lại hậu quả đến nay với số lượng tồn kho lớn và số vốn chôn trong loại hình này cũng không nhỏ.

Sự mất cân đối trên thị trường bất động sản ảnh hưởng tiêu cực cả về kinh tế và xã hội. Riêng về thị trường, sự phát triển lệch lạc đã làm cho thị trường bất động sản nước ta vốn còn non trẻ, tính chuyên nghiệp chưa cao... có lúc rơi vào trạng thái mất phương hướng. Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường, không thể sử dụng các biện pháp hành chính mà chỉ có thể điều chỉnh bằng chính sách. Tức là thông qua chính sách mà khuyến khích phát triển loại hình nào, phân khúc nào, từ đó mang lại sự phát triển cân đối cho thị trường và hài hòa lợi ích khách hàng, doanh nghiệp và xã hội.

Cụ thể, như trên đã nói, nếu có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền bằng các ưu đãi, sẽ giúp thị trường cân đối hơn, từ đó giúp hình thành thị trường chuyên nghiệp và bền vững. Khi có thị trường bất động sản chuyên nghiệp và bền vững, lĩnh vực bất động sản có tính lan tỏa lớn sẽ tác động đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác, từ đó đóng góp tích cực vào thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững và ổn định xã hội.

Vì vậy có thể nói, việc định hướng, khuyến khích phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền vừa có ý nghĩa chính trị, kinh tế xã hội, vừa mang tính cấp bách để hình thành một thị trường ổn định, lành mạnh, bền vững, đáp ứng cả yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu cấp thiết của người dân.

Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền có thể nói là nhu cầu, quy luật tất yếu như trên đã phân tích, vì nó mang lại lợi ích cho cả người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, đồng thời tạo sự ổn định xã hội và phát triển bền vững của đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh một số thuận lợi, để đẩy mạnh phát triển phân khúc này lại vấp phải những khó khăn không nhỏ, về cả thị trường, chính sách và pháp lý.

Về thị trường: Trên thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự mất cân đối nghiêm trọng giữa phân khúc nhà ở cao cấp và nhà ở thương mại vừa túi tiền theo khái niệm ở trên. Vì vậy, ngay trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng có sự mất cân đối giữa cung và cầu theo xu hướng cung không đáp ứng đủ cầu. Điều đó nhìn từ góc độ thị trường sẽ làm tăng tính thanh khoản của phân khúc này, có nghĩa là việc phát triển, mở bán sẽ rất thuận lợi. Đây là vấn đề đã được chứng minh trong thực tế: Các dự án trong phân khúc này mở bán đến đâu được mua hết đến đấy, thậm chí còn được đăng ký cả trước khi mở bán hoặc nhà đầu tư thứ cấp vừa mua xong bán trao tay cũng đã thu được một khoản lợi nhuận nhất định.

Tuy nhiên, điều này cũng bộc lộ mặt trái của nó và gây hệ lụy không nhỏ đến cả thị trường, người có nhu cầu ở thực và xã hội do tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên cao. Do tình trạng cầu vượt cung, thậm chí vượt rất xa nên giá nhà ở thuộc phân khúc này, đặc biệt là căn hộ chung cư, trong thời gian qua đã tăng phi mã. Nguyên nhân một mặt do quy luật thị trường, khi cầu vượt cung thì tất yếu giá sẽ bị đẩy lên, thậm chí vượt xa giá trị; nhưng mặt khác cũng có nguyên nhân từ việc tích trữ, găm hàng thổi giá của giới đầu cơ.

Thực tế có không ít dự án mà nhà phát triển bất động sản bán trao tay cho nhà đầu tư thứ cấp với số lượng lớn, như nguyên cả sàn với mức chiết khấu hợp lý, thậm chí là ưu đãi. Điều này mang đến lợi ích cho cả hai phía: Nhà phát triển dự án bán được nhanh gọn, nhanh thu hồi vốn để tiếp tục phát triển dự án sau; còn nhà đầu tư thứ cấp được tăng biên lợi nhờ chiết khấu cao, đặc biệt khi các nhà đầu tư thứ cấp ôm gọn dự án sẽ dễ bắt tay nhau thao túng thị trường, thổi giá để tăng biên lợi.

