Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam đã có thông tin về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợt 1 (7 block) cho dự án Khu đô thị Thanh Hà (phân khu 1) tại phường Thanh Hà, TP. Hội An.
Được cấp sổ nhưng chưa thể chuyển nhượng
Theo ông Nguyễn Phú, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh, dự án Khu đô thị Thanh Hà (phân khu 1) tại phường Thanh Hà, TP. Hội An đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 được duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực; cấp điện, cấp nước, thoát nước trên phần diện tích đất được Nhà nước giao theo quy định; đã được Sở Xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu trên phần diện tích được giao.
Dự án Khu đô thị Thanh Hà do Công ty Cổ phần Tập đoàn Royal Capital làm chủ đầu tư.
Tại đợt 1 này, 7 block đất ở tại dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm các block: C9 (59 lô), C10 (53 lô), C25 (22 lô), C26 (7 lô), C27 (17 lô), C28 (10 lô), C8 (65 lô).
Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ, thủ tục đầu tư xây dựng và triển khai thi công hoàn thành phần diện tích đất còn lại của dự án. Việc thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người dân xây dựng nhà ở chỉ được thực hiện khi đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở; đảm bảo theo quy định tại khoản 17, Điều 1, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ.
Trước đó vào tháng 3/2023, trong Công văn thống nhất chủ trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo lô (đợt 1) tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Thanh Hà (phân khu 1), UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu chủ đầu tư chỉ được tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi đã phối hợp với UBND TP. Hội An hoàn thành dứt điểm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại của dự án (6.737m2) để thi công hoàn thành toàn bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội của dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải cho người dân xây dựng nhà ở theo đúng quy định...
Hoàn chỉnh hồ sơ, thủ tục theo đúng quy định tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 22 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020); gửi Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, đăng công khai kết quả kiểm tra đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường và giải quyết thủ tục theo đúng quy định.
Như vậy, tuy đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo block) nhưng theo những quy định và điều kiện được UBND tỉnh Quảng Nam áp dụng hiện nay thì chủ đầu tư vẫn chưa thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng.
Thị trường bất động sản sẽ đi vào khuôn khổ, phát triển lành mạnh
Theo Công văn số 2179/UBND-KTN ngày 12/4/2023 của UBND tỉnh Quảng Nam về việc tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh, đối với các dự án phát triển nhà ở thì chủ đầu tư phải hoàn thiện thi công các hạng mục theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, hoàn thành các nghĩa vụ liên quan thì mới có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng.
Giải phóng mặt bằng là rào cản lớn cho nhiều chủ đầu tư dự án ở Quảng Nam.
Theo Công văn số 2634/UBND-KTN ngày 28/4/2023 của UBND tỉnh Quảng Nam thì việc giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách do các doanh nghiệp làm chủ đầu tư trên địa bàn tỉnh phải thực hiện theo đúng tiến độ đầu tư của dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (giao đất, cho thuê đất một lần đối với toàn bộ dự án hoặc giao đất, cho thuê đất nhiều lần theo phân kỳ đầu tư của dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt) và đảm bảo trình tự, thủ tục theo đúng quy định của pháp luật về đất đai hiện hành. Như vậy, chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở có vốn ngoài ngân sách chỉ được giao đất, cho thuê đất khi dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng 100% diện tích (hoặc hoàn thành giải phóng mặt bằng theo phân kỳ đầu tư).
Nhận định về những quy định trong việc giao đất, cho thuê đất và cấp sổ đối với các dự án phát triển nhà ở nêu trên, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, cho rằng trước mắt cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến các chủ đầu tư đang thực hiện các dự án dở dang và bị động trong kế hoạch kinh doanh của mình vì tác động của việc này rất lớn. Tuy nhiên, xét theo thực tế, đây là việc nên làm để đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp và cơ quan quản lý nhà nước đỡ áp lực hơn.
Với chủ đầu tư, cái khó là phải chờ đợi, chi phí chuẩn bị đầu tư, tiền ký quỹ, tiền ứng giải phóng mặt bằng… được xem như chi phí cơ hội, càng lâu triển khai dự án, càng phát sinh chi phí đó. Nhưng cái được là dự án sẽ triển khai hoàn chỉnh hơn, chủ đầu tư sẽ chủ động hơn trong việc triển khai dự án, không bị ảnh hưởng bởi khâu giải phóng mặt bằng, một vấn đề nhức nhối của các chủ đầu tư.
Ngoài ra, trong quá trình đầu tư, có thể xem xét điều chỉnh và phân kỳ hợp lý sẽ đảm bảo hiệu quả hơn. Cơ quan Nhà nước nên xét cho phép thay đổi mục tiêu và phân kỳ đối với các dự án dở dang để giải quyết các vướng mắc mà nhiều dự án đang gặp phải.
Với nhà đầu tư thứ cấp, sẽ được mua sản phẩm đúng như dự án ban đầu. Giá trị từng sản phẩm sẽ phụ thuộc vào tổng quan cả dự án chứ không riêng gì bản thân sản phẩm đó. Nếu dự án có nhiều thay đổi, thu hẹp quy mô sẽ không đảm bảo tính vẹn toàn và giá trị của sản phẩm sẽ bị giảm đi.
Với Nhà nước, sẽ tạo ra diện mạo đô thị khang trang hơn, tránh tình trạng đô thị kiểu "da beo" ở nhiều nơi như hiện nay. Công tác giải phóng mặt bằng sẽ thực hiện dễ dàng hơn vì cùng thống nhất chung cơ chế, giá bồi thường, tránh người giải tỏa sau được nhiều ưu đãi hơn người trước do áp lực về mặt bằng, gây ra khiếu kiện giữa người dân.
Theo ông Nguyễn Đức Lập, nhìn chung, áp dụng các quy định trên sẽ đảm bảo tính toàn vẹn và giá trị toàn bộ dự án, mang lại giá trị cho cả Nhà nước, chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Tránh tình trạng, chủ đầu tư sau khi chuyển nhượng những bất động sản tiềm năng, giá trị nhất tại dự án, sau đó thoái thác, chậm trễ thực hiện nghĩa vụ hoàn thiện dự án, ảnh hưởng đến quyền lợi người mua ban đầu. Việc cấp sổ sẽ bị chậm lại nhưng quyền lợi của người dân sẽ đảm bảo hơn sau khi được cấp Giấy chứng nhận./.
