Thích
Phát triển đô thị đồng bộ, lấy nhu cầu thực làm trọng tâm
Phát biểu tại phiên thảo luận mở "Kích hoạt vòng quay lớn để đưa nguồn lực thành động lực tăng trưởng 2 con số", nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần xác định đúng các phân khúc có khả năng tạo động lực cho nền kinh tế, đồng thời giải quyết đồng bộ những vấn đề về quy hoạch đô thị, nhà ở vừa túi tiền và nguồn vốn đầu tư. Theo ông, đây không chỉ là yêu cầu đối với cơ quan quản lý trong hoàn thiện chính sách mà còn đòi hỏi doanh nghiệp thay đổi tư duy phát triển, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và hướng nhiều hơn tới nhu cầu thực của người dân.
Theo Phó Chủ tịch VNREA Phạm Nguyễn Toan, trong bức tranh phát triển chung của thị trường bất động sản, bất động sản công nghiệp là lĩnh vực lúc nào cũng cần được ưu tiên phát triển, bởi đây không chỉ là lĩnh vực phục vụ nhu cầu mặt bằng sản xuất, kinh doanh mà còn có mối liên hệ chặt chẽ với quá trình thu hút đầu tư, mở rộng năng lực sản xuất và nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế. Sự phát triển của các khu công nghiệp, khu kinh tế cần được đặt trong tổng thể quy hoạch hạ tầng giao thông, logistics và hệ thống đô thị, tạo thành mạng lưới kết nối đồng bộ giữa sản xuất, lưu thông hàng hóa và đời sống dân cư.
Đặc biệt, dọc theo các trục giao thông trọng điểm và tại những cực tăng trưởng mới, việc quy hoạch hài hòa giữa không gian công nghiệp với các khu đô thị, nhà ở và dịch vụ thiết yếu sẽ góp phần hình thành các trung tâm kinh tế có khả năng thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và giữ chân lực lượng lao động. Khi đó, bất động sản công nghiệp không chỉ tạo ra giá trị trực tiếp từ hoạt động sản xuất mà còn trở thành động lực thúc đẩy sự phát triển của nhiều phân khúc bất động sản và ngành kinh tế liên quan.
Cùng với bất động sản công nghiệp, việc hình thành các đại đô thị gắn với những trục giao thông trọng điểm, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) và mở rộng các đô thị vệ tinh tại những cực tăng trưởng mới cũng cần được xác định là những ưu tiên trong chiến lược phát triển thị trường. Theo đó, hạ tầng giao thông không chỉ đóng vai trò kết nối các khu vực mà cần trở thành nền tảng để tổ chức lại không gian đô thị, phân bổ dân cư và mở rộng các hoạt động kinh tế. Khi được quy hoạch đồng bộ, các trục giao thông trọng điểm sẽ tạo điều kiện hình thành những trung tâm đô thị mới, kết nối khu vực sản xuất với nơi ở, việc làm và các dịch vụ thiết yếu, qua đó khai thác hiệu quả hơn tiềm năng phát triển của từng địa phương.
Định hướng này cũng đòi hỏi một tư duy mới trong phát triển đô thị, chuyển từ cách tiếp cận chia nhỏ dự án, phát triển manh mún sang quy hoạch những khu đô thị có quy mô đủ lớn, được tổ chức đồng bộ và tích hợp nhiều chức năng. Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, một đô thị hiện đại không thể chỉ có nhà ở mà cần đồng thời hình thành các không gian việc làm, thương mại, giáo dục, y tế và giải trí, đáp ứng nhu cầu sinh sống, làm việc của cộng đồng dân cư. Thực tiễn tại Hà Nội và TP.HCM cho thấy, việc phát triển các khu đô thị quy mô lớn mở ra hướng tiếp cận mới trong tổ chức không gian đô thị, góp phần giảm áp lực lên khu vực trung tâm và hạn chế tình trạng người dân phải di chuyển quãng đường dài giữa nơi ở và nơi làm việc.