Thực tế đã và đang diễn ra tình trạng căn hộ chung cư phân khúc thấp ngay sau mở bán đã bị đẩy giá lên rất cao so với giá gốc. Điều này dẫn đến hệ quả là người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận nhà ở, mức chi trả cho nhà ở ngày càng vượt rất xa mức thu nhập, tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn xã hội và bất ổn cho thị trường, cho nền kinh tế nếu tạo ra bong bóng bất động sản. Đồng thời cũng làm cho thị trường bất động sản trở nên méo mó, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước và an sinh xã hội.

Tuy nhiên, do giá tăng nhanh, biên lợi lớn đã vô tình thúc đẩy giới đầu cơ ngày càng mở rộng phát triển và ảnh hưởng ngày càng lớn đến thị trường. Điều này sẽ tạo ra hệ lụy lớn cho cả trước mắt và lâu dài. Thứ nhất, do nhận định tình trạng mất cân đối cung cầu còn kéo dài nên giới đầu cơ có xu hướng gom hàng ngày càng nhiều và găm hàng ngày càng lâu để dễ lũng đoạn thị trường và thổi giá. Thứ hai, điều đó làm cho thị trường ngày càng trở nên mất kiểm soát, dẫn đến hậu quả là Nhà nước không quản lý được thị trường, còn người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở, tác động tiêu cực đến kinh tế, xã hội. Thứ ba, khi xu hướng đầu cơ mở rộng, việc sốt ảo, tạo ra khan hiếm ảo càng làm gia tăng sự mất cân đối cung cầu, đồng thời một lượng vốn lớn bị chôn trong khối bất động sản đầu cơ sẽ làm méo mó nền kinh tế và là nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản; mà một khi bong bóng vỡ sẽ gây nguy hại cho cả nền kinh tế, trong đó đầu tiên là ảnh hưởng lớn đến lĩnh vực tài chính – ngân hàng.

Về chính sách: Mặt thuận lợi là Đảng và Nhà nước luôn có chính sách chăm lo đời sống cho người dân, trong đó đặc biệt là việc làm và chỗ ở, như chủ trương phát triển nhà ở xã hội để hỗ trợ nhóm đối tượng yếu thế trong xã hội (nhóm nghèo và cận nghèo), hướng đến thực hiện mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở. Trong đó nổi lên là chính sách ưu đãi tín dụng mua nhà ở, hiện tại là với các đối tượng chính sách, thực hiện qua Ngân hàng Chính sách xã hội. Đồng thời, các ngân hàng thương mại hưởng ứng chủ trương của Chính phủ cũng có chính sách ưu đãi cho nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

Tuy nhiên, đó là về chủ trương chung, còn khó khăn lớn ở đây là chưa có chính sách cụ thể cho việc phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, kể cả chính sách về quỹ đất, pháp lý hay tài chính... để khuyến khích, thu hút các nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền. Như trên đã nói, mặt bằng giá nhà ở phân khúc thấp hiện nay cũng đã ở mức 45 – 50 triệu đồng/m2, ngay như nhà ở xã hội ở một số dự án cũng được rao bán lại với mức 40 – 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó kỳ vọng phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền với mức giá trung bình 30 triệu đồng/m2, thấp hơn mức giá tối thiểu trung bình hiện nay 15 – 20% đặt ra những thách thức rất lớn đối với doanh nghiệp, kể cả về biên lợi và huy động vốn.

Thực tế hiện nay, nhà ở thương mại vẫn gộp chung các phân khúc với nhau mà không hề có sự định hướng bằng chính sách cho từng phân khúc, nên đã tạo ra tình trạng mất cân đối giữa phân khúc cao cấp và nhà ở thương mại vừa túi tiền, dẫn đến chênh lệch cung cầu như ở trên đã phân tích. Bởi khi không có chính sách định hướng cho từng phân khúc cần phát triển, đã dẫn đến việc không những không ưu đãi doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền mà vô hình trung còn gián tiếp "khuyến khích" phát triển phân khúc cao cấp do biên lợi cao hơn.

