Siêu đô thị TP.HCM - Đòn bẩy tăng trưởng hậu sáp nhập

Thành phố mới, tầm nhìn mới

Ngày 1/7/2025, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM chính thức sáp nhập thành TP.HCM mới có diện tích hơn 6.772 km², dân số trên 14 triệu người. Bộ máy lãnh đạo của thành phố đã được kiện toàn, chính thức đi vào hoạt động.

Theo Vụ Liên Hiệp Quốc về vấn đề Kinh tế và Xã hội (UN DESA), những thành phố có hơn 10 triệu dân được xếp vào nhóm siêu đô thị. Như vậy, với dân số 14 triệu người sau sáp nhập, TP.HCM mới trở thành "siêu đô thị" đầu tiên của Việt Nam và thứ 4 của Đông Nam Á. Việc hợp nhất 3 trong 6 địa phương dẫn đầu về quy mô kinh tế Việt Nam sẽ củng cố vị thế "đầu tàu" của TP.HCM. Sau hợp nhất, quy mô kinh tế TP.HCM mới đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng - chiếm gần 1/4 GDP năm 2024 của cả nước.

Việc hợp nhất TP.HCM với Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương cũng đánh dấu bước chuyển mình mang tính bước ngoặt chưa từng có trong lịch sử phát triển đô thị Việt Nam. Đây là sự tái cấu hình toàn diện không gian phát triển, nơi ba cực kinh tế năng động bậc nhất cả nước hội tụ thành một siêu đô thị - tài chính - công nghiệp - cảng biển.

Ông Nguyễn Văn Được, Chủ tịch UBND TP.HCM nhấn mạnh, tầm nhìn mới cho TP.HCM mới là trở thành "siêu đô thị quốc tế" - một đô thị thông minh, xanh, sáng tạo, tiêu biểu không chỉ về sức mạnh kinh tế mà cả sự phong phú về văn hóa, nghệ thuật, thể thao, giải trí và phong cách sống hiện đại, năng động. TP.HCM mới sẽ là một trung tâm tài chính, dịch vụ, thương mại, logistics, công nghiệp công nghệ cao và du lịch biển quy mô khu vực; với định hướng phát triển trên nền tảng công nghệ số, kinh tế xanh, bền vững về môi trường, xã hội hài hòa, gắn kết, rộng mở, kết tinh các giá trị tiên tiến của châu Á và thế giới; phấn đấu là nơi hấp dẫn, hội tụ nhân tài, doanh nhân trong nước và quốc tế, là nơi của cộng đồng khởi nghiệp, sáng tạo, ươm mầm những xu hướng và mô hình tiên tiến. TPHCM mới không chỉ là đầu tàu kinh tế quốc gia mà phải là đô thị hiện đại có ảnh hưởng trong mạng lưới các thành phố toàn cầu.

Đòn bẩy từ hạ tầng, thu hút vốn đầu tư nước ngoài

Hiện nay, các trung tâm hành chính của TP.HCM mới đã chính thức đi vào hoạt động. Đi cùng với đó là chiến lược "bơm vốn" mạnh mẽ vào hệ thống hạ tầng liên kết vùng giữa TP.HCM và các vệ tinh sát cạnh.

TP.HCM mới sở hữu những thế mạnh trong kết nối hạ tầng với các tỉnh trong nước và thành phố trong khu vực. TP.HCM có sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất và sân bay Côn Đảo, tổng công suất khoảng 51 triệu khách mỗi năm, lớn nhất cả nước, đóng vai trò là động lực trong phát triển du lịch và vận tải hàng hoá.

Đối với mạng lưới đường sắt đô thị, tại phiên họp đầu tiên của Ban Chỉ đạo phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị TP.HCM, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được nói rằng, theo các bản quy hoạch, TP.HCM có 12 tuyến metro với tổng chiều dài 510km, Bình Dương có 12 tuyến với khoảng 305km, còn Bà Rịa - Vũng Tàu có 3 tuyến với 125km. Sau sáp nhập, TP.HCM mới sẽ có khoảng gần 1.000km đường sắt đô thị, chưa kể các tuyến đường sắt quốc gia đang được Trung ương triển khai hoặc tới đây sẽ điều chỉnh quy định để địa phương làm.

