Quy hoạch Metro: Bước ngoặt thúc đẩy TP.HCM trở thành siêu đô thị châu Á

Mới đây, Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM ban hành nghị quyết về lãnh đạo, chỉ đạo triển khai Nghị quyết số 188 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt nhằm phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại TP. Hà Nội và TP.HCM.

Theo đó, đến năm 2030, TP.HCM đặt mục tiêu đưa vào khai thác khoảng 187km đường sắt đô thị (Metro). Thành phố sẽ kịp thời rà soát, cập nhật các tuyến đường sắt đô thị mới vào quy hoạch tổng thể TP.HCM, gắn kết chặt chẽ quy hoạch đô thị, khu công nghiệp với các tuyến và các nhà ga, nhằm hình thành không gian phát triển mới, nâng cao năng lực cạnh tranh, phát huy hiệu quả đầu tư và khai thác.

Về mục tiêu chung, TP.HCM hướng tới xây dựng và phát triển mạng lưới đường sắt đô thị hiện đại, đồng bộ, giữ vai trò trụ cột trong hệ thống vận tải hành khách công cộng của thành phố, tăng cường kết nối nội đô và liên vùng. Đồng thời, từng bước hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm, phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), góp phần xây dựng thành phố văn minh, hiện đại, xanh, đáng sống, xứng tầm trung tâm kinh tế lớn của cả nước và khu vực.

Về mục tiêu cụ thể, TP.HCM sẽ triển khai đồng loạt nhiều tuyến theo mạng lưới đã quy hoạch. Trong giai đoạn 2025-2030, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 6 tuyến với tổng chiều dài khoảng 187km đường sắt đô thị, bao gồm Metro số 1 dài 19,7km đã đưa vào khai thác và tiếp tục phát triển đô thị theo mô hình TOD. Giai đoạn 2030-2035, TP. HCM sẽ hoàn thành thêm 8 tuyến với tổng chiều dài khoảng 275km, nâng tổng số lên 14 tuyến đưa vào khai thác với khoảng 462km đường sắt đô thị.

Trong giai đoạn 2035-2045, thành phố dự kiến triển khai thêm 5 tuyến với chiều dài khoảng 239km, nâng tổng số lên 19 tuyến, với tổng chiều dài mạng lưới khoảng 700km đường sắt đô thị.

Bà Nguyễn Thị Dạ Thảo, Trưởng phòng Quản lý đường sắt đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, thành phố đặt mục tiêu đến năm 2035 sẽ phát triển mạng lưới Metro đóng vai trò là hệ thống "xương sống" cho chiến lược TOD. Trong giai đoạn 5 năm đầu, thành phố sẽ tập trung phát triển TOD tại 11 vị trí thí điểm xung quanh các nhà ga Metro và các tuyến đường vành đai chính, nhằm tạo ra các khu vực đô thị tích hợp, đa chức năng.

Liên quan đến việc phát triển hệ thống Metro, Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang khẳng định, thành phố phải "làm bằng được" hệ thống Metro, xem đây gần như là giải pháp duy nhất mang tính căn cơ để giải quyết bài toán ùn tắc giao thông trong dài hạn. Theo Bí thư Thành ủy TP.HCM, chưa bao giờ TP.HCM có được cơ chế thông thoáng như hiện nay, cả về cơ chế chung lẫn cơ chế đặc thù.

Với các cơ chế hiện hành, TP.HCM có thể chỉ định thầu thay vì tổ chức đấu thầu, đồng thời áp dụng quy trình rút gọn đối với nhiều thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng. Những cơ chế này có thể giúp thành phố tiết kiệm khoảng hai năm cho mỗi dự án cụ thể.

Theo các chuyên gia, Metro chỉ phát huy hiệu quả tối đa khi được kết nối đồng bộ với các loại hình giao thông khác và gắn chặt với quy hoạch đô thị. Trong bối cảnh đó, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) ngày càng được nhắc đến nhiều trong các thảo luận về quy hoạch và bất động sản tại Việt Nam.