Đặc biệt, bảng giá đất mà nhiều tỉnh, thành phố mới xây dựng để áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp từ nay đến đầu năm 2026 nhìn chung đều cao hơn khá nhiều so với bảng giá đất trước đó, thậm chí có nơi gấp nhiều lần sẽ tác động mạnh đến giá bất động sản, trong đó có nhà ở vừa túi tiền nếu được triển khai thực hiện. Lý do được cho là giá đất đã và đang được đẩy lên cao, trong khi Luật Đất đai quy định "Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường" (điểm a, mục 1, Điều 158), tức là phải bám sát giá thị trường; do đó giá thị trường lên tất yếu giá trong bảng giá đất phải lên theo.

Trong khi đó, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được sử dụng để tính giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Điều đó vừa là yếu tố chính trực tiếp tác động vào việc tăng giá đất các thửa đất, dự án trong trường hợp thực hiện giao đất thông qua đấu giá, vừa gián tiếp góp phần vào việc tăng giá đất khi lập bảng giá đất bởi giá đất trúng đấu giá lại chính là một trong những thông tin đầu vào quan trọng để định giá đất theo các phương pháp định giá đất. Hệ quả tất yếu là bảng giá đất tăng sẽ làm tăng giá bất động sản, trong đó có nhà ở vừa túi tiền và hậu quả là không thực hiện được mục tiêu đặt ra cho phân khúc này là giá cả phải chăng và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người dân.

Từ đó đặt ra vấn đề cần phải có những chính sách cụ thể, mang tính đột phá từ phía Nhà nước mà chúng tôi sẽ đề cập sâu hơn ở phần sau.

Về pháp lý: Bộ ba luật liên quan đến bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm trước 5 tháng với nhiều điều khoản được sửa đổi phần nào khắc phục được một số vướng mắc pháp lý, tháo gỡ cho thị trường bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng, trong đó có phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Đáng chú ý là trong nội dung định giá đất, tính giá đất đã có nhiều sửa đổi, theo hướng khơi thông vướng mắc liên quan đến bảng giá đất, quy định về hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và vai trò của tư vấn xác định giá đất.

Một điều hết sức thuận lợi là khác với nhiều luật trước đây sau khi luật có hiệu lực thì thường khá lâu sau đó mới ban hành các văn bản dưới luật như nghị định, thông tư; lần này, Luật Đất đai được thông qua ngày 18/1/2024 và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 thì từ tháng 6/2024 Chính phủ đã bắt đầu lần lượt ban hành các nghị định hướng dẫn thi hành luật. Trong đó đáng chú ý là Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, và đặc biệt là Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất (gọi tắt là Nghị định 71). Việc ban hành kịp thời các nghị định hướng dẫn giúp cho luật sớm đi vào cuộc sống; đặc biệt trong đó Nghị định 71 hướng dẫn cụ thể về việc định giá đất đã giúp cơ bản khơi thông những vướng mắc được coi là điểm nghẽn liên quan đến giá đất trước đây.

Tuy nhiên, ngay trong lĩnh vực này cũng vẫn còn những nội dung thiếu tính cụ thể, có những điểm chồng chéo, liên quan đến các luật khác vẫn còn nhưng điểm chưa rõ ràng (cả trong cấp nghị định) khiến cho việc triển khai thực hiện vẫn có những lúng túng. Điều này sẽ gây hệ quả mỗi địa phương áp dụng một kiểu và lãnh đạo chính quyền địa phương có thể sẽ vẫn e dè khi áp dụng luật, dẫn đến chậm trễ trong xác định giá đất, kéo theo việc chậm trễ phê duyệt và triển khai dự án. Việc bất cập của bảng giá đất và lúng túng trong việc áp dụng, điều chỉnh bảng giá đất ở một số địa phương, trong đó có TP.HCM và một số bất thường trong tổ chức đấu giá đất ở Hà Nội mới đây là những minh chứng cụ thể. Điều này cộng với thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thậm chí được cho là nhiêu khê... sẽ dẫn đến hệ lụy làm tăng chi phí, cả chi phí chính thức và chi phí không chính thức của doanh nghiệp, làm tăng giá thành sản phẩm, đi ngược lại với mục tiêu kéo giá nhà thấp xuống để tăng khả năng tiếp cận của người dân.