Cùng với mạng lưới đường sắt đô thị, hàng loạt dự án giao thông kết nối 3 trung tâm hành chính của TP.HCM mới cũng được gấp rút đẩy nhanh tiến độ. Trong đó, mới nhất, dự án Vành đai 4 TP.HCM dài 207 km vừa được Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư dự kiến sẽ khởi công ngay đoạn qua Bình Dương dài 47,95 km. Trong đó, Quốc lộ 13 - tuyến huyết mạch nối TP.HCM và Bình Dương cũng đang được nâng cấp toàn diện. Đoạn qua Bình Dương đang mở rộng lên 8 làn xe, trong khi đoạn qua TP.HCM sắp được mở rộng lên 10 làn xe, với tổng vốn đầu tư gần 21.000 tỉ đồng. Cùng với đó, cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành vừa khởi công hồi tháng 2 dự kiến hoàn thành năm 2027 sẽ trực tiếp kết nối vùng lõi TP.HCM với trung tâm hành chính Bình Dương, Đồng Nai và khu vực Tây nguyên.

Bên cạnh đòn bẩy từ hệ thống hạ tầng giao thông, siêu đô thị TP.HCM sau sáp nhập còn mở ra cơ hội thu hút dòng vốn quốc tế quy mô lớn, với mục tiêu trở thành trung tâm tài chính tầm khu vực, hướng đến tăng trưởng bền vững và công nghệ cao. Tính lũy kế đến hết tháng 5/2025, TP.HCM đang đứng đầu cả nước về thu hút FDI, với hơn 59,7 tỷ USD vốn đăng ký. Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu lần lượt thu hút được gần 42,9 tỷ USD và gần 38,2 tỷ USD - đều có mặt trong top 10 địa phương đầu bảng về thu hút FDI.

Như vậy, với việc hợp nhất thêm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu - hai địa phương nằm trong top đầu về thu hút vốn đầu tư FDI, TP.HCM mới đã vươn lên thành đầu tàu thu hút FDI của cả nước. Sau sáp nhập, tổng số vốn FDI của TP.HCM lên tới hơn 140 tỷ USD.

Tâm điểm đầu tư của siêu đô thị TP.HCM sau sáp nhập

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, việc sáp nhập TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu thành TP.HCM cũng mở ra một thời kỳ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản toàn khu vực. Khi không ranh giới hành chính, xu hướng giãn dân khỏi khu vực nội đô TP.HCM càng trở nên rõ rệt, kéo theo nhu cầu nhà ở, khu đô thị mới tại các vùng giáp ranh tăng mạnh.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM nhận định, việc sáp nhập sẽ tạo ra một trung tâm kinh tế – đô thị mới có sức cạnh tranh mạnh mẽ, phát huy tối đa các lợi thế tự nhiên, địa lý và cơ sở hạ tầng của ba địa phương. Vị trí liền kề và hệ thống giao thông kết nối đồng bộ giữa ba địa phương giúp việc quy hoạch không gian kinh tế, đô thị thuận lợi và hiệu quả hơn. Quỹ đất mở rộng, tạo điều kiện cho các chiến lược giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh và xây dựng các khu đô thị mới hiện đại.

Khi không còn bị giới hạn bởi quy hoạch cấp tỉnh, sẽ mở ra cơ hội phát triển quỹ đất mới, thúc đẩy thị trường bất động sản vùng ven với loạt dự án nhà ở, đô thị vệ tinh phục vụ nhu cầu giãn dân, công nghiệp và dịch vụ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, khi cùng chung địa giới hành chính là TP.HCM, trong khi mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM vốn đã cao, thì cơ hội chắc chắn sẽ thuộc về các dự án có mức giá hợp lý ở khu vực mới sáp nhập. Người mua nhà tại các khu vực lân cận không chỉ có "hộ khẩu" TP.HCM mà còn gia tăng tỷ suất sinh lời, đặc biệt khi làn sóng giãn dân về khu vực cận kề thành phố được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ sau sáp nhập.

