So với dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5, dự thảo Luật đã: bỏ 04 điều (Điều 4 về “Áp dụng pháp luật”; Điều 63 về “Nhiệm vụ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”; Điều 114 về “Quản lý, khai thác quỹ đất”; Điều 253 về “Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp”); , bổ sung 06 điều (Điều 58 về “Chỉ tiêu thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai”; Điều 63 về “Kinh phí cho hoạt động quy hoạch”; Điều 84 về “Trường hợp đặc biệt thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh”; Điều 113 về “Quỹ đất do Tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác”; Điều 202 về “Sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế”; Điều 204 về “Đất sử dụng cho khu kinh tế”); sửa đổi 229 điều.
Nhiều nội dung lớn đã được chỉnh sửa, hoàn thiện thêm, như: địa giới đơn vị hành chính, điều tra cơ bản về đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất; các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần và hằng năm; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; tài chính đất đai, giá đất; hoạt động lấn biển; đất sử dụng cho khu kinh tế…
Tuy nhiên, cho đến nay, nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu; trong quá trình rà soát tiếp tục phát sinh các vấn đề chính sách mới có ý kiến khác nhau do phạm vi của dự án Luật Đất đai rất rộng, liên quan mật thiết, chặt chẽ với nhiều quy định tại các luật khác. Bên cạnh đó, các quy định có tính kế thừa về mặt lịch sử, ghi nhận chính sách của Nhà nước qua các thời kỳ, một số nội dung tuy là trình tự, thủ tục nhưng được luật định do tác động trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất; vì vậy, công tác hoàn thiện các quy định đòi hỏi hết sức kỹ lưỡng, thận trọng. Quá trình rà soát, hoàn thiện các phương án chính sách quan trọng, tiếp thu, giải trình đầy đủ các ý kiến tham gia và toàn bộ dự thảo Luật sẽ cần nhiều thời gian để bảo đảm chất lượng tốt nhất có thể của dự án luật.
Về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 78 và Điều 79)
Một số ý kiến đề nghị bổ sung trường hợp thu hồi đất để làm ga, cảng, công trình thông tin an ninh. Tiếp thu ý kiến và trên cơ sở Báo cáo số 598/BC-CP, dự thảo Luật bổ sung trường hợp này tại khoản 4 Điều 78.
Nhiều ý kiến cho rằng, quy định tại dự thảo luật liệt kê các trường hợp Nhà nước thu hồi đất rất cứng nhắc và chưa phản ánh đầy đủ và chưa khắc phục được căn cơ các vấn đề bất cập; đề nghị làm rõ khái niệm, nội hàm dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và nên tiếp cận theo hướng, đó là những dự án phải mang lại lợi ích cho Nhân dân; những dự án do ngân sách nhà nước thực hiện hoặc được đầu tư theo phương thức công tư; mục đích thực hiện dự án là nhằm mục đích công cộng, không vì mục tiêu lợi nhuận.
Có ý kiến đề nghị xác lập những tiêu chí liên quan đến vì lợi ích chung của cộng đồng dân cư ở một địa bàn, ở một địa phương cụ thể, ngân sách nhà nước phải đầu tư hoặc thực hiện theo phương thức công tư, dự án này thực hiện nhằm mục đích công cộng và không vì mục đích kinh doanh. Có ý kiến đề nghị việc thu hồi phải đem lại lợi ích trước mắt và lâu dài cho quốc gia, cộng đồng và tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi. Có ý kiến đề nghị tách biệt rõ ràng giữa dự án phát triển kinh tế với dự án công cộng vì lợi ích quốc gia; xây dựng khái niệm riêng cho từng mục đích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế, phát triển xã hội; xây dựng tiêu chí nhận diện và phân loại chính xác các loại dự án.