Những vấn đề trên đặt ra yêu cầu cần phải có giải pháp tháo gỡ, cả trước mắt và lâu dài, cả giải pháp tình huống và giải pháp căn cơ... mới có thể hình thành và phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền đúng mục đích. Trong đó, một trong những nội dung trọng tâm là phải bằng mọi cách đạt được mục tiêu hạ giá nhà xuống mức thấp nhất có thể để tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và góp phần bình ổn, ổn định thị trường nhà ở cũng như thực hiện được mục tiêu an sinh.

Từ những phân tích ở các phần trên, chúng tôi xin nêu lên một số giải pháp để tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện và thúc đẩy việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền làm sao để đúng định hướng, đạt được mục tiêu đề ra và đi đến kết quả cuối cùng là bảo đảm hài hòa lợi ích, người dân mua được nhà, doanh nghiệp phát triển được dự án và có được lợi nhuận kỳ vọng, còn nhà nước vừa đạt được mục tiêu an sinh, vừa kiểm soát và quản lý được thị trường phát triển lành mạnh, đóng góp tích cực vào kinh tế xã hội của từng địa phương và đất nước.

Trong phần giải pháp, chúng tôi sẽ đi từ giải pháp chung mang tính bao quát, toàn diện đến một số giải pháp trọng tâm, cụ thể nhằm vừa giải quyết tình huống trước mắt là đầu cơ nhà thổi giá, vừa mang tính căn cơ để hạn chế tới mức thấp nhất tình trạng này nhằm ổn định giá và bảo đảm thị trường bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền nói riêng phát triển lành mạnh, bền vững, mang tính chuyên nghiệp.

a. Giải pháp chung

Gọi là giải pháp chung, nhưng đây là những đề xuất vừa mang tính cấp bách, vừa mang tính lâu dài. Cấp bách bởi nó cần phải được xem xét và có thể điều chỉnh ngay bằng các văn bản pháp lý dưới luật, đồng thời có thể tác động trực tiếp, tức thời tới thị trường. Còn lâu dài bởi nó có thể tạo tiền đề, nền móng, cơ sở để tiếp tục hoàn thiện, luật hóa ở mức độ pháp lý cao hơn, từ đó tạo sự phát triển bền vững cho thị trường nói chung và phân khúc này nói riêng. Mục tiêu cuối cùng của các giải pháp là giúp giảm giá thành để đạt được cái đích là tăng khả năng tiếp cận của người dân và đảm bảo mọi công dân đều có chỗ ở.

Về quản lý nhà nước: Cần có chính sách cụ thể từ cấp trung ương đến địa phương để khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền. Chính sách này bao gồm từ chủ trương đến các chính sách cụ thể mang tính toàn diện, tổng thể và tổ chức thực hiện. Trong đó có thể tập trung vào các chính sách về quỹ đất và đặc biệt là về tài chính và nguồn vốn. Chẳng hạn như có chính sách ưu tiên quỹ đất cho phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền hơn với một số loại hình và phân khúc khác (có thể mức ưu tiên chỉ sau nhà ở xã hội).

Đặc biệt, cần có chính sách ưu đãi về tài chính như tính tiền chuyển quyền sử dụng đất để doanh nghiệp một mặt giảm chi phí vốn, mặt khác là tiền đề để giảm giá bán nhà, vì giảm giá bán là mục tiêu, là cái đích của chủ trương này như ở phần đầu đã phân tích. Đồng thời, có chính sách ưu đãi về vốn như tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn, có thể hỗ trợ lãi suất trong những trường hợp cụ thể cần khuyến khích trong những thời điểm cụ thể và ở những địa bàn cụ thể.

