Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa: “Nếu dự án nào cũng để cho khách tự vận hành sẽ không có lợi cho phát triển du lịch địa phương”

Ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa cho rằng, để một dự án nghỉ dưỡng chỉn chu và giữ được giá trị khai thác về lâu dài thì cần phải đảm bảo có một đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp tham gia vào. Điều này sẽ nâng tầm được giá trị của sản phẩm và đảm bảo tối ưu được lợi nhuận bền vững cho nhà đầu tư.

Thời gian qua, tình trạng dự án bất động sản nghỉ dưỡng khi quảng cáo truyền thông đã đưa ra nhiều thông tin gây nhầm lẫn về đơn vị quản lý vận hành và cách thực vận hành căn hộ du lịch sau khi bàn giao. Điều này đã xảy ra tại nhiều dự án, khi thông tin truyền thông quảng bá trước đó trái ngược với thực tế triển khai.

Thị trường ghi nhận nhiều dự án trước đó giới thiệu đơn vị quản lý vận hành là doanh nghiệp vận hành nước ngoài, có tiếng tăm, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn 5 sao quốc tế, song khi dự án đi vào vận hành thì hoàn toàn vắng bóng các đơn vị này.

Gần đây, trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Khánh Hòa xuất hiện thêm một số dòng sản phẩm mới. Trong đó, điển hình là dòng căn hộ du lịch có tên Flex home, cải tiến của dòng sản phẩm này là khách hàng được tự vận hành. Theo tư vấn của môi giới, việc chủ sở hữu tự vận hành sẽ có các ưu điểm như có thể độc lập quản lý tài chính tại căn hộ của mình, có thể tùy ý sử dụng để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê mà không cần phải phụ thuộc vào đơn vị quản lý vận hành nào.

Vậy đâu là ưu và nhược điểm giữa 2 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, và một bất động sản nghỉ dưỡng do chủ sở hữu tự quản lý và vận hành, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hoà.

PV: Thưa ông, việc tự vận hành cho thuê căn hộ vào mục đích lưu trú ở Nha Trang đã xuất hiện ở một số dự án như Mường Thanh, Gold Coast… Ông đánh giá thế nào về xu hướng tự vận hành so với xu hướng thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Khi dự án bàn giao cho chủ sở hữu tự vận hành thì sẽ có cái lợi ích đó là tiết kiệm được chi phí và tự chủ được trong công việc vận hành, chủ sở hữu không phải trả chi phí cho đơn vị vận hành thuê không phải là bị phụ thuộc vào đơn vị vận hành. Chủ đầu tư cũng có có thể dễ dàng làm việc với từng người dân làm chủ căn hộ ở đó.

Tuy nhiên, hình thức này cũng có nhược điểm, chủ sở hữu thường sẽ thiếu kinh nghiệm vận hành chuyên nghiệp bài bản và có thể đẫn đến chất lượng phục vụ, dịch vụ không đồng đều và đồng thời xuất hiện những bất cập trong việc vận hành quản lý, rồi từ đó chất lượng của công trình, của chung cư cũng sẽ bị xuống cấp nhanh hơn.

Trái ngược, khi dự án được thuê hẳn đơn vị vận hành chuyên nghiệp từ nước ngoài như Thái Lan, Nhật Bản, Hàn Quốc… hay quốc gia nào đó đã có kinh nghiệm lâu năm thì khi họ vận hành, họ có chỉ số vận hành, có KPI đặt ra về tiêu chuẩn để bảo trì, bảo dưỡng. Sản phẩm căn hộ chắc chắn sẽ luôn được bảo trì, chăm sóc nên mức độ xuống cấp chậm hơn, khi đó cái giá trị của từng căn hộ của chung cư nó được giữ nguyên vẹn. Như vậy, người chủ sở hữu từng căn hộ ở đây cũng giữ được quyền lợi của mình, người khách cũng được sử dụng cái dịch vụ tốt, đồng bộ.

Còn những đơn vị mà chủ sở hữu tự vận hành thì trước mắt sẽ có được lợi ích về tiết kiệm tài chính, về sự linh hoạt, sự tự chủ, không phụ thuộc vào bất cứ bên nào. Nhưng điều này cũng sẽ phát sinh các vấn đề, đặc biệt hiện nay thì chúng ta biết rồi, việc phòng cháy chữa cháy (PCCC) cũng đang là vấn đề nóng được quan tâm.