Có ý kiến đề nghị phải bảo đảm tính thật cần thiết. Có ý kiến nhất trí quy định theo hướng liệt kê đầy đủ, cụ thể gồm 03 nhóm: (i) xây dựng công trình công cộng; (ii) xây dựng công trình trụ sở nhà nước; (iii) thu hồi đất để phát triển về kinh tế - xã hội và vì lợi ích cộng đồng; đề nghị cần phải rà soát kỹ các ngành, lĩnh vực để tránh bỏ sót; đề nghị nghiên cứu quy định theo nhóm. Có ý kiến đề nghị xác định rõ thu hồi đất hoàn toàn vì mục đích quốc gia, công cộng và thu hồi đất cho mục đích dịch vụ thương mại, dịch vụ thương mại đơn thuần lợi nhuận, trường hợp hoàn toàn vì lợi ích quốc gia công cộng thì Nhà nước thu hồi và bồi thường, hỗ trợ theo các nguyên tắc tại Điều 90, đồng thời có chính sách khuyến khích, động viên để Nhân dân tham gia, thực tế có nhiều người dân tự nguyện ủng hộ đất đai để làm đường, làm cầu, làm trường học…; nếu dự án vì mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư nhiều hơn, thì bắt buộc áp dụng cơ chế thị trường để đạt được sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư, cũng như bảo đảm quyền lợi cho người dân.
Có ý kiến đề nghị thiết kế một chế định khác để xử lý trong trường hợp thực tế có phát sinh loại dự án cần thiết để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng không có trong danh mục dự án đã được ghi trong Luật; ngoài quy định theo hướng liệt kê, cần quy định theo hướng mở giao cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định để kịp thời đáp ứng yêu cầu của thực tiễn đặt ra, tránh sự kìm hãm phát triển kinh tế - xã hội, tránh thường xuyên phải đề xuất thay đổi, điều chỉnh Luật. Có ý kiến cho rằng, Điều 79 quy định quá rộng, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân; đề nghị ưu tiên cho công trình phục vụ khai thác, xử lý dầu khí, nhà máy lọc hóa dầu... Ý kiến khác đề nghị tiếp tục nghiên cứu mở rộng trường hợp thuộc diện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhận thấy, đây là quy định thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW và Hiến pháp năm 2013, vì vậy, cần hết sức cẩn trọng, tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng để có quy định phù hợp. Thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 quy định theo hướng vừa có tính khái quát, gắn với tính chất: “nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa”, vừa cụ thể về các trường hợp thu hồi đất để xây dựng các dự án, công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, không phân biệt về nguồn vốn, mà khi xem xét tổng thể dự án thì lợi ích quốc gia, công cộng là lợi ích chi phối cần cho sự phát triển của đất nước, của địa phương, đồng thời, phục vụ lợi ích chung của cộng đồng. Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, tức là mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội tổng hòa. Việc quy định về các trường hợp thu hồi đất tại Luật Đất đai là cụ thể hóa quy định tại Điều 54 Hiến pháp năm 2013 về “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định”. Quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất có ưu điểm rõ ràng cho việc áp dụng thực hiện, đồng thời, khống chế các trường hợp thu hồi đất, bảo đảm chỉ thu hồi đất trong các trường hợp luật định, không thu hồi đất tràn lan. Bên cạnh đó, dự án, công trình thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 không đồng nghĩa với việc đương nhiên Nhà nước được thu hồi, mà phải đáp ứng điều kiện cần và đủ quy định tại Điều 80 dự thảo Luật. Cùng với cơ chế chuyển dịch đất đai thông qua việc Nhà nước thu hồi đất, dự thảo Luật tiếp tục quy định về cơ chế chuyển dịch đất đai thông qua việc thỏa thuận giữa những người sử dụng đất về nhận quyền sử dụng đất.
Một số ý kiến đề nghị bổ sung trường hợp “thu hồi đất để thực hiện các dự án đã được xác định trong quy hoạch quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch tỉnh mà được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư”.
Tiếp thu các ý kiến và trên cơ sở Báo cáo số 598/BC-CP, dự thảo Luật bổ sung theo ý kiến của Chính phủ và chỉnh sửa như sau: “Thực hiện các dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật”. Quy định như vậy vẫn bảo đảm yêu cầu quy định rõ ràng về điều kiện, tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; đồng thời, theo quy định này các dự án của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nếu được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư sẽ được thu hồi đất thay vì cho phép tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định để dự phòng trường hợp thực sự cần thiết thu hồi đất phát sinh nhưng chưa có trong quy định của Luật.