Về thủ tục hành chính: Cần có sự vào cuộc rốt ráo của địa phương để thu hút doanh nghiệp phát triển loại hình này. Hiện nay, thủ tục hành chính rườm rà, thậm chí nhiêu khê là một trong những nguyên nhân hàng đầu góp phần làm tăng chi phí (cả chi phí chính thức và chi phí không chính thức, cả chi phí vốn, trong đó có lãi suất tín dụng và chi phí quản lý) của doanh nghiệp trong phát triển dự án nhà ở nói chung và nhà ở thương mại vừa túi tiền nói riêng. Mặt khác, thời gian tiến hành các thủ tục hành chính kéo dài, thậm chí rất dài cũng làm tuột mất cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp, dẫn đến giảm lợi nhuận và thậm chí có trường hợp thua lỗ.

Vì vậy, để góp phần giảm chi phí cho doanh nghiệp, cũng có nghĩa là giảm giá thành, từ đó giảm giá bán nhà, vai trò của chính quyền địa phương các cấp là rất lớn, thậm chí mang tính quyết định đến sự thành bại của chính sách, đặc biệt là cấp tỉnh, thành phố.

Vai trò đó thể hiện trước hết ở việc quan tâm, ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở này để tăng cung cho thị trường. Sự quan tâm, ưu tiên thể hiện ở việc dành quỹ đất cho phân khúc này, công khai, minh bạch quỹ đất và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất. Tiếp theo là việc giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền cần được rút gọn trong khuôn khổ pháp luật, tạo điều kiện chọn được nhà đầu tư có chất lượng. Đồng thời, vì đã xác định rõ mục đích sử dụng của khu đất đưa ra đấu giá, vì vậy cần và nên tích hợp các thủ tục trong pháp lý trong đấu giá đất, như phê duyệt chủ trương đầu tư, quy hoạch 500... để doanh nghiệp trúng đấu giá có thể triển khai dự án được ngay, tránh kéo dài thời gian do tiến hành các thủ tục pháp lý vừa làm tăng chi phí, vừa mất thời cơ kinh doanh của doanh nghiệp và chậm cung cấp nguồn hàng ra thị trường.

Ngoài việc tích hợp các thủ tục pháp lý nói trên, các thủ tục hành chính liên quan đến phát triển dự án và bán hàng của doanh nghiệp cũng cần được rút gọn nhằm giảm phiền hà và tốn thời gian, chi phí của doanh nghiệp.

Đối với doanh nghiệp: Cần áp dụng công nghệ mới để hạ giá thành, tối ưu công năng sử dụng và tiện ích phục vụ. Để nhằm mục tiêu hạ giá nhà, doanh nghiệp có vai trò rất lớn, nếu không muốn nói là mang tính quyết định. Việc hạ giá nhà cần được nhìn nhận dưới hai phương diện là hạ giá thành và tăng hiệu quả sử dụng.

Để hạ giá thành, doanh nghiệp trước tiên cần giảm chi phí xuống mức thấp nhất, trong đó gồm cả chi phí quản lý và chi phí vốn. Đồng thời, cần áp dụng tối đa công nghệ mới, vật liệu mới, đặc biệt là công nghệ 4.0, trong đó có AI... Công nghệ mới có thể áp dụng rộng rãi trong các khâu từ quản lý, quản trị doanh nghiệp đến vận hành, tổ chức thi công, bán hàng và sau bán hàng... Công nghệ mới, vật liệu mới cũng có thể giúp giảm giá thành cả trong xây dựng và vận hành, sử dụng công trình, bảo trì công trình sau này, đồng thời làm tăng hiệu quả sử dụng cho cư dân. Trong vấn đề này, cũng cần có cuộc cách mạng về thiết kế, đặc biệt là thiết kế nội thất với tư duy mới để tăng công năng và hiệu quả sử dụng, điều đó sẽ gián tiếp "hạ giá nhà", bởi cùng diện tích xây dựng nhưng "diện tích sử dụng biểu kiến" tăng lên. Ở đây cũng cần nêu một vấn đề, mặc dù khoa học, công nghệ, và lĩnh vực vật liệu trong thời gian qua đã có bước tiến rất dài, nhưng việc thiết kế các căn hộ hầu như vẫn giậm chân tại chỗ, không có nhiều đổi mới, đột phá mang tính cách mạng. Ví dụ như gần đây có xuất hiện và áp dụng vách ngăn di động hay các thiết bị nội thất linh hoạt theo hướng "căn hộ tùy biến", nhưng việc ứng dụng chưa nhiều, chưa tiện dụng, dẫn đến hiệu quả không cao và chưa thu hút được người sử dụng. Do đó, rất cần một cuộc cách mạng trong lĩnh vực thiết kế để nâng cao hiệu quả sử dụng không gian, cũng là gián tiếp hạ giá nhà xuống để thu hút khách hàng.

