Savills: Lượng giao dịch phân khúc biệt thự/nhà liền kề sụt giảm thấp nhất 10 năm nhưng mức giá vẫn tiếp tục đi lên

Năm 2023, lượng giao dịch phân khúc biệt thự/nhà liền kề xuống mức thấp nhất

Dữ liệu của Savills cho thấy, về phân khúc biệt thự/nhà liền kề ở Hà Nội, trong quý cuối năm 2023 nguồn cung mới có 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion ở Hà Đông, 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony ở Hoài Đức. Cũng trong năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm và thấp nhất trong 10 năm. Còn nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý, 23% theo năm. Nhà liền kề chính là sản phẩm chính với thị phần là 44%.

Trong quý 4/2023, số lượng giao dịch giảm 37% theo quý, 67% theo năm xuống chỉ còn 64 căn. Tỷ lệ hấp thụ trong quý ghi nhận chỉ đạt 9%, giảm 5 điểm % theo quý, 12 điểm % theo năm. Năm 2023, chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất tính từ năm 2014. Tổng số giao dịch giảm 76% theo năm, tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 chỉ đạt mức 36%, giảm 31 điểm % theo năm.

Dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá tuy nhiên nguồn cung mới cùng với lượng hàng tồn kho giá cao đã khiến cho giá sơ cấp trung bình tăng. Chi tiết, giá biệt thự sơ cấp tăng lên 160 triệu đồng/m2 đất với nguồn cung biệt thự mới gia nhập thị trường trong quý 4/2023. Còn giá biệt thự liền kề cải thiện 3% theo quý lên mức 194 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse cũng ghi nhận tăng 3% theo quý lên mức 328 triệu đồng/m2 đất.

Cũng theo Savills, giá cơ cấp cao sẽ khiến cho nhu cầu chuyển sang thị trường bất động sản thứ cấp với nhiều sự lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả cũng như pháp lý đảm bảo hơn. Giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có mức giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24%, nhà phố thương mại thứ cấp có mức giá thấp hơn 40%.

Cũng theo dự báo của đơn vị này, đến năm 2026, dự kiến sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án. Còn Đông Anh cung cấp số lượng lớn với 30% thị phần nguồn cung mới. Những dự án lớn mới sẽ cung cấp thêm nguồn cung cho thị trường, bao gồm Vinhomes Cổ Loa và Vinhomes Wonder Park. Dự kiến trong năm 2024, thị trường sẽ có thêm 2.932 căn ở mới từ 13 dự án, trong đó có 82% sẽ đến từ các dự án mới.

Song song với đó, việc phát triển cơ sở hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội. Cũng trong giai đoạn 2024 - 2026, khu vực ngoại thành sẽ chiếm 75% nguồn cung mới ở Hà Nội.

Nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận

Giám đốc Savills Hà Nội - ông Matthew Powell cho biết: "Nguồn cung mới hạn chế, tồn kho giá cao và niềm tin của người mua nhà còn thấp đã tác động đến hoạt động của thị trường nhà ở thấp tầng. Còn cơ sở hạ tầng phát triển trong tương lai sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh cũng như khu vực lân cận với mức giá hợp lý và quỹ đất lớn".

Còn về phân khúc biệt thự/nhà liền kề ở TP. Hồ Chí Minh, theo Savills thì nguồn cung sơ cấp thấp và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao trong khi đó nguồn cung mới hoãn lịch mở bán sang năm 2024.

Cũng trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm còn 993 căn, thấp nhất trong thời gian 5 năm qua. Những sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 73% thị phần. Cũng trong quý 4/2023, nguồn cung sơ cấp đạt 771 căn, tăng 1% theo quý, 10% theo năm. Còn nguồn cung mới 27 căn nhà phố thương mại đến từ dự án The Sholi Bình Tân.

Savills đánh giá, tình hình hoạt động của thị trường cũng tiếp tục suy yếu với lượng bán cũng như tỷ lệ hấp thụ nhất trong thời gian 5 năm qua bởi kinh tế toàn cầu khó khăn, nguồn cung mới hạn chế và thiếu đi sản phẩm giá cả phải chăng, nguồn cầu yếu. Và tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 giảm 34 điểm phần trăm xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm.

Cũng trong quý 4/2023, lượng bán bằng với quý 3/2023 với 64 căn, giảm 24% theo năm. Còn tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 8%, không đổi theo quý và giảm 4 điểm % theo năm. Lượng bán nhà phố thương mại tăng 24% theo quý, 364% theo năm, chiếm 80% thị phần của tổng lượng bán trong quý. Cũng vì hạn chế nguồn cung giá cả phải chăng mà lượng căn giá cao đã tiếp tục chiếm lĩnh thị trường, các căn giá trị trên 30 tỷ đồng, chiếm 67%.

Cũng theo đơn vị này, Chính phủ tiếp tục tập trung vào việc hoàn thiện luật, quy hoạch cũng như phát triển cơ sở hạ tầng để hỗ trợ cho ngành bất động sản. Trong năm 2024, TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ phân bổ 79.000 tỷ đồng vốn đầu tư công, tăng 15% theo năm. Những dự án hạ tầng trọng điểm như là Vành đai 3, 4, Cao tốc Bến Lức - Long Thành sẽ thúc đẩy gia tăng giá trị của khu vực vùng ven.

Cũng trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường, trong đó sản phẩm từ 20 - 30 tỷ đồng chiếm khoảng 65%. Và tình hình hoạt động suy giảm, giá bán tiếp tục đắt đỏ ở TP. Hồ Chí Minh chính là các thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ. Nguồn cầu cũng có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Và Bình Dương cũng sẽ có hơn 3.400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỷ đồng. Còn Đồng Nai cũng sẽ có 2.900 căn mới với 41% có mức giá từ 5 - 10 tỷ đồng, 29% có mức giá từ 10 - 20 tỷ đồng.

Dự báo đến năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt mức 5.500 căn, trong đó 75% sẽ tập trung ở khu vực ngoại thành, 25% còn lại ở quận 2. Và Bình Chánh được dự báo có nguồn cung tương lai lớn nhất 1.500 căn, theo sau sẽ là Quận 2 với 1.300 căn và Nhà Bè là 1.000 căn.