Tiếp thu các ý kiến và trên cơ sở Báo cáo số 598/BC-CP. để dự phòng trường hợp thực sự cần thiết thu hồi đất phát sinh nhưng chưa có trong quy định của Luật và ý kiến của Chính phủ tại Báo cáo số 598/BC-CP, dự thảo Luật bổ sung quy định: “Thực hiện các dự án, công trình vì mục đích lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung về các trường hợp thu hồi đất của Luật này theo trình tự, thủ tục rút gọn”. Quy định như vậy bảo đảm tính hợp hiến, phù hợp với quy định tại Điều 54 Hiến pháp năm 2013 về “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định”. Tuy nhiên, cần tiếp tục rà soát đối với các trường hợp đang được liệt kê tại các khoản từ khoản 1 đến khoản 30 dự thảo Luật và cần nghiên cứu để có quy định cụ thể về yếu tố “thật cần thiết” khi thu hồi đất như yêu cầu của Hiến pháp năm 2013.
Về điều kiện về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng liên quan (khoản 3 Điều 80 và khoản 5 Điều 87)
Báo cáo số 598/BC-CP và ý kiến ĐBQH đề nghị nghiên cứu quy định tại khoản 3 Điều 80 về “đã hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư” khả thihơn trên thực tế. Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhận thấy, thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW và tiếp thu ý kiến ĐBQH, trên cơ sở ý kiến của Chính phủ tại Báo cáo số 598/BC-CP, dự thảo Luật quy định về điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là “phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật này” (khoản 3 Điều 80). Quyết định thu hồi đất chỉ được ban hành sau khi đáp ứng một trong các điều kiện sau: (1) phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp không phải bố trí tái định cư; (2) người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ và đồng ý nhận tiền bồi thường chi phí tạm cư; (3) người có đất bị thu hồi đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, bàn giao đất trên thực địa để tự xây dựng nhà ở tái định cư; (4) người có đất bị thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao nhà ở tái định cư; (5) người có đất bị thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất ở gắn liền với nhà ở tái định cư; (6) người có đất bị thu hồi đồng ý và đã nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở; (7) người có đất bị thu hồi tự nguyện bàn giao đất cho Nhà nước và đã được bố trí tạm cư hoặc được chi trả kinh phí tạm cư (khoản 5 Điều 87).
Tiếp thu các ý kiến, dự thảo Luật đã bổ sung về một trong những trường hợp đáp ứng điều kiện đã hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư để ban hành quyết định thu hồi đất là sau khi “người có đất bị thu hồi tự nguyện bàn giao đất cho Nhà nước và đã được bố trí tạm cư hoặc được chi trả kinh phí tạm cư” nhằm khuyến khích người dân tự nguyện bàn giao diện tích đất bị thu hồi, góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cũng là góp phần giúp dự án đầu tư sớm được triển khai trên thực tế mà vẫn bảo đảm yêu cầu hạn chế ảnh hưởng tới cuộc sống, sinh hoạt của người dân.
Về các trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần và hằng năm (khoản 2 Điều 121)
Có ý kiến đề nghị quy định các công trình không phải là nhà ở như là condotel, officetel, shophouse được thuê đất trả tiền một lần, để giải quyết những vướng mắc, khó khăn trên thực tế, nếu không thuê đất trả tiền một lần dễ dẫn đến rủi ro đối với cả chủ đầu tư, người mua và Nhà nước trong việc đóng tiền thuê đất, khi người mua không có khả năng thanh toán hoặc giá đất sẽ tăng cao hằng năm dẫn đến không có khả năng chi trả.