b. Giải pháp cụ thể để hạ mặt bằng giá

Thực ra, đây là nội dung có thể coi như nằm trong phần giải pháp chung; tuy nhiên chúng tôi muốn tách thành một mục riêng để nhấn mạnh tầm quan trọng và vai trò của vấn đề này trong việc phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền. Cũng có thể coi đây là vấn đề then chốt để đảm bảo thành công cho chủ trương phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền. Như ở các phần trên đã đề cập và phân tích, mục tiêu đặt ra trong chủ trương này là hạ giá phân khúc nhà ở để làm sao cho nó "vừa túi tiền" của nhóm thu nhập trung bình. Nhưng muốn hạ giá nhà ở, cần tìm hiểu nguyên nhân tăng giá nhà trong thời gian vừa qua. Có thể đề cập một số nguyên nhân sau:

Mất cân đối cung cầu: Nhu cầu cao, trong khi nguồn cung hạn chế, nhỏ giọt là nguyên nhân đầu tiên dẫn đến việc tăng giá nhà ở phân khúc thấp trong thời gian vừa qua và xu hướng được đánh giá sẽ còn tiếp tục diễn ra khi nguồn cung chưa có triển vọng sáng sủa.

Ít dự án mới được triển khai: Nguyên nhân trên lại xuất phát từ nguyên nhân là thiếu quỹ đất, chậm phê duyệt dự án mới. Trong suốt thời gian dài vừa qua, dự án nhà ở mới được phê duyệt rất ít, trong đó càng ít dự án nhà ở phân khúc giá thấp. Một trong những nguyên nhân là nhiều vụ án, có cả trọng án, đưa ra xét xử thời gian qua có không ít vụ liên quan đến đất đai, trong đó có việc định giá đất và giao đất, dẫn đến lãnh đạo chính quyền địa phương e dè trong việc phê duyệt dự án mới. Việc xảy ra sai phạm trong quản lý đất đai có cả nguyên nhân chủ quan từ phía cán bộ địa phương thoái hóa, biến chất, tham nhũng, nhưng cũng có cả nguyên nhân khách quan từ việc quy định pháp luật thiếu rõ ràng, cụ thể, dẫn đến việc giải thích luật và áp dụng luật theo nhiều cách.

Mặt khác, một số doanh nghiệp có dự án đã phê duyệt nhưng chậm triển khai, có nguyên nhân từ việc găm đất chờ tăng giá nhà hoặc bán lại dự án hưởng chênh lệch; hoặc năng lực tài chính yếu, khó tiếp cận nguồn vốn..., càng làm cho nguồn cung cạn kiệt và đẩy giá nhà lên theo quy luật cung cầu.

Thị trường mất cân đối: Như trên đã nêu, trong một thời gian dài, thị trường bất động sản diễn ra tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa các phân khúc, nhà ở cao cấp dư thừa trong khi thiếu nhà ở vừa túi tiền. Điều đó càng làm cho việc mất cân đối cung cầu gia tăng, làm tăng giá nhà ở vừa túi tiền.

Giá vốn tăng: Lãi suất ngân hàng neo cao trong thời gian dài dẫn đến chi phí vốn của doanh nghiệp phát triển bất động sản tăng. Trong khi đó, kênh huy động vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị thu hẹp do những bất ổn trên thị trường trái phiếu và siết chặt quản lý của nhà nước cũng như xét xử nhiều vụ án liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. Đồng thời, việc bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng bị siết chặt hoặc có hiện tượng tiêu cực, dẫn đến kênh huy động vốn này của doanh nghiệp cũng bị thu hẹp. Điều đó làm hạn chế khả năng tiếp cận các nguồn vốn của doanh nghiệp, doanh nghiệp và khách hàng mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn giá hợp lý. Điều đó vừa đẩy giá bán lên cao (từ phía doanh nghiệp), vừa làm tăng chi phí mua nhà vì lãi suất ngân hàng cao nếu xét từ phía khách hàng.

