Báo cáo triển vọng thị trường chứng khoán Việt Nam nửa cuối năm 2022 do CTCP Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) phát hành mới đây bày tỏ sự lo ngại khi những tác động tiêu cực của trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) lên lĩnh vực bất động sản sẽ rõ ràng hơn trong 2 quý tới đây.
Năm 2022, giá trị TPDN đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản đạt 123.400 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng phần lớn đến từ nhóm doanh nghiệp bất động sản không niêm yết chiếm 84,5% và nhóm niêm yết chỉ chiếm 15,5%.
Trong bối cảnh kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành TPDN do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất, KBSV cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn trong việc huy động vốn trong vài quý tới, kết hợp với việc cần số tiền lớn để phục vụ đáo hạn trong năm nay có thể làm gia tăng áp lực lên cân đối dòng tiền của các doanh nghiệp nói riêng và cả ngành bất động sản nói chung.
Điểm tích cực mà nhóm nghiên cứu quan sát được ở nhóm bất động sản niêm yết là các doanh nghiệp quy mô lớn đang tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền, thông qua doanh số ký bán mới tăng mạnh trong đầu năm 2022 ở một số doanh nghiệp (ví dụ như: VHM 16.500 tỷ đồng, NVL 28.000 tỷ đồng, NLG 7.880 tỷ đồng và DXG 400 tỷ đồng…) và triển vọng doanh số ký bán ấn tượng cả năm 2022.
Bên cạnh 2 kênh huy động vốn truyền thống là tín dụng và trái phiếu trong nước, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng đã và đang đa dạng nguồn vốn, tiếp cận các kênh mới như quỹ đầu tư, M&A và liên doanh quốc tế. Cụ thể, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) mới đây đã hoàn tất chào bán 250 triệu USD trái phiếu chuyển đổi và trái phiếu kèm chứng quyền cho các đối tác nước ngoài, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) dự kiến phát hành xong 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế trong quý III/2022…
"Chúng tôi đánh giá nhóm bất động sản niêm yết quy mô lớn hoàn toàn có khả năng trả nợ khi đến thời điểm đáo hạn TPDN tuy phải chịu áp lực chung của ngành bất động sản trong bối cảnh hiện tại. Còn đối với các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ sẽ cần thời gian để có các đánh giá chi tiết hơn", báo cáo nhấn mạnh.
Mặc dù sẽ không xuất hiện các sự kiện đổ vỡ gây lan toả mạnh ở nhóm các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vốn hoá lớn như đã phân tích ở trên, nhưng KBSV vẫn bày tỏ lo ngại rằng, tình hình hoạt động ở nhóm bất động sản niêm yết nói riêng và lĩnh vực bất động sản nói chung sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực trong 2 quý cuối năm khi dòng tiền vào lĩnh vực này bị siết chặt cả từ kênh phát hành TPDN và dòng vốn tín dụng. Trong khi đó, dòng tiền đầu cơ một phần cũng bắt đầu quay trở lại hoạt động sản xuất kinh doanh khi nền kinh tế mở cửa trở lại, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản nhiều khu vực đã ghi nhận mức tăng mạnh trong 2 năm trở lại đây.
Thống kê cho thấy, giá trị phát hành TPDN của nhóm bất động sản đã giảm mạnh. Cụ thể, tháng 4 không ghi nhận đợt phát hành nào và tháng 5 chỉ đạt 1.300 tỷ đồng, giảm 91% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ bất động sản của các tổ chức tín dụng là hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021. Mức này chiếm khoảng 20,44% tổng dư nợ với nền kinh tế và tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực này khoảng 1,62%, tương đương khoảng 37.000 tỷ đồng. Vì thế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, đang giám sát chặt tốc độ tăng trưởng dư nợ và chất lượng tín dụng với lĩnh vực chứng khoán, bất động sản để kịp thời phát hiện dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro, đồng thời có biện pháp xử lý phù hợp nhằm đảm bảo an toàn hệ thống.
Trong kịch bản tiêu cực, nếu thị trường bất động sản diễn biến ảm đạm, KBSV cho rằng, việc đẩy mạnh bán hàng gặp khó khăn, không thu xếp được nguồn vốn đảo nợ dẫn đến gián đoạn vòng quay tiền, có thể gây ra hệ lụy lan tỏa lên hoạt động của ngành ngân hàng khi 2 ngành này có mối liên thông chặt chẽ với nhau.
Dù vậy, về tổng thể, nhóm nghiên cứu nhìn nhận các vấn đề sẽ tập trung cục bộ ở số ít doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ với sức khoẻ tài chính yếu kém, khó tạo nên sự đổ vỡ có tính chất lan tỏa mạnh.
"Ngành bất động sản đang đóng góp gần 8% GDP hàng năm và có sức lan tỏa đến hơn 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế. Do đó, các hoạt động thanh tra, giám sát của các cơ quan chức năng là cần thiết nhằm ổn định và giúp thị trường luôn có những bước điều tiết để có thể phát triển bền vững trong dài hạn", báo cáo nhấn mạnh./.