Bên cạnh đó, Phó Chủ tịch VNREA cho rằng, trong kỷ nguyên phát triển hạ tầng, thị trường bất động sản cũng phải chuyển dịch theo tư duy phát triển lấy hạ tầng làm nền tảng, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng và các cực tăng trưởng mới. Theo ông, giá trị của bất động sản không chỉ nằm ở khoảng cách địa lý từ nơi ở đến trung tâm thành phố, mà ngày càng phụ thuộc vào thời gian di chuyển, khả năng kết nối và mức độ thuận tiện trong tiếp cận việc làm, dịch vụ.
Từ góc nhìn đó, nhà báo Phạm Nguyễn Toan đánh giá, xu hướng phát triển các khu đô thị quy mô lớn gắn với hệ thống đường sắt đô thị, metro và các trục giao thông trọng điểm là hướng đi cần được khuyến khích. Nếu trước đây, những khu đô thị có quy mô hàng trăm hecta đã được xem là lớn, thì hiện nay, một số dự án được quy hoạch với diện tích lên tới hàng nghìn hecta. "Điều quan trọng không chỉ là quy mô dự án, mà còn là khả năng tổ chức không gian đô thị đồng bộ, gắn kết chặt chẽ với hạ tầng giao thông và các chức năng kinh tế - xã hội", Phó Chủ tịch VNREA Phạm Nguyễn Toan nhận định.
Nhấn mạnh yêu cầu phát triển các đô thị thực chất tại những cực tăng trưởng mới, nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho rằng, đầu tư hạ tầng giao thông cần đi đôi với hình thành cộng đồng cư dân và các hoạt động kinh tế tại khu vực. Một tuyến đường hay hệ thống giao thông hiện đại sẽ khó phát huy đầy đủ hiệu quả nếu thiếu các khu đô thị có việc làm, dịch vụ và tiện ích thiết yếu. Ngược lại, khi các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có khả năng tạo việc làm và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hằng ngày, hạ tầng giao thông sẽ phát huy tốt hơn vai trò kết nối, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của đô thị.
Theo Phó Chủ tịch VNREA, đây cũng là cơ sở để phát triển các đô thị vệ tinh, mở rộng lựa chọn nhà ở và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Khi được kết nối thuận lợi với trung tâm và các khu vực việc làm, những đô thị này có thể hình thành mặt bằng giá bất động sản phù hợp hơn, tạo thêm cơ hội cho người trẻ và những người có nhu cầu nhà ở thực. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu đó, quy hoạch cần tính toán hợp lý tỷ trọng đất dành cho nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ và giải trí, bảo đảm khu đô thị không chỉ là nơi để ở mà còn có khả năng tạo sinh kế cho cư dân.
"Phát triển đô thị không thể chỉ dựa vào hạ tầng giao thông, mà phải hình thành được những cộng đồng cư dân thực sự, có việc làm và đầy đủ các chức năng thiết yếu. Khi đó, hạ tầng mới phát huy được hiệu quả, đồng thời tạo ra giá trị bền vững cho thị trường bất động sản", nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhận định.
Cùng với định hướng phát triển đô thị, nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho rằng chính sách nhà ở xã hội cần được điều chỉnh sát hơn với nhu cầu thực tế của từng địa phương. Theo ông, trong quá trình triển khai chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, việc giao chỉ tiêu cần gắn với đặc điểm dân cư, khả năng chi trả và nhu cầu nhà ở cụ thể, tránh áp dụng một cách dàn trải. Có những địa phương được giao chỉ tiêu nhưng nhu cầu đối với loại hình nhà ở xã hội phổ biến, đặc biệt là căn hộ chung cư, chưa thực sự tương xứng. Điều này đặt ra yêu cầu phải nghiên cứu các hình thái nhà ở phù hợp hơn với điều kiện từng địa bàn.
Từ thực tế đó, nhà báo Phạm Nguyễn Toan đề xuất đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cho thuê, đồng thời tập trung nguồn lực vào những địa phương có nhu cầu lớn như Hà Nội, TP.HCM và các cực tăng trưởng mới như Đồng Nai, Quảng Ninh. "Phát triển nhà ở cho thuê không chỉ mở rộng lựa chọn cho người dân chưa đủ khả năng mua nhà mà còn giúp nguồn lực đầu tư của Nhà nước được duy trì, khai thác và sử dụng hiệu quả hơn trong dài hạn", chuyên gia nhấn mạnh.