Do đó, nếu có một đơn vị vận hành chuyên nghiệp tham gia thì họ đã có sẵn những cái kỹ năng để phòng và ứng phó khi gắp sự cố. Vì vậy, chúng ta cần phải thừa nhận rằng, có một đơn vị vận hành chuyên nghiệp chắc chắn là dự án sẽ đồng bộ và đảm bảo được các yếu tố về an ninh, trật tự, so với chủ sở hữu tự vận hành.

PV: Thực tế việc tự vận hành như vậy có hiệu quả về mặt doanh thu so với thuê công ty quản lý chuyên nghiệp không?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Về mặt doanh thu, nếu chủ sở hữu tự vận hành thì họ sẽ quản lý được phần tiền thu về và chỉ là quyết toán những hạng mục liên quan về thuế, lợi nhuận trước mắt có thể thấy rõ, tiết kiệm được 1 số chi phí. Bởi vì khi thuê đơn vị vận hành, thì ban quản trị cũng tổ chức phải đấu thầu để tìm đơn vị có giá cả phù hợp, rồi chất lượng phù hợp, đồng bộ, chuyên nghiệp thì từ đó là mới đưa vào vận hành. Và chủ sở hữu cũng sẽ đóng phần chi phí quản lý vận hành này.

Nhưng về lâu dài thì chúng ta cần phải xem xét những khía cạnh khác. Ví dụ khi mua hay thuê căn hộ, những người dân sử dụng đều mong muốn đầu tiên phải là sự an toàn, sự bảo đảm, họ cũng cần chất lượng phục vụ tốt nhất. Do đó, không nên chỉ nhìn vào lợi nhuận trước mắt mà bỏ qua quy trình chuẩn, vì lợi nhuận trước mắt không đáng là bao nhưng xảy ra rất nhiều vấn đề khó kiểm soát về sau này.

Tôi cho rằng, nếu nhìn vào giá trị lâu dài thì dự án ở tầm 4 sao trở lên chắc chắn nên có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, điều này cũng thể hiện được đẳng cấp cho dự án để làm nâng cái giá trị của căn hộ. Dự án cũng có tính đồng bộ và từ đó có thể nâng được cái giá trị thì mức giá cho thuê cũng tốt hơn. Về sau này chủ sở hữu có chuyển nhượng lại cho những người khác thì cái giá trị nó cũng gia tăng hoặc nó bằng chứ không giảm sâu.

PV: Có ý kiến cho rằng, sản phẩm căn hộ lưu trú tự vận hành mà không có công ty quản lý chuyên nghiệp sẽ dẫn đến không có tiêu chuẩn nhất định, khách hàng dễ bị lầm tưởng vì quảng cáo tốt nhưng thực tế sử dụng lại không có ai đảm bảo. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Chuyện này cũng có hai mặt, nếu thực tế chủ đầu tư quảng cáo một đằng nhưng sau này làm một nẻo thì chắc chắn giá trị của dự án sẽ giảm xuống. Trước đây, ở Nha Trang cũng có rất nhiều dự án khi bán hàng thì đưa những đơn vị vận hành nước ngoài vô cho có thương hiệu để làm truyền thông quảng cáo bán hàng. Nhưng khi bàn giao cho khách hàng thì lại không có đơn vị đó xuất hiện hoặc lại đổi một đơn vị khác, hoặc là chỗ lưu trú tự vận hành luôn.

Điều này dẫn đến việc người dân, khách hàng sử dụng cũng rất hụt hẩng khi người ta mua một sản phẩm vì đơn vị vận hành tốt, nhưng thứ họ nhận được lại một thứ khác không liên quan. Đặc biệt là đối với dòng sản phẩm nghỉ dưỡng thì đơn vị vận hành chuyên nghiệp là rất cần thiết. Họ cũng có nhiều cácg marketing để đưa khách về, họ chăm sóc kỹ lưỡng, bảo dưỡng bảo trì tốt hơn, họ thay đổi, làm mới liên tục để làm cho khu du lịch đó trở nên rất chất lượng và hài lòng du khách.