Đây chính là lý do khiến thị trường căn hộ các khu vực giáp ranh như phường Bình Hoà (hay còn gọi là Đông Bắc TP.HCM) – nơi có sẵn hạ tầng giao thông và dịch vụ liên tục sôi động trong thời gian qua, thu hút nhiều nhà đầu tư nhạy bén tìm kiếm cơ hội. Khu vực cũng đang ghi nhận nhu cầu nhà ở thực rất lớn. Dân số khu vực này đã vượt 3,1 triệu người, trong đó tỷ lệ dân nhập cư chiếm đến 54% – cao nhất cả nước. Tuy nhiên, chỉ 28% trong số đó sở hữu nhà ở, còn lại 72% phải thuê nhà hoặc sống tại các khu trọ gần khu công nghiệp. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường căn hộ và lưu trú cho thuê phát triển mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, Đông Bắc TP.HCM còn thừa hưởng lợi thế từ Bình Dương (trước đây) - khu vực có diện tích khu công nghiệp lớn nhất cả nước với tổng diện tích 12.721 ha, chiếm 1/4 diện tích khu công nghiệp toàn miền Nam và 13% cả nước. Đây cũng là khu vực có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, với 38 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động và tỷ lệ lấp kín đạt khoảng 95%. Nhờ đó, khu vực này trở thành điểm đến thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài, tạo nhiều việc làm cho lao động địa phương và nhập cư.

Đặc biệt, hiện có hàng chục nghìn chuyên gia đang làm việc tại Đông Bắc TP.HCM. Tuy nhiên, các dự án căn hộ cao cấp hiện nay vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu an cư và tiêu chuẩn sống của nhóm chuyên gia này.

Nhu cầu nhà ở thực rất lớn đã thúc đẩy làn sóng mua ở thực cũng như đầu tư ngày càng tăng nhiệt tại thị trường chung cư Đông Bắc TP.HCM. Đặc biệt, cả hai nhóm khách hàng này đều tập trung vào nguồn hàng sơ cấp nhờ được hưởng lợi từ các chính sách bán hàng hấp dẫn. Vì vậy, không khó hiểu khi nhiều dự án sơ cấp hiện đang ghi nhận thanh khoản tốt trên thị trường. Đơn cử, dự án La Pura được phát triển bởi Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt với vốn tự có chỉ từ trên dưới 300 triệu đồng đã "khuấy động" thị trường bất động sản phía Nam khi giao dịch thành công 95% tổng quỹ hàng phân khu Zenia chỉ sau gần 2 tháng chính thức ra mắt thị trường.

Giới quan sát thị trường cho rằng, việc giao dịch thành công 95% tổng quỹ hàng phân khu đầu tiên của La Pura không chỉ phản ánh sức hút thực tế của dự án, nhu cầu mạnh mẽ từ thị trường, mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa, góp phần thay đổi diện mạo chung của thị trường bất động sản phía Đông Bắc TP.HCM. Sau sáp nhập, khu Đông Bắc không chỉ có tiềm năng trở thành nơi an cư lý tưởng, mà còn có thể phát triển thành cụm đô thị sáng tạo nhờ vào quỹ đất lớn, nhiều dư địa tăng giá và kết nối giao thông thuận tiện. Trong bối cảnh TP.HCM đang đối mặt với áp lực dân số và hạ tầng quá tải, xu hướng giãn dân sẽ là tất yếu.

Bên cạnh đó, việc mở rộng các tuyến giao thông như Quốc lộ 13, Vành đai 3, đường ven sông Sài Gòn, đường sắt đô thị trên cao số 2 (metro số 2),… cũng giúp rút ngắn thời gian di chuyển, tạo điều kiện cho cư dân "sống Đông Bắc TP.HCM, làm trung tâm TP.HCM". Sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng, tiện ích và môi trường sống đang biến khu Đông Bắc trở thành điểm đến lý tưởng cho làn sóng giãn dân, đồng thời mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản.

Giới chuyên gia nhận định, từ nay đến cuối năm 2025 là giai đoạn tốt nhất để các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội đón đầu xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ sau sáp nhập. Những khu vực giáp ranh trung tâm TP.HCM, gần các khu công nghiệp, có hạ tầng đồng bộ sẽ là tâm điểm của làn sóng đầu tư mới với biên độ tăng giá và tiềm năng phát triển vượt trội./.