Phó Chủ tịch VNREA Phạm Nguyễn Toan: "Khơi thông bất động sản chính là sự tháo bỏ những mắt xích để giải phóng nguồn lực, kích hoạt cho tăng trưởng"

Ba điểm nghẽn đang cản dòng vốn bất động sản

Trình bày tham luận tại sự kiện, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam cho biết, Việt Nam đang đứng trước nhu cầu huy động nguồn lực tài chính lên tới hàng triệu tỷ đồng mỗi năm để tài trợ cho các đại dự án hạ tầng quốc gia, mở rộng không gian phát triển và phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Trong tiến trình đó, bất động sản giữ vai trò kết nối chiến lược, có tác động trực tiếp đến hơn 40 ngành kinh tế, từ vật liệu xây dựng, nội thất, dịch vụ tài chính đến việc làm của hàng triệu lao động.

Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, bài toán đặt ra với thị trường hiện nay không chỉ là cần bổ sung bao nhiêu vốn, mà quan trọng hơn là làm thế nào để dòng tiền lưu chuyển thông suốt trong suốt vòng đời dự án. Thực tế, theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, thị trường bất động sản hiện đang bộc lộ rõ ba điểm nghẽn lớn. Trong đó, điểm nghẽn đầu tiên nằm ở khâu đầu vào của dự án, khi nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý.

Ông cho rằng nguồn vốn của nền kinh tế cũng như nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản không hẳn thiếu, song dòng vốn vẫn luân chuyển chậm do độ trễ trong cải cách thể chế, chính sách và pháp luật. Hàng loạt dự án phải tạm dừng vì chưa hoàn tất thủ tục giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc xác định tiền sử dụng đất.

"Do chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý để trở thành tài sản bảo đảm chủ lực, các ngân hàng không thể giải ngân, doanh nghiệp khó phát hành trái phiếu rộng rãi, còn các quỹ đầu tư nước ngoài buộc phải đứng ngoài cuộc", nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhận định, đồng thời cho rằng hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn đang bị mắc kẹt trong các dự án dang dở, chưa thể chuyển hóa thành nguồn lực phục vụ phát triển thị trường và nền kinh tế.

Điểm nghẽn thứ hai, theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, nằm ở đầu ra của thị trường, khi niềm tin suy giảm và tâm lý chờ đợi giá giảm vẫn bao trùm, khiến thanh khoản chưa tương xứng với nhu cầu thực. Ông cho biết, dù nhu cầu bất động sản vẫn lớn, lượng giao dịch trên thị trường lại không cao. Sau những biến động vừa qua, nhiều người có tiền lựa chọn gửi tiết kiệm ngân hàng hoặc mua vàng tích lũy, chờ thời điểm giá bất động sản giảm sâu mới xuống tiền. Tâm lý này góp phần hình thành kỳ vọng giá sẽ giảm từ 30 - 50%, tương tự giai đoạn 2011 - 2015. Trong khi đó, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn cũng chịu áp lực, có tâm lý e ngại và tìm cách bán tài sản để giảm gánh nặng tài chính.

Bên cạnh đó, thị trường còn tồn tại tình trạng lệch pha cung - cầu nghiêm trọng, nguồn cung sản phẩm cao cấp dư thừa, trong khi nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội lại thiếu hụt. Theo chuyên gia, sự mất cân đối này càng khiến khoảng cách giữa giá bán bất động sản và khả năng chi trả của người dân trở nên lớn hơn.

Về nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên, nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho rằng có ba vấn đề chính.

Thứ nhất, tư duy phân biệt đối xử trong phân loại rủi ro và cơ cấu dẫn vốn chưa hợp lý, dẫn đến mất cân đối nguồn vốn. Theo ông, lĩnh vực bất động sản lâu nay thường bị đánh đồng về mức độ rủi ro, dẫn đến việc áp dụng các biện pháp siết hạn mức tín dụng mang tính cơ học và biên độ lãi suất rủi ro cao. Trong khi đó, các dự án bất động sản có nhu cầu vốn trung và dài hạn, còn nguồn tiền gửi vào hệ thống ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Sự lệch pha về kỳ hạn này đẩy lãi suất huy động dài hạn lên cao, kéo theo lãi suất cho vay tăng. Trong khi đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ tín thác bất động sản chưa phát triển tương xứng, khiến doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngân hàng.