Một số ý kiến đề nghị làm rõ quy định về việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, bao gồm những không gian giới hạn như xây dựng hạ tầng du lịch, khách sạn, công viên cây xanh, công trình xây dựng không phải là nhà ở được kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản; hoạt động du lịch theo quy định tại Luật Du lịch có phạm vi khá rộng, từ hoạt động của du khách, các tổ chức kinh doanh cho đến các cơ quan, cộng đồng dân cư có liên quan đến du lịch, các loại hình kinh doanh và các hoạt động kinh doanh du lịch không chỉ là lữ hành, vận chuyển, cơ sở lưu trú mà còn có các loại hình dịch vụ khác, như: mua sắm, vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khoẻ...; đồng thời, đề nghị giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết Điều 120 để khuyến khích các thành phần kinh tế được chủ động hoạt động kinh doanh trong việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất và giải quyết những vướng mắc, khó khăn trên thực tế đối với các công trình không phải là nhà ở được thuê đất trả tiền một lần.
Có ý kiến cho rằng, hiện nay khoản 11 Điều 1 Nghị định 10/2023/NQ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ đang cho phép trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các dự án này khá phổ biến tại các địa phương. Có ý kiến cho rằng, quy định việc sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch thì được trả tiền thuê đất một lần, còn hoạt động thương mại khác không phải phục vụ cho du lịch lại không được trả tiền thuê đất một lần là không công bằng. Có ý kiến đề nghị bổ sung quy định theo hướng kinh doanh bất động sản như cho thuê văn phòng là trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất của sản phẩm kinh doanh gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu thuộc trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì trường hợp người bán không tiếp tục nộp tiền thuê sẽ gây rủi ro cho người mua. Chính phủ cũng đề xuất theo hướng này tại Báo cáo số 598/BC-CP.
Tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật đã chỉnh sửa theo hướng quy định rõ việc sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng thuộc trường hợp thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để khuyến khích các giao dịch phát triển, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; đồng thời, bảo vệ quyền lợi của bên mua bất động sản thường là bên yếu thế về thông tin trong quan hệ mua bán sản phẩm bất động sản, nếu thuộc trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì trường hợp người bán không tiếp tục nộp tiền thuê sẽ gây rủi ro cho người mua.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 quy định 02 loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: (1) đất ở; (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp). Quy định như vậy giữ quy định của pháp luật hiện hành về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với người đang có quyền sử dụng đất, nhưng mở rộng hơn đối với thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở trường hợp có đất hỗn hợp đất ở và đất khác.
Cũng theo ông Vũ Hồng Thanh, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 quy định 03 loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: (1) đất ở; (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); (3) đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Quy định như vậy mở rộng hơn quy định của pháp luật hiện hành đối với cả trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Như vậy, cùng là các dự án Luật do Chính phủ trình, nhưng nội dung chính sách không thống nhất.
Qua quá trình thảo luận, các cơ quan nhất trí về nguyên tắc như sau: (1) Chính phủ phải có ý kiến chính thức, thống nhất chính sách về nội dung này, thuyết minh đầy đủ, rõ ràng, khách quan, minh bạch; (2) Chỉ quy định về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất tại Luật Đất đai; tại Luật Nhà ở có quy định dẫn chiếu sang Luật Đất đai.
(2) Trên cơ sở ý kiến ĐBQH và ý kiến của Chính phủ tại Báo cáo số 598/BC-CP, dự thảo Luật thiết kế 02 phương án:
Phương án 1: Giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở hiện hành: chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là (1) đất ở hoặc (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp);chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở. Quy định như vậy bảo đảm sự ổn định của các quan hệ xã hội do quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại mới được sửa đổi, bổ sung năm 2022 theo Luật số 03/2022/QH15. Đa số ý kiến Đảng đoàn Quốc hội thống nhất theo hướng này khi cho ý kiến về nội dung này tại dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Phương án 2: Đề nghị mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất nhằm thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân và thuận lợi cho nhà đầu tư, giảm bớt chi phí tuân thủ, rút ngắn thời gian đưa đất vào khai thác, sử dụng khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thay vì thủ tục thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất trong bối cảnh còn hạn chế về ngân sách để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Quy định này mới chỉ là điều kiện về đất đai; để sử dụng đất thực hiện dự án, người sử dụng đất phải bảo đảm đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, các pháp luật khác có liên quan như quy hoạch, xây dựng… Báo cáo số 598/BC- CP đề xuất theo hướng này.
