Sau cơn 'khát' vốn, thị trường M&A bất động sản đang có sự dịch chuyển

Sau nhiều năm bị kìm hãm bởi khó khăn tín dụng, áp lực trái phiếu và thanh khoản suy giảm, thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) tại Việt Nam đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét. Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, làn sóng M&A hiện nay không còn xoay quanh câu chuyện tích lũy quỹ đất, mà đang chuyển mạnh sang các tài sản có khả năng vận hành, tạo dòng tiền và sở hữu nền tảng pháp lý minh bạch.

Theo dữ liệu của Grant Thornton Việt Nam, chỉ trong hai tháng đầu năm 2026, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 27 thương vụ được công bố với tổng giá trị khoảng 554,9 triệu USD. Riêng trong tháng 4, có thêm 18 giao dịch mới, trong đó 11 thương vụ công bố hoặc có thể ước tính giá trị với tổng quy mô khoảng 69,9 triệu USD. Dù vậy, giới chuyên môn cho rằng con số thực tế cao hơn đáng kể khi nhiều giao dịch lớn không công bố giá trị chuyển nhượng.

Nếu tính cả các thương vụ chiến lược trong lĩnh vực năng lượng và hạ tầng, quy mô thị trường M&A trong tháng 4 được ước tính có thể vượt 300 triệu USD. Điều này cho thấy dòng vốn đầu tư vẫn đang tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam bất chấp những biến động của kinh tế toàn cầu.

Từ "gom đất" sang săn tài sản vận hành

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển trong khẩu vị của nhà đầu tư.

Nếu giai đoạn trước, nhiều thương vụ tập trung vào việc thâu tóm quỹ đất và kỳ vọng tăng giá tài sản trong tương lai, thì hiện nay các nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới khả năng tạo dòng tiền thực tế.

Những tài sản có thể khai thác ngay, sở hữu hệ thống vận hành ổn định, pháp lý hoàn chỉnh và tiềm năng nâng cao hiệu quả kinh doanh đang trở thành mục tiêu săn đón của cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế.

Xu hướng này thể hiện rõ trong lĩnh vực khách sạn và bất động sản du lịch. Theo dữ liệu từ JLL, sau nhiều năm gần như đóng băng bởi ảnh hưởng của đại dịch, thị trường M&A khách sạn Việt Nam đã bắt đầu hồi phục từ năm 2025 với tổng giá trị giao dịch khoảng 53,5 triệu USD. Sang năm 2026, quy mô thị trường được dự báo có thể đạt khoảng 200 triệu USD khi nhiều thương vụ lớn đang trong quá trình đàm phán.

Đáng chú ý, các quỹ đầu tư hiện không chỉ nhìn vào giá trị tài sản hiện hữu mà còn đánh giá khả năng cải thiện hiệu quả vận hành trong tương lai. Thay vì mua đứt ngay từ đầu, nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn mô hình thuê vận hành dài hạn từ 10-20 năm trước khi tiến tới sở hữu cổ phần, qua đó giảm thiểu rủi ro và tối ưu hiệu quả đầu tư.

Hạ tầng đang trở thành "nam châm" hút vốn

Một xu hướng khác đang nổi lên là sự dịch chuyển dòng tiền về các địa phương hưởng lợi từ hạ tầng giao thông và logistics.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, Đồng Nai, Hải Phòng, Bình Dương cũ (nay thuộc TP. HCM), Long An hay Bắc Giang cũ (nay là Bắc Ninh) đang nằm trong danh sách những khu vực được nhiều quỹ đầu tư quốc tế quan tâm nhờ lợi thế kết nối cảng biển, sân bay và các tuyến giao thông liên vùng.

Đây cũng là lý do nhiều thương vụ M&A gần đây xuất hiện trong các lĩnh vực hạ tầng, năng lượng và logistics - những lĩnh vực được xem là nền tảng cho tăng trưởng kinh tế dài hạn.

Tiêu biểu có thể kể đến việc Tập đoàn Nebula Energy (Mỹ) nâng tỷ lệ sở hữu tại Cảng LNG Cái Mép lên 100%, hay thương vụ REE Energy nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại dự án điện gió Phú Cường công suất 200 MW.

Năm 2026 có thể là giai đoạn bản lề

Dù triển vọng phục hồi đang ngày càng rõ rệt, thị trường M&A vẫn đối mặt với không ít thách thức.

Khoảng cách định giá giữa bên mua và bên bán hiện vẫn là rào cản lớn. Trong khi nhiều chủ sở hữu kỳ vọng mức giá phản ánh đà phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế lại thận trọng hơn sau giai đoạn kinh tế toàn cầu nhiều biến động.

Bên cạnh đó, các tiêu chí thẩm định cũng trở nên khắt khe hơn đáng kể. Ngoài quyền sử dụng đất, nhà đầu tư hiện kiểm tra rất sâu về thời hạn sử dụng đất còn lại, giấy phép kinh doanh, hiệu quả vận hành, lịch sử tài chính và khả năng tạo dòng tiền của tài sản.

Các chuyên gia cho rằng năm 2026 có thể trở thành thời điểm bản lề của thị trường M&A bất động sản Việt Nam, khi nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp gặp dòng vốn đang chờ giải ngân.

Tuy nhiên, khác với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, chu kỳ M&A mới sẽ không còn là cuộc chơi của những thương vụ "gom đất" bằng mọi giá. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn, nơi những tài sản có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực tế và hiệu quả vận hành bền vững sẽ trở thành tâm điểm của dòng vốn. Ngược lại, các dự án thiếu minh bạch, phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc chưa chứng minh được năng lực khai thác sẽ ngày càng khó tìm được đối tác chiến lược.

Ở góc độ dài hạn, làn sóng M&A hiện nay không chỉ giải quyết bài toán thanh khoản cho doanh nghiệp mà còn góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng thực chất hơn. Sau nhiều năm tăng trưởng dựa trên kỳ vọng, dòng tiền đang quay trở lại với những tài sản có giá trị sử dụng thực và khả năng tạo lợi nhuận bền vững - dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn.