Singapore: Quốc đảo của những bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đẳng cấp thế giới

Với quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn; hệ thống pháp lý đồng bộ, thống nhất; Singapore đã phát huy tối đa hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, biến quốc gia này từ nhiều “khu ổ chuột” trở thành một quốc đảo của những thiên đường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong sự “ngưỡng mộ” của thế giới dù nổi tiếng là một đất nước “đất chật người đông”…

***

Xét về diện tích, Singapore nhỏ nhất trong khu vực Đông Nam Á với nguồn lực đất đai rất hạn chế, chỉ khoảng hơn 700km2. Trong quá trình phát triển, đảo quốc này phải đối mặt với những thách thức to lớn trong việc sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu của quốc gia, phát triển các cụm công nghiệp bền vững và chiến lược, cũng như đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông mạnh mẽ để hỗ trợ nền kinh tế đang phát triển.

Với quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn, hệ thống pháp lý đồng bộ, Singapore đã phát huy tối đa hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và có một bước tiến dài, trở thành quốc gia cực kỳ thoáng mát và sạch đẹp dù “đất chật người đông”

Đến nay, Singapore đã có những bước tiến dài, trở thành một quốc gia nổi tiếng sạch đẹp và thoáng mát dù “đất chật người đông”. Yếu tố quan trọng để tạo nên một đất nước xanh - sạch - đẹp như vậy là những quy hoạch chiến lược có tầm nhìn xa; hệ thống pháp lý đồng bộ, thống nhất và kế hoạch sử dụng đất đai hiệu quả của chính quyền Singapore.

Ở Singapore, Cục Tái phát triển đô thị thuộc Bộ Phát triển quốc gia được giao nhiệm vụ lập quy hoạch tổng thể, xây dựng kế hoạch kiểm soát phát triển dài hạn về đất đai. Theo đó, đất đai dù sử dụng vào bất cứ mục đích nào cũng phải nhắm đến mục tiêu thực hiện phát triển xã hội và kinh tế, đồng thời duy trì môi trường sống đảm bảo chất lượng cao.

Ngay từ khâu quy hoạch, Chính phủ đã ưu tiên phát triển không gian đô thị cho các hoạt động kinh tế thương mại, du lịch, dành quỹ đất để hình thành các trục trung tâm đa chức năng. Mạng lưới giao thông được quy hoạch “đi trước thời đại” khi đồng bộ cho tương lai tới 40 năm, trong đó chú trọng phát triển hệ thống giao thông công cộng. 

Quá trình tiến hành quy hoạch của Singapore bao gồm 3 bước:

Bước 1: Quy hoạch chiến lược, hay còn gọi là quy hoạch ý niệm. Các ý tưởng quy hoạch giai đoạn này dự báo tầm nhìn từ 30 - 40 năm. Năm 1971, Singapore đã hoàn thành bản quy hoạch chiến lược đầu tiên, sau 10 năm được điều chỉnh một lần. Nội dung quy hoạch giai đoạn này dựa trên các ý tưởng về cơ cấu kinh tế, phân vùng và bố trí cơ cấu sử dụng đất hợp lý, ưu tiên đất đai cho phát triển kinh tế, hình thành các trục giao thông chủ đạo; các khu công nghiệp, cảng biển, sân bay; các khu ở chung cư cho người dân và đề ra các chương trình hành động cho từng giai đoạn.

Bước 2: Quy hoạch tổng thể. Căn cứ vào quy hoạch chiến lược, các ý tưởng quy hoạch giai đoạn này có tầm nhìn từ 10 - 15 năm. Nội dung quy hoạch quy định chi tiết từng ô phố, từng khu đất bao gồm diện tích, mật độ xây dựng, mục đích sử dụng đất… và được công khai để thu hút đầu tư cũng như hướng dẫn người dân thực hiện theo quy hoạch.