Đầu cơ thổi giá: Do mất cân đối cung cầu, mất cân đối thị trường tạo ra nguồn cung khan hiếm dẫn đến tình trạng đầu cơ để/ và "thổi giá". Đây có thể coi là nguyên nhân chính mang tính trực tiếp, mấu chốt dẫn đến tình trạng giá nhà liên tục tăng cao trong thời gian vừa qua và hầu như chưa có dấu hiệu dừng lại. Các nhà đầu tư thứ cấp tập trung gom hàng, găm hàng tạo thêm sự khan hiếm, có lúc là khan hiếm giả tạo để nâng giá. Từ đó tạo ra làn sóng khách hàng đổ xô mua nhà, dẫn đến tình trạng đầu cơ thổi giá làm lũng đoạn thị trường càng làm cho thị trường tăng giá phi mã. Do đó, cần tập trung giải quyết vấn đề này thì mới có thể thiết lập được mặt bằng giá hợp lý, lâu dài, căn cơ. Tức là cần làm trong sạch thị trường.

Việc đầu cơ, thổi giá để lại rất nhiều hệ lụy như: (i) Đẩy giá lên cao, tạo ra mặt bằng giá ảo vượt xa giá trị dẫn đến người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận nhà ở. (ii) Làm méo mó thị trường, phản ánh không đúng quan hệ cung cầu, ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về nhà ở và gây bất ổn đến kinh tế xã hội. (iii) Gây ra sự lãng phí lớn bởi một nguồn tiền rất lớn bị chôn trong khối hàng hóa đầu cơ, không lưu chuyển để tạo ra giá trị, tạo ra sản phẩm, của cải cho xã hội, cũng không tạo ra việc làm mới. (iv) Không những thế, nó còn tiềm ẩn nguy cơ tạo bong bóng bất động sản mà một khi tích tụ đủ lớn, bong bóng này bị vỡ sẽ gây tác hại khôn lường, đặc biệt là ảnh hưởng đến lĩnh vực tài chính ngân hàng và sau đó là cả nền kinh tế, mà những bài học trong quá khứ vẫn còn nóng hổi.

Các nguyên nhân mất cân đối cung cầu, thị trường phát triển lệch, chi phí vốn tăng đã đề cập hướng giải quyết trong phần giải pháp chung. Riêng nguyên nhân do tình trạng đầu cơ thổi giá có thể coi là vấn đề mấu chốt, vì vậy theo chúng tôi cần phải tập trung giải quyết, xử lý rốt ráo nguyên nhân này thì mới có thể hạ giá nhà ở cả trong trước mắt và lâu dài. Điều đó đòi hỏi vừa phải có những giải pháp cấp bách, vừa phải có giải pháp mang tính căn cơ, giải quyết được tận gốc tình trạng đầu cơ thì mới có thể ổn định thị trường lâu dài. Do đó chúng tôi tách riêng thành một mục nêu lên những biện pháp để chống đầu cơ thổi giá trong bất động sản, nhất là với phân khúc nhà ở giá thấp hay nhà ở thương mại vừa túi tiền.

Trước nay, đã có nhiều ý kiến đề xuất các giải pháp chống đầu cơ nhà ở như hạn chế về số lượng mua, đánh thuế chuyển nhượng cao... nhưng đều không hiệu quả.