Nhưng khi được vận hành sơ sài, dịch vụ kém chất lượng thì chắc chắn dự án sẽ xuống cấp, không đồng bộ, cũng không có sự chuyên nghiệp, không giữ được giá trị về lâu dài. Từng căn hộ cũng sẽ xuống cấp rồi tạo ra sự xáo trộn, làm cho khách hàng đến ở sẽ cảm thấy không còn đẳng cấp. Điều này cũng đã xảy ra ở một số dự án ở Nha Trang vừa qua.

Tôi ví dụ khi mà một chủ đầu tư tự vận hành hoặc đưa cho cư dân tự đứng ra làm bảo trì, vận hành thì rất dễ xảy ra xung đột giữa hai bên với nhau. Vì giữa bên bán căn hộ với khách hàng đôi khi sẽ có những quan điểm không thống nhất từ ban đầu, từ khi mới vừa triển khai dự án cho tới khi bàn giao, cho tới khi tiến đột pháp lý, vì vậy là có thể xuất hiện tình trạng không có tiếng nói chung. Và nếu như có một cái đơn vị bên thứ ba họ vận hành thì đơn vị này cũng sẽ đứng ở trung gian để hòa giải, để làm việc để khách quan hơn và sẽ tốt hơn cho người mua.

Cứ nhìn tổng thể sâu xa, chuẩn chỉ, bài bản cho người thuê, người được thuê, cho thị trường, cho chính quyền, tôi khẳng định chắc chăn mô hình thuê 1 đơn vị quản lý vận hành sẽ hiệu quả và bền vững hơn rất nhiều.

Tôi ví dụ một dự án trung bình có 1.000 căn hộ và 1.000 căn hộ lại bán cho 1 ngàn chủ sở hữu khác nhau. Mỗi người tự cho thuê, về mặt hiệu quả, người ta có thể hạch toán được dòng tiền, tự thương lượng giá cả, nhưng ngược lại sẽ không đảm an ninh trật tự của địa phương và xảy ra rất nhiều hệ luỵ.

Theo thực tế đã diễn ra tại Nha Trang thời gian qua, có những chủ sở hữu rất muốn thuê 1 đơn vị quản lý cho họ nhưng họ tìm không ra. Có 2 lý do, thứ nhất, có những dự án mà chủ đầu tư không đặt nặng quản lý, để cho khách hàng tự làm sao cũng được, xảy ra vấn đề khách hàng nếu mua tại địa phương thì không nói, mà tôi ví dụ cho ở Sài Gòn hay Hà Nội thì rất khó khăn để tự khai thác và quản lý. Họ phải nhờ những đơn vị cơ sở 50 - 100 nhân viên quản lý, dẫn đến chất lượng cũng không đảm bảo.

Hoặc ngược lại có những dự án chủ đầu tư cam kết nhận cho thuê, khách hàng giao lại, sau thời gian qua bùng nổ Covid-19 cho thấy sự cam kết của chủ đầu tư với khách hàng không đạt được hiệu quả mong muốn. Đầu tiên là về dòng tiền, 2 bên không kiểm soát được lượng khách. Về tiện ích, ví dụ bể bơi chung riêng ra sao, xe máy, ô tổ để ra sao, điện nước, khách tới thuê thế nào, ăn uống, an ninh trật tự ra sao… trong thời gian qua đã để lại hình ảnh không tốt cho địa phương.

PV: Vừa qua, dự án Libera Nha Trang công bố loại hình căn hộ Flex home, được quảng cáo vừa có thể ở vừa có thể tự vận hành cho thuê lưu trú. Theo ông, đây là giải pháp tình thế để chủ đầu tư bán hàng hay là giải pháp để nâng cao hiệu quả, lợi ích cho người mua?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Đây cũng là một dạng chiến lược bán hàng của chủ đầu tư khá hay. Trước đây, Nha Trang cũng đã có một dự án đặt ra các thuật ngữ khác nhau, đây thường là những cái đơn vị phát triển kinh nghiệm đặt ra những cái tên nghe rất thương mại, có yếu tố thu hút về truyền thông. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều thử thách hiện nay thì đòi hỏi các đơn vị phát triển dự án phải rất thông minh, linh hoạt, tìm ra được yếu tố thị trường, cũng phải đu trend để mà làm sao bắt được thị hiếu và tạo ra trào lưu.