Về tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm (khoản 3 Điều 154)
Có ý kiến đề nghị rà soát các khoản thu ở Điều này và các khoản thu dịch vụ công để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất; tiếp tục rà soát, thống nhất các quy định như khoản 2 Điều này quy định tiền thuê đất được ổn định trong chu kỳ 05 năm, tuy nhiên tại Điều 160 thì bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí được Ủy ban nhân dân trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua lần đầu để công bố và thực hiện hằng năm và nếu như cần thiết thì hằng năm trong quy định của dự thảo Luật cũng có quy định là điều chỉnh sửa đổi, bổ sung trong trường hợp cần thiết.
Tiếp thu ý kiến ĐBQH, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉ đạo rà soát các khoản thu quy định tại Điều 154 và Điều 155; bỏ quy định về giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được ổn định trong 5 năm do đã được quy định tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Đồng thời, để tạo thuận lợi cho người sử dụng đất có thể tính toán cụ thể chi phí đầu tư liên quan đến chi phí về đất, dự thảo Luật đã quy định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh theo tỷ lệ do Chính phủ quy định phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.
Về tỷ lệ này, dự thảo Luật thiết kế 2 phương án:
Phương án 1: Quy định tại Luật về mức “trần” đối với tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp tiền thuê đất trả tiền hằng năm tăng so với chu kỳ trước và giao Chính phủ quy định tỷ lệ điều chỉnh cụ thể.
Tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh theo tỷ lệ do Chính phủ quy định phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ nhưng không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của giai đoạn 05 năm trước đó.
Phương án 2: Giao Chính phủ quy định tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp tiền thuê đất trả tiền hằng năm tăng so với chu kỳ trước. Tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh theo tỷ lệ do Chính phủ quy định phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.
Về phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng (Điều 159)
Một số ý kiến đề nghị cần quy định cụ thể hơn tại dự thảo Luật về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến, giúp minh bạch về vấn đề này; tránh cách áp dụng phương pháp khác nhau, dẫn đến giá khác nhau và trở thành nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện về đất đai; đề nghị cụ thể hóa cơ chế kiểm tra, giám sát thực hiện. Có ý kiến đề nghị thiết kế 01 mục hoặc 01 chương về nội dung này. Có ý kiến đề nghị Chính phủ có dự thảo Nghị định hướng dẫn các phương pháp định giá đất kèm theo. Có ý kiến đề nghị giao cho Chính phủ quy định chi tiết về các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất đối với từng loại đất, bảo đảm tính khả thi; bảo đảm độc lập giữa tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định giá, bảng giá đất và người có thẩm quyền phê duyệt giá. Một số ý kiến cho rằng, dự thảo Luật càng quy định nhiều phương pháp định giá đất, thì lại càng khó áp dụng. Có ý kiến đề nghị xác định rõ phương pháp tính giá đất, một phương pháp đối với một đối tượng rõ ràng để các cơ quan xác định giá đất sử dụng đúng phương pháp.
Tiếp thu ý kiến của ĐBQH, dự thảo Luật đã quy định rõ nội hàm các phương pháp định giá đất (bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh). Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự thực hiện của các phương pháp định giá đất.
Về trường hợp, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất, dự thảo Luật thiết kế 02 phương án:
Phương án 1: Giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Báo cáo số 598/BC-CP đề xuất theo hướng này.
Phương án 2: Quy định tại Luật về trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.
Nội dung nội hàm về các phương pháp định giá đất tại dự thảo Luật do Chính phủ đề xuất tại dự thảo Luật kèm theo Báo cáo số 598/BC-CP và nội dung về trường hợp và điều kiện áp dụng được cập nhật theo nội dung tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất.