Giảm chi phí đầu vào, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở
Một trong những vấn đề đáng quan tâm hiện nay được Phó Chủ tịch VNREA đề cập là mặt bằng giá nhà đang có sự thay đổi đáng kể dưới tác động của chi phí đầu vào. Theo ông, tại một số dự án, chi phí đất đai chiếm khoảng 27 - 35% tổng chi phí đầu tư. Trong khi đó, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay đều gia tăng, tạo áp lực lớn lên giá thành sản phẩm. Ông cũng lưu ý rằng, bên cạnh những yếu tố khách quan, cần nhìn nhận cả trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc kiểm soát chi phí và đổi mới mô hình phát triển.
Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, giảm giá thành nhà ở là mục tiêu có lợi cho cả người dân, Nhà nước và doanh nghiệp. Giá nhà phù hợp hơn sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, đồng thời mở rộng tệp khách hàng và thúc đẩy thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, khi mặt bằng chi phí đầu vào đã thay đổi, doanh nghiệp không thể chỉ tiếp tục vận hành theo những mô hình cũ mà cần chủ động rà soát, tối ưu các khoản chi phí có thể tiết giảm.
Để phát triển nhà ở vừa túi tiền, theo ông, cần có các chính sách hỗ trợ phù hợp, đặc biệt là ưu đãi về đất đai và đầu tư hạ tầng kết nối. Đồng thời, chính sách cũng cần tính đến quyền lợi và trách nhiệm của người mua nhà, bảo đảm các cơ chế hỗ trợ đến đúng đối tượng, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và tính bền vững của các chương trình nhà ở.
Toàn cảnh phiên thảo luận.
Đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng
Bên cạnh bài toán giá nhà, nhà báo Phạm Nguyễn Toan đặc biệt lưu ý sự phụ thuộc lớn của doanh nghiệp bất động sản vào tín dụng ngân hàng. Theo ông, có những doanh nghiệp sử dụng vốn vay ngân hàng chiếm tới 70 - 80% tổng nguồn vốn, tạo ra rủi ro đáng kể khi điều kiện tín dụng thay đổi hoặc chi phí vốn tăng cao. Vì vậy, thị trường cần có lộ trình giảm dần sự phụ thuộc này, đồng thời phát triển các kênh huy động vốn dài hạn phù hợp với đặc thù của lĩnh vực bất động sản.
Một trong những hướng đi được Phó Chủ tịch VNREA đề xuất là phát triển quỹ tín thác bất động sản (REIT), qua đó tạo thêm cơ hội huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư để đầu tư vào những tài sản có khả năng tạo dòng tiền như khách sạn, bất động sản công nghiệp và nhà ở cho thuê. Theo ông, Việt Nam đã có cơ sở pháp lý cho mô hình quỹ đầu tư bất động sản từ năm 2010, song loại hình này vẫn chưa phát triển tương xứng với tiềm năng. Việc hoàn thiện cơ chế và thúc đẩy các mô hình đầu tư chuyên nghiệp sẽ góp phần mở rộng khả năng tiếp cận vốn, đồng thời tạo thêm lựa chọn đầu tư cho thị trường.
Ngoài ra, nhà báo Phạm Nguyễn Toan đề xuất nghiên cứu thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc ngân hàng tiết kiệm nhà ở dành cho người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Theo ông, người dân tham gia chương trình cần có cơ chế đóng góp và tích lũy rõ ràng, gắn với quyền lợi được hưởng khi đáp ứng các điều kiện quy định. Mô hình này cần được tổ chức chuyên nghiệp, minh bạch và vận hành theo nguyên tắc tài chính bền vững, tránh tình trạng nguồn lực hỗ trợ bị phân tán hoặc phát sinh cơ chế xin - cho.
