Hiện nay quỹ đất dự án đã hoàn thiện pháp lý chỉ đếm trên đầu ngón tay
Đơn cử như Công ty CP Địa ốc Phú Long. Cuối năm 2004, công ty trúng đấu giá 14 khu đất với tổng diện tích 44,5ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè và sau đó xây dựng lên khu đô thị Dragon City. Tuy nhiên khi lập thủ tục xin cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng vẫn đề nghị phải lập thủ tục chấp thuận đầu tư. Do đó, công ty đề nghị thành phố chấp thuận cho không phải làm lại thủ tục này.
Hàng loạt vướng mắc
Ngoài ra, Công ty CP Địa ốc Phú Long còn được UBND TP.HCM giao làm chủ đầu tư dự án ngầm hóa đường điện 220kV (đoạn từ cầu Rạch Đĩa đến trạm Nhà Bè) bằng nguồn vốn tự có. Công ty đã chuyển 160 tỷ đồng cho Trung tâm phát triển quỹ đất để đền bù nhưng gần 10 năm nay vẫn chưa giải phóng mặt bằng được để thực hiện dự án.
Với dự án Nhà ở xã hội cho thuê - Khu dân cư Lê Thành tại phường An Lạc, quận Bình Tân, chủ đầu tư là Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế Thành phố thực hiện các thủ tục miễn tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ổn định lâu dài đối với diện tích đất ở 12.103m2 tại dự án này.
Một dự án từng dính tới kiện tụng là Khu liên hợp cao ốc trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ Gateway Thảo Điền, phường Thảo Điền, quận 2 cũng đang gặp vướng mắc về cách tính tiền sử dụng đất và cấp sổ đỏ. Dự án do Công ty CP bất động sản Sơn Kim (Sonkim Land) làm chủ đầu tư.
Dự án Gateway Thảo Điền có diện tích xây dựng khối đế là hơn 5.700m2 nhưng diện tích xây dựng tầng hầm là hơn 9.000m2. Khi tính tiền sử dụng đất dự án theo phương pháp thặng dư, cơ quan chức năng đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm. Nhưng quyết định tính tiền sử dụng đất dự án lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế, còn lại 3.300m2 diện tích tầng hầm lại không được tính.
Do vướng mắc này mà đến nay dự án chưa được cấp sổ đỏ. Chủ đầu tư kiến nghị với các cơ quan ban ngành xem xét cấp sổ đỏ, cũng như cho công ty không phải thực hiện bổ sung nghĩa vụ tài chính, từ đó để có căn cứ làm sổ hồng cho khách hàng.
Một quy định khác cũng làm khó doanh nghiệp bất động sản. Theo quy định của luật Nhà ở, việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án... Tuy nhiên, cũng tại Luật Nhà ở, một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là phải có đất ở hợp pháp. Quy định “đá nhau” này đang làm khó cho các doanh nghiệp vì rất khó để có 100% đất ở hợp pháp và tạo khe hở cho chính quyền thích áp theo quy định nào thì áp.
Lãnh đạo một công ty bất động sản phân tích, bản chất đất ở luôn có sau tất cả các loại đất khác là đất lúa, đất rừng, đất kho xưởng do được đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất mà thành. Nếu áp dụng quy định này, thị trường sẽ “đứng bánh”, vì rất ít dự án 100% đất ở hợp pháp được.
“Hiện nay quỹ đất sổ đỏ, đất dự án đã hoàn thiện pháp lý đếm trên đầu ngón tay. Quy định này sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp bởi nếu không được công nhận là chủ đầu tư dự án thì xem như tắc vĩnh viễn. Khi nguồn cung hạn chế, tất yếu giá nhà đất sẽ tăng, người dân sẽ phải mua bất động sản với giá cao, trong khi nhà nước cũng thất thu vì không thu được tiền sử dụng đất, thuế, phí các loại”, vị này phân tích.
Sớm sửa những điểm bất hợp lý
Ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, đa phần các dự án khi nhà đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng thì đất đều có nguồn gốc chủ yếu là đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng khi triển khai Luật Nhà ở và nghị định hướng dẫn, TP đã nhận thấy vướng mắc này.
Do đó, tháng 4/2016, UBND TP đã có công văn đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện. Tháng 5/2016, Bộ Xây dựng có văn bản chấp thuận đề xuất của TPHCM. Tuy nhiên, bộ này lại đề nghị “TP phải có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ”.
Tháng 11/2016, Bộ Xây dựng có văn bản báo cáo Thủ tướng về vướng mắc của TP.HCM và kiến nghị Thủ tướng cho phép thực hiện theo quan điểm của TP. Khoảng một năm sau (tháng 10/2017), Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng giao các bộ liên quan “nghiên cứu xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo hình thức chỉ định đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt, đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện”, văn bản nêu.
Tuy nhiên trên thực tế các cơ quan chức năng khi giải quyết hồ sơ rất ngại vì các chỉ đạo nói trên đều dưới luật.
Lắng nghe các ý kiến của đại diện doanh nghiệp, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong khẳng định, những gì trong thẩm quyền của thành phố sẽ chỉ đạo giải quyết ngay. Những nội dung ngoài thẩm quyền TP.HCM sẽ đăng ký làm việc với Chính phủ, phản ánh với Quốc hội để sớm sửa những điểm bất hợp lý như doanh nghiệp phản ánh.