Bước 3: Quy hoạch triển khai chi tiết. Giai đoạn này được giao cho các chủ đầu tư dự án trên các khu đất quản lý thực hiện. Căn cứ vào quy hoạch tổng thể và yêu cầu sử dụng đất, chủ đầu tư phối hợp với các tổ chức tư vấn lập quy hoạch triển khai chi tiết, trình các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt những thông số kỹ thuật cơ bản như mật độ xây dựng, chiều cao, lộ giới, kích thước cơ bản công trình, khoảng cách giữa hai nhà, cảnh quan cây xanh… trước khi tiến hành xây dựng.

Vấn đề cảnh quan, môi trường cũng được đặt lên hàng đầu trong công tác quy hoạch. Do vậy, các dự án bất động sản, bao gồm cả bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, cũng đều hướng đến thiết kế cảnh quan cây xanh trên từng ô phố và đường phố, hệ thống công viên cây xanh đan xen với các khu nhà. Việc chú trọng đến thiết kế cảnh quan để tạo ra một "đô thị trong vườn" là sắc thái riêng và là niềm tự hào của người dân Singapore.

Nhắc đến những dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nổi tiếng tại Singapore khiến quốc tế ngưỡng mộ, ta không thể không nhắc đến "thiên đường nghỉ dưỡng" Marina Bay Sands - niềm tự hào của người dân đảo quốc sư tử. Marina Bay Sands là tổ hợp khu kinh doanh, nghỉ dưỡng kết hợp casino, tọa lạc bên bờ vịnh Marina của Singapore... 

Marina Bay Sands bao gồm một khách sạn 55 tầng với 2.590 phòng, một khu triển lãm và hội thảo rộng 120.000m2, khu trung tâm mua sắm với 300 cửa hàng và một sòng bạc siêu hiện đại có diện tích 15.000m2. Kể từ khi khách sạn này được mở cửa vào năm 2010, thiết kế mang tính biểu tượng tại đây đã góp phần thay đổi diện mạo đường chân trời và cảnh quan du lịch của Singapore.

Một ví dụ điển hình khác là trục đường Orchard được quy hoạch thành trục trung tâm mua sắm phát triển nhất Singapore với các khu mua sắm đồ giảm giá, cửa hàng bách hóa và các cửa hiệu thời trang cao cấp, bên cạnh các khách sạn sang trọng. 

Chính nhờ sự quy hoạch đồng bộ, cho đến nay, từ một vùng đất của những khu nhà ổ chuột, khu vực trung tâm thành phố Singapore đã biến thành một trung tâm tài chính thương mại hiện đại với hàng loạt bất động du lịch đẳng cấp thế giới, được mệnh danh là quốc đảo của những “thiên đường nghỉ dưỡng”. Đó cũng chính là lý do mà Singapore liên tục được các chuyên gia hàng đầu thế giới xếp hạng là đô thị năng động, phát triển bền vững và đáng sống trên toàn cầu.

Việc xây dựng thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho bất động sản có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất.

Singapore cũng không ngoại lệ. Những tác động tích cực của phân khúc bất động sản du lịch đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của quốc gia này được ví như một “mắt xích” không thể thiếu trong một tổng thể thống nhất.

Theo số liệu thống kê về tỷ trọng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) ở Singapore vào năm 2020, lĩnh vực bất động sản đóng góp 3% vào sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia này. Trong đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đóng góp phần lớn, đồng thời thúc đẩy mở rộng thị trường nội địa và quốc tế nhờ thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Du lịch và phân khúc bất động sản du lịch là 2 "mắt xích" không thể tách rời, đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội tại Singapore

Trong tương lai, phát triển bất động sản du lịch ở Singapore sẽ ngày càng có đóng góp nhiều hơn vào tăng trưởng kinh tế nhờ tỷ suất lợi nhuận cao. Vốn đầu tư vào du lịch tương đối ít so với ngành công nghiệp nặng và giao thông vận tải nhưng khả năng thu hồi vốn nhanh, kỹ thuật không phức tạp và mức độ rủi ro thấp.

Thách thức ở đây chính là Singapore sẽ chuẩn bị như thế nào cho tương lai lâu dài. Định hướng phát triển du lịch bền vững là lựa