Như chúng ta cũng thấy là những ngày qua thì dự án Libera Nha Trang cũng đã tạo một cơn sóng rất là tốt cho thành phố Nha Trang nói riêng, Khánh Hòa nói chung. Dự án cũng đạt hơn 10.000 lượt booking, suất mua mong muốn là gần 1.700 giao dịch, chúng ta có thể thấy điều này qua các trang mạng xã hội, Facebook.

Và điều này là điều đáng mừng nếu sau đó chủ đầu tư thực hiện đúng và đầy đủ các thông tin, hạng mục quản lý vận hành như đã truyền thông đến khách hàng. Tôi chỉ lo ngại rằng nếu như chủ đầu tư của dự án cũng tương tự như nhiều dự án trước, vì đã có rất nhiều trường hợp những thông tin họ chỉ đưa ra truyền thông để bán hàng, sau khi bán xong rồi thì lại "qua cầu rút ván", "đem con bỏ chợ", không thực hiện trọn vẹn như những điều điều họ nói ban đầu thì việc này liệu có đúng với khách hàng của họ.

PV: Với thiết kế kiểu condotel, nếu người mua sử dụng vào mục đích ở và tự vận hành trong một tòa nhà thì sẽ có những vấn đề gì cần lưu ý?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Đầu tiên cần lưu ý đó là yếu tố pháp lý, người mua thì cần tìm hiểu về pháp lý Conotel nó sẽ như thế nào, khi nào có sổ sách, rồi thời hạn bao lâu thì người mua cần phải nắm rõ.

Thứ hai là chất lượng dịch vụ, cần phải được duy trì các tiêu chuẩn đồng bộ, và điều này thì ở Khánh Hòa đã có một vài dự án đã từng làm chứ không chỉ riêng là mới đây là Libera Nha Trang. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, sau Covid-19 thì du lịch giảm sút nhiều, do đó việc một số Condotel khi khai thác chưa tốt cũng đã gây mất niềm tin cho khách hàng quá nhiều.

Một dự án chất lượng lượng đồng bộ thì luôn luôn tốt hơn việc tự kinh doanh nhỏ lẻ. Tuy nhiên, như tôi cũng đã nói cái nào nó cũng có 2 mặt. Khi mà người ta tự vận hành, tự khai thác rồi vừa sử dụng vừa cho thuê thì khá linh hoạt. Mà đã linh hoạt thì chắc chắn là không đồng bộ, và khi không đồng bộ thì sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp hơn, khó quản lý hơn và nếu quản lý không chặt chẽ thì sẽ giảm chất lượng là điều chắc chắn.

Thứ ba là về quản lý tài chính thì cần quản lý hiệu quả và các chi phí về doanh thu để tối ưu được lợi nhuận. Vì khi mà một chủ sở hữu tự sử dụng căn hộ để cho thuê thì phải trả phí quản lý, rồi các chi phí môi giới khác, thì chúng ta cũng phải tính toán kỹ để xem giá cho thuê ở vị trí đó được bao nhiêu trên đêm, trên ngày và chúng ta phải trả chi phí quản lý lại thì còn lại bao nhiêu, rồi cũng phải tính đến công sức của mình như thế nào.

Tất cả những điều đó người mua cũng cần tính kỹ lưỡng để mà làm sao tối ưu hóa được. Và thêm nữa đó là sự hài hòa giữa các cư dân với nhau, đảm bảo được hoạt động cho thuê không ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân tại đó. Có nghĩa rằng mọi thứ không có sự xáo trộn không, không mất an ninh trật tự, không ồn ào, cần tạo nên khu căn hộ du lịch văn minh, thân thiện và đảm bảo các giá trị đúng như cái chất lượng ở biển Nha Trang.

PV: Ở góc độ lớn hơn, về mặt phát triển thị trường nghỉ dưỡng. Theo ông, đâu là giải pháp mang tính bền vững ?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Yếu tố đầu tiên đó là đảm bảo các vấn đề về PCCC, đây là yếu tố rất là quan trọng mà hiện nay là pháp luật về căn hộ, pháp luật về chung cư nhà ở rất quan trọng điều này.