Thứ hai, nhận thức chưa đầy đủ về cấu thành giá bán bất động sản. Nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho rằng, khác với cuộc khủng hoảng dư cung giai đoạn 2011 - 2015, thị trường hiện nay đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Trong khi đó, các chi phí đầu vào cấu thành giá mỗi mét vuông nhà ở đều tăng mạnh, từ tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đến giá vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay và các yêu cầu tuân thủ trong xây dựng.

"Kỳ vọng giá nhà giảm sâu 30 - 50% của một bộ phận người tiêu dùng hiện không có cơ sở thực tiễn, đồng thời tạo ra tâm lý chờ đợi cực đoan, ảnh hưởng đến sức mua và thanh khoản thị trường", nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhấn mạnh.

Thứ ba, nút thắt thể chế và tâm lý sợ sai trong quá trình thực thi. Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, dù đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ, số lượng dự án tồn đọng do vướng mắc pháp lý vẫn còn lớn. Trong đó, khâu thẩm định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất là một trong những điểm nghẽn lớn nhất. Việc thiếu hành lang pháp lý an toàn và cách hiểu thiếu thống nhất khiến một số địa phương chậm xác định nghĩa vụ tài chính, dẫn đến doanh nghiệp chưa thể hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền vào ngân sách để được cấp giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, tâm lý e dè, sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ cơ sở khiến thời gian xử lý thủ tục hành chính kéo dài nhiều năm, gây lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp.

Khơi thông nguồn lực bất động sản, mở đường cho mục tiêu tăng trưởng hai con số

Trước thực trạng trên, nhà báo Phạm Nguyễn Toan đề xuất một số giải pháp nhằm khơi thông nguồn lực, tháo gỡ các điểm nghẽn và kích hoạt vòng quay tăng trưởng của thị trường bất động sản.

Thứ nhất, khơi thông nguồn vốn đầu vào thông qua hoàn thiện thể chế và giải phóng nguồn lực đất đai. Theo ông, cần khẩn trương triển khai các quy định mới, bổ sung liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng và nghị quyết thí điểm về quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại. Cùng với đó là xây dựng, hoàn thiện các cơ chế đặc thù để xử lý những dự án tồn đọng qua thanh tra.

Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để triển khai đồng bộ các giải pháp, đồng thời tháo gỡ tâm lý sợ sai, e ngại trách nhiệm của cán bộ địa phương, qua đó khơi thông nguồn lực tại hàng nghìn dự án còn dang dở. Bên cạnh đó, cần áp dụng các phương pháp định giá đất khoa học, sát với thị trường; đồng thời rút ngắn thời gian thẩm định và cấp phép liên ngành nhằm giảm chi phí phát sinh cho dự án.

Thứ hai, tái cấu trúc nguồn vốn và điều hành tín dụng thực chất, hiệu quả hơn. Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, cần chấm dứt việc phân biệt đối xử và áp dụng chung một nhãn rủi ro cho toàn ngành bất động sản. Thay vào đó, cần đánh giá mức độ rủi ro của từng dự án dựa trên tính pháp lý, uy tín của chủ đầu tư và khả năng tiêu thụ sản phẩm thực tế.

Chuyên gia đề xuất phân tách rõ room tín dụng thành hai nhóm, đó là tín dụng phát triển dự án, được giải ngân theo tiến độ thi công và tình trạng pháp lý thực tế; và tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu mua nhà của cá nhân, cần tách khỏi tín dụng kinh doanh bất động sản, cần xem xét áp dụng hệ số rủi ro phù hợp, đồng thời kéo dài thời hạn vay để giảm áp lực trả nợ.