Cùng với nguồn tiết kiệm của người dân, việc nghiên cứu cơ chế huy động các nguồn vốn dài hạn, trong đó có vốn bảo hiểm, cũng là hướng đi cần được quan tâm. "Nếu được thiết kế và vận hành phù hợp, các quỹ hoặc thiết chế tài chính chuyên biệt dành cho nhà ở có thể tạo thêm nguồn lực cho thị trường, đồng thời góp phần kết nối nhu cầu tích lũy của người dân với mục tiêu phát triển nhà ở bền vững", nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhận định.
Từ những vấn đề trên, nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhấn mạnh yêu cầu phát triển thị trường bất động sản theo hướng đồng bộ hơn, từ quy hoạch không gian, cơ cấu sản phẩm đến cơ chế huy động và phân bổ nguồn vốn. Trong đó, trọng tâm không chỉ là khơi thông dòng vốn hay gia tăng nguồn cung, mà còn phải bảo đảm nguồn lực được đưa vào đúng phân khúc, đúng địa bàn và đáp ứng nhu cầu thực tế. Đây là cơ sở quan trọng để thị trường bất động sản nâng cao khả năng chống chịu trước biến động, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở và đóng góp hiệu quả hơn cho tăng trưởng kinh tế trong dài hạn.
Cơ hội đầu tư vẫn hiện hữu, song cần đặt trong tầm nhìn dài hạn
Đề cập đến triển vọng thị trường, Phó Chủ tịch VNREA cho rằng, quyết định đầu tư bất động sản cần được đặt trong tương quan với mặt bằng giá, diễn biến thị trường và triển vọng phát triển của từng khu vực trong trung, dài hạn. Thị trường vẫn có những cơ hội nhất định, song việc lựa chọn thời điểm, phân khúc và phương án tài chính phù hợp có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả đầu tư.
Đối với bất động sản nhà ở thương mại, mặt bằng giá cần được nhìn nhận trong mối tương quan với chi phí đầu vào và những thay đổi của môi trường pháp lý. Khi yêu cầu tuân thủ ngày càng cao, doanh nghiệp phải dành thêm nguồn lực để đáp ứng các điều kiện pháp lý và triển khai dự án. Cùng với áp lực chi phí vốn, những yếu tố này đòi hỏi doanh nghiệp tính toán thận trọng hơn về phương án tài chính, hiệu quả đầu tư và khả năng hấp thụ của thị trường.
Ở chiều ngược lại, nhu cầu bất động sản trong trung và dài hạn vẫn có cơ sở từ quá trình đô thị hóa, sự mở rộng của các đô thị vệ tinh và sự hình thành những cực tăng trưởng mới. Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, quá trình phát triển đô thị trong những năm tới sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở, hạ tầng và dịch vụ đô thị, mở ra dư địa cho những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của người dân và hoạt động kinh tế.
Tuy nhiên, dư địa phát triển không đồng nghĩa với việc mọi phân khúc hay dự án đều có triển vọng như nhau. Nhà đầu tư cần theo dõi sát diễn biến thị trường, đánh giá khả năng tăng trưởng của từng khu vực, chất lượng pháp lý của dự án và năng lực tài chính của bản thân, thay vì ra quyết định theo tâm lý đám đông.
Nhấn mạnh cách tiếp cận này, Phó Chủ tịch VNREA cho rằng: "Đây không phải giai đoạn để đầu tư theo kiểu ngắn hạn, mà cần có tầm nhìn dài hạn. Với những người mua nhà có nhu cầu thực và nền tảng tài chính phù hợp, thị trường vẫn có thể mang lại những cơ hội tốt".
Theo ông, điều quan trọng không phải là chờ đợi một thời điểm được cho là hoàn hảo để tham gia thị trường, mà là xác định rõ mục tiêu, lựa chọn sản phẩm phù hợp và bảo đảm khả năng tài chính trong suốt quá trình nắm giữ tài sản. Trong bối cảnh chi phí đầu vào và điều kiện thị trường còn biến động, sự thận trọng trong quyết định, chủ động quản trị rủi ro và kiên định với tầm nhìn dài hạn sẽ giúp nhà đầu tư nắm bắt cơ hội tốt hơn, đồng thời hạn chế những hệ lụy từ các quyết định thiếu cân nhắc./.