Ở góc độ lớn hơn về mặt phát triển thị trường nghỉ dưỡng, yếu tố đầu tiên của bất động sản, không riêng gì bất động sản nghĩ dưỡng cũng phải có độ minh bạch về pháp lý, và được nhà nước ủng hộ. Nhà nước cũng cần ban hành thêm các Thông tư Nghị Định để làm sao hướng dẫn riêng cho loại hình condotel, căn hộ du lịch được cấp sổ để người mua được bảo vệ, và đặc biệt là người mua hiểu được rõ được cái giá trị của sản phẩm mình mua.

Thứ hai, cơ sở hạ tầng khi mà đầu tư vào condotel cũng cần phải lưu ý đến, bởi nó liên quan đến câu chuyện của khách du lịch, chúng ta có khai thác được lượng khách hay không. Do đó, cơ sở hạ tầng phải tốt để có thể thu hút thêm lượng khách du lịch trong và ngoài nước. Khi người ta mua một căn hộ, người ta vừa đầu tư, vừa nghỉ dưỡng, vừa khai thác, vừa ở. Như vậy, sản phẩm vừa có tính cộng đồng, thì yếu tố về cơ sở hạ tầng và các điểm tham quan du lịch rất quan trọng.

Thứ ba là yếu tố làm sao để bảo vệ được môi trường, hiện nay chúng ta có thể thấy thế giới rất quan tâm đến kinh tế tuần hoàn, rồi kinh tế xanh, môi trường rất được quan tâm trong giai đoạn biến đổi khí hậu. Do đó, người người, nhà nhà cần phải nâng cao được yếu tố về môi trường và trồng cây xanh. Việc làm sao bảo vệ môi trường, giữ cảnh quan thiên nhiên cực kỳ quan trọng. Có thể thấy hiện nay nhiều nước trên thế giới khi đi du lịch, du khách rất chú ý tới điều này. Nếu như nơi nào không bảo vệ được môi trường, không bảo vệ thiên nhiên tốt thì chắc chắc du khách sẽ không quay trở lại.

Thứ tư là nâng cao chất lượng dịch vụ và phân loại nhóm khách riêng cho từng khu để du khách cảm thấy được gần gũi và thoải mái nhất khi họ nghỉ dưỡng tại một dự án, ví dụ khách Trung Quốc riêng, Nga riêng, khách châu Âu riêng, khách Mỹ riêng... để chúng ta làm sao không có sự xáo trộn văn hóa.

Thứ năm, về mặt Luật, tôi cho rằng riêng với loại hình căn hộ thì bắt buộc phải có điều Luật ràng buộc cụ thể hơn. Nếu như anh cho thuê thì anh phải thông qua cơ quan quản lý, để cơ quan chịu trách nhiệm về mọi thứ, chứ không thể nhà nước quản lý cả 1.000 căn như vậy, an ninh trật tự, PCCC rất khó kiểm soát.

Hiện nay, khi một dự án đang triển khai, người ta lợi dụng những hình ảnh về tiêu chuẩn để quảng bá lên. Ví dụ như cũng dự án đó, ông chủ đầu tư khai giá một đằng, khách hàng lấy thương hiệu kinh doanh ra giá một nẻo, cuối cùng khách hàng không hiểu thế nào mới là thực tế. Thành ra khách hàng lầm tưởng họ đến dự án vì chủ đầu tư uy tín, nhưng thực tế lại là nhà đầu tư thứ cấp cho thuê.

Tại Nha Trang, rất nhiều dự án, chủ đầu tư quảng bá riêng nhưng chỉ tổ chức phục vụ vài chục căn, cá nhân quảng bá riêng dẫn đến dịch vụ, chất lượng sao không đồng nhất, người tiêu dùng như rơi vào ma trận, điều này không tốt cho thị trường chút nào, cũng không tốt cho công tác quản lý chút nào.

Và cuối cùng đó là yếu tố là phát triển cộng đồng địa phương. Để phát triển du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng, thì tất cả các thành phần tham gia thị trường cũng tạo môi trường du lịch phát triển lành mạnh, thân thiện hơn để đẩy sự phát triển chung về kinh tế và cộng đồng tại địa phương là điều rất tuyệt vời cho Khánh Hoà.

Xin cám ơn ông!