Thay vì phát triển dàn trải, TOD khuyến khích "nén" các hoạt động kinh tế - xã hội quanh các trục giao thông công cộng, giúp người dân có thể sống, làm việc và giải trí trong bán kính đi bộ hoặc quãng di chuyển ngắn. Mô hình này không chỉ giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân mà còn khai thác hiệu quả giá trị đất đai, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách. Tại TP.HCM, tư duy TOD đang từng bước được đưa vào các đồ án quy hoạch, đặc biệt dọc các tuyến Metro.

TS.KH - Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhận định, TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển đổi mạnh sang mô hình đô thị đa cực - đa trung tâm. Vì vậy, TOD không chỉ bó hẹp trong nội đô mà phát triển thành mạng lưới TOD liên vùng, kết nối các khu vực. Khi các tuyến Metro liên vùng được quy hoạch theo TOD, mỗi nhà ga sẽ trở thành một cực phát triển mới, góp phần giãn dân, giảm áp lực cho nội đô và mở ra các hành lang kinh tế về công nghiệp, logistics, cảng biển và đô thị biển - du lịch sinh thái. Khi TOD được triển khai đúng nghĩa, nó không chỉ thay đổi cách người dân di chuyển, mà còn thay đổi cách họ sống, làm việc và lựa chọn nơi ở, qua đó giảm áp lực cho nội đô TP.HCM vốn đã quá tải suốt nhiều năm.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cũng đánh giá, trong giai đoạn 5 - 10 năm tới, TOD là mô hình có tính khả thi cao, đặc biệt tại các đô thị đang đầu tư mạnh cho hệ thống đường sắt đô thị. Việc Chính phủ và Quốc hội ban hành các cơ chế đặc thù cho phát triển đường sắt đô thị cho thấy TOD không còn là khái niệm lý thuyết mà đã trở thành một định hướng chính sách rõ ràng, tạo nền tảng cho triển khai thực tế trong trung và dài hạn. Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore cho thấy, thành công của TOD thường được xây dựng trên một số yếu tố cốt lõi.

Trước hết là hệ thống giao thông công cộng có độ tin cậy cao, đặc biệt là đường sắt đô thị với tần suất vận hành ổn định, đúng giờ và khả năng kết nối hiệu quả với các phương thức giao thông khác.

Thứ hai là quy hoạch tích hợp, trong đó giao thông, nhà ở, thương mại, việc làm và không gian công cộng được phát triển đồng bộ trong bán kính đi bộ quanh nhà ga.

Thứ ba là mật độ và cơ cấu sử dụng đất hợp lý, cho phép phát triển hỗn hợp chức năng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống. Bên cạnh đó, khung chính sách và cơ chế tài chính rõ ràng, bao gồm khai thác giá trị gia tăng từ đất đai xung quanh nhà ga để tái đầu tư cho hạ tầng, đóng vai trò then chốt.

Cuối cùng là sự thay đổi hành vi của người dân, khi giao thông công cộng trở thành lựa chọn thuận tiện, kinh tế và đáng tin cậy hơn so với phương tiện cá nhân.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TP.HCM cho rằng, muốn giãn dân đô thị, giải pháp căn cơ nhất vẫn là phát triển Metro gắn với mô hình TOD. Khi hệ thống này được triển khai đồng bộ, người dân sẽ có không gian sống tốt hơn, di chuyển nhanh hơn, thuận tiện hơn, qua đó nâng cao chất lượng sống đô thị.

Trong bối cảnh các đô thị lớn đang đẩy mạnh đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng, TOD ngày càng được nhìn nhận như một động lực gia tăng giá trị bất động sản theo hướng bền vững. Thực tế thị trường cho thấy, các dự án nằm trong bán kính khoảng 500m quanh nhà ga Metro thường ghi nhận mức tăng giá cao hơn rõ rệt, có nơi lên tới 40%.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong năm 2024, giá bán thứ cấp căn hộ dọc tuyến Metro số 1 tăng khoảng 15% so với năm 2023. Nếu tính trong giai đoạn 2015 - 2023, mặt bằng giá chung cư quanh tuyến hạ tầng này đã tăng trung bình 50 – 70%, thậm chí có dự án ghi nhận mức tăng tới 3 – 4 lần so với thời điểm mở bán.