Theo chúng tôi, giải pháp hữu hiệu cần có là cần đánh thuế nhà ở, đặc biệt là đánh thuế cao căn nhà thứ hai trở đi. Từ đó sẽ bào mòn lợi nhuận của giới đầu cơ dẫn đến triệt tiêu hoặc giảm tình trạng đầu cơ găm hàng thổi giá, lũng đoạn thị trường. Thực ra, vấn đề này đã được đề xuất và đưa ra bàn thảo khá nhiều lần nhưng khó đi đến quyết định cuối cùng bởi nhiều trở ngại. Trong đó nổi lên ý kiến việc người có nhiều nhà nhưng có thể tổng trị giá ít hơn một nhà, nhưng lại phải nộp thuế cao căn nhà thứ hai là không công bằng, bất hợp lý. Hay đối tượng người cao tuổi không có nguồn thu nhập, người có thu nhập thấp nhưng sở hữu nhiều nhà... sẽ rất khó khăn trong việc nộp thuế khi mức thuế cao, vì họ không có nguồn thu nhập thường xuyên đủ chi trả cho việc nộp thuế.

Tuy nhiên cần phải nhìn nhận trên góc độ pháp luật, đó là: Quy định pháp luật không thể bao gồm, giải quyết hài hòa được tất cả các tình huống cụ thể, mà chỉ có thể giải quyết vấn đề có tính phổ quát, căn cứ vào lợi ích xã hội và số đông, vì vậy phải chấp nhận có thể một bộ phận quyền lợi bị ảnh hưởng.

Cũng có một thực tế là những nhân tố có thể tác động đến việc xây dựng luật lại thường là những người sở hữu nhiều nhà, vì vậy việc đánh thuế sẽ động chạm đến lợi ích cá nhân, dẫn đến tác động trì hoãn xây dựng luật. Do đó, cần có sự quyết đoán trong việc luật hóa thuế nhà, dựa trên sự tính toán, cân nhắc lợi ích xã hội, lợi ích đất nước và lợi ích số đông. Thực tế trên thế giới có rất nhiều quốc gia đã áp dụng giải pháp này để chống đầu cơ bất động sản và cho thấy hiệu quả cao.

Trước mắt, cần nghiên cứu có thể ban hành văn bản dưới luật quy định thí điểm việc thu thuế căn nhà thứ hai trở đi hoặc đánh thuế nhà lũy tiến theo giá trị để hạn chế tình trạng đầu cơ. Trong đó có thể xem xét có những quy định cụ thể đối với các đối tượng chính sách, chỉ tập trung vào đối tượng mua đi bán lại, gom hàng đầu cơ thổi giá..., để sớm bình ổn thị trường.

Đi đôi với giải pháp trên thì cần giải pháp song song là đẩy nhanh số hóa quản lý nhà đất và thị trường nhà đất. Từ đó mới có thể công khai, minh bạch việc sở hữu nhà để đánh thuế chính xác, đảm bảo thu đúng thu đủ và công bằng xã hội. Việc số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà đất, trong đó có giá nhà đất, cũng là tiền đề cho việc xác định giá chính xác, là cơ sở cho việc hoàn thiện thị trường theo hướng công khai, minh bạch, chuyên nghiệp, bền vững, đồng thời giảm thiểu tiêu cực trong việc định giá bất động sản.

Kết luận:

Việc giá nhà, đặc biệt là căn hộ chung cư, tăng cao và tăng liên tục, chưa có dấu hiệu dừng lại, đã và đang diễn ra bộc lộ những điểm yếu của thị trường, đồng thời cũng bộc lộ những khoảng trống trong quản lý nhà nước; trong đó có "điểm nóng" là tình trạng đầu cơ găm hàng "thổi giá". Hậu quả là người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận nhà ở, giá nhà vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình.

Vì vậy, việc hình thành, đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền trở nên cấp bách hơn bao giờ hết để bảo đảm người dân có nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội, từ đó góp phần ổn định xã hội và thúc đẩy kinh tế phát triển. Điều đó cần có những giải pháp mang tính toàn diện, đồng bộ từ chủ trương đến chính sách và tổ chức thực hiện, trong đó cần có những giải pháp mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm hàng, thổi giá nhà ở và đây có thể coi vừa là giải pháp trước mắt, vừa mang tính lâu dài để hoàn thiện thị trường nhà ở có tính chuyên nghiệp, lành mạnh và bền vững, phát triển đúng hướng./.