Bên cạnh đó, cần xây dựng các gói cấp bù hoặc cố định lãi suất dài hạn ở mức thấp, trong 5 - 10 năm cho năm đầu dành cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Các ngân hàng cần tiết giảm chi phí vận hành, xem xét điều chỉnh hệ số rủi ro phù hợp nhằm góp phần hạ mặt bằng lãi suất cho vay.

Song song với tín dụng ngân hàng, cần chuẩn hóa thị trường trái phiếu doanh nghiệp thông qua việc gắn trái phiếu với tài sản bảo đảm và xếp hạng tín nhiệm độc lập; đồng thời xây dựng cơ chế phát triển các quỹ tín thác bất động sản, thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản và hạ tầng công nghiệp. Qua đó, doanh nghiệp có thêm kênh huy động vốn, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

Thứ ba, là khơi thông đầu ra, phải giải tỏa tâm lý chờ đợi và tập trung đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho rằng, doanh nghiệp và cơ quan quản lý cần minh bạch thông tin về cơ cấu chi phí, cấu thành vốn và giá thành sản phẩm trong bối cảnh mới, giúp người mua hiểu rõ hơn về mặt bằng giá nhà ở hiện nay, từ đó hạn chế tâm lý chờ đợi giá giảm sâu để bắt đáy.

Về phía doanh nghiệp, cần chủ động cơ cấu lại danh mục dự án, điều chỉnh mức lợi nhuận kỳ vọng và tập trung nguồn lực vào phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhà ở xã hội. Đồng thời, cần đẩy nhanh đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội để bán và cho thuê cùng với quỹ nhà ở quốc gia; nghiên cứu xây dựng các đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Cùng với đó, cần đẩy mạnh số hóa, rút ngắn thủ tục đăng ký, xét duyệt và xem xét điều chỉnh các điều kiện về cư trú, thu nhập, tín dụng đối với những đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, qua đó mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Thứ tư, cần khơi dậy niềm tin và củng cố tầm nhìn trung, dài hạn đối với thị trường bất động sản giai đoạn 2026 - 2034. Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, những khó khăn hiện nay chủ yếu mang tính ngắn hạn. Trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có cơ sở để phát triển theo hướng tích cực "sự lạc quan trong thận trọng". Về sự lạc quan, lạc quan ở đây là triển vọng này đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh, quy mô dân số hơn 100 triệu người và sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng quốc gia, với các tuyến metro, mạng lưới giao thông đô thị và đường sắt chiến lược. Cùng với đó, hệ thống thể chế tiếp tục được hoàn thiện sẽ góp phần sàng lọc thị trường, nâng cao chất lượng và lựa chọn những nhà đầu tư có năng lực. Về sự thận trọng, ông cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải thận trọng trước độ trễ của chính sách, kiểm soát an toàn nợ xấu và tuân thủ các tiêu chuẩn phát triển. Thị trường cần hướng đến việc tạo lập giá trị thực, thay vì chạy theo những cơn sốt đầu cơ ngắn hạn.

Kết lại tham luận, nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhấn mạnh thông điệp, khi thể chế được khơi thông, lãi suất hạ nhiệt và đất đai được chuẩn hóa về pháp lý, nguồn lực đầu tư sẽ có điều kiện chảy vào các dự án, thúc đẩy hoạt động xây dựng và kéo theo sự phục hồi của khoảng 40 ngành sản xuất, phụ trợ, dịch vụ. Quá trình này không chỉ tạo việc làm, gia tăng thu nhập mà còn đóng góp thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Khi sản phẩm được đưa ra thị trường với mức giá phù hợp khả năng chi trả, sức mua sẽ được cải thiện, thanh khoản phục hồi và dòng tiền có điều kiện quay trở lại hệ thống ngân hàng một cách an toàn hơn.

"Khơi thông bất động sản không phải sự ưu ái cho một ngành kinh doanh mà chính là sự tháo bỏ những mắt xích để giải phóng nguồn lực, kích hoạt nguồn lực cho tăng trưởng để hiện thực hoá mục tiêu tăng trưởng 2 con số trong kỷ nguyên mới", nhà báo Phạm Nguyễn Toan kết luận./.