Rõ ràng, bất động sản quanh tuyến Metro luôn sở hữu sức hút đáng kể. Tuy nhiên, không phải khu vực nào nằm gần tuyến Metro đều có tiềm năng tăng giá. Hiện tại, các dự án quanh tuyến Metro ở khu vực lõi trung tâm TP.HCM, mặt bằng giá đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua để ở. Trong khi đó, những khu vực đô thị trung tâm mới, nằm gần các trục giao thông lớn và có tuyến Metro đi qua sở hữu dư địa tăng trưởng cao.

Khi thời gian di chuyển vào trung tâm cũ chỉ còn 20 - 30 phút bằng Metro, khoảng cách địa lý 10 - 15km không còn là rào cản lớn. Mặt bằng giá tại các khu vực này vì thế được kỳ vọng sẽ tự điều chỉnh theo hướng tăng trong trung và dài hạn.

Mặt khác, các dự án nằm trong bán kính khoảng 1km quanh nhà ga hoặc tiếp giáp các trục đại lộ lớn, khu tài chính – thương mại – dịch vụ thường có lợi thế rõ rệt về khả năng khai thác kinh doanh và chuyển nhượng. Nhờ đó, những dự án này dễ thu hút dòng tiền cho thuê ổn định và đảm bảo tính thanh khoản dài hạn.

Bên cạnh đó, sự vận hành của Metro còn thúc đẩy các hoạt động thương mại - dịch vụ phát triển nhanh quanh nhà ga, từng bước hình thành các dải đô thị nén, đáp ứng đầy đủ nhu cầu sống trong bán kính 5 - 15 phút di chuyển. Đà tăng giá sẽ chủ yếu diễn ra ở những dự án có vị trí thuận lợi, kết nối trực tiếp với các đầu mối giao thông quan trọng.

Đơn cử, Lusso Saigon là một trong những toà tháp sở hữu quy hoạch trạm Metro C9 Thủ Dầu Một - TP.HCM ngay trước thềm nhà, mặt tiền đại lộ tài chính - thương mại - dịch vụ rộng 60m, kết nối trực tiếp đến cầu Ba Son chỉ trong 20 phút (sau khi đại lộ 60m hoàn thành mở rộng năm 2028, đúng thời điểm bàn giao nhà). Theo giới phân tích, khả năng tiếp cận nhà ga C9 - khu vực được đánh giá là điểm gom khách lớn của toàn tuyến Metro Thủ Dầu Một - TP.HCM là tiêu chí quan trọng khi các thương hiệu toàn cầu lựa chọn phát triển Branded Residences. Bởi lẽ, yếu tố này tác động trực tiếp đến hiệu suất khai thác cho thuê, tính thanh khoản và dư địa tăng giá dài hạn của tài sản.

Đáng chú ý, khu vực toạ lạc dự án đang tập trung cộng đồng khoảng 45.000 chuyên gia nước ngoài và lao động chất lượng cao làm việc tại các doanh nghiệp FDI, tập đoàn lớn. Nguồn cầu sẵn có tạo nhu cầu ổn định đối với sản phẩm căn hộ chất lượng cao, đặc biệt là phân khúc được quản lý theo chuẩn quốc tế bởi WorldHotels như Lusso Saigon.

Với nền tảng vận hành theo chuẩn quốc tế, Lusso Saigon được kỳ vọng không chỉ tạo ra chất lượng sống ổn định cho cư dân, khẳng định vị thế phát triển dự án cao cấp của Phát Đạt, mà còn hình thành dòng tiền khai thác bền vững, tính thanh khoản cao dành cho nhà đầu tư.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, giá trị của TOD không hình thành tức thì mà tăng dần theo tiến độ đầu tư công, mức độ vận hành ổn định của Metro và sự phát triển của hệ sinh thái đô thị quanh các nhà ga. Chính giai đoạn hạ tầng đang hình thành lại mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, đặc biệt khi lựa chọn các vị trí gắn với tuyến Metro đã khởi công, có nhà ga hoặc depot cụ thể và các dự án được quy hoạch theo hướng phát triển hỗn hợp, đồng bộ tiện ích.

"Với những dự án như vậy, TOD không chỉ dừng ở vai trò một từ khóa thị trường, mà đang dần trở thành giá trị sử dụng thực, góp phần nâng cao chất lượng sống, thu hút cư dân và tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững của đô thị Việt Nam trong 5 -10 năm tới", ông Matthew Powell nói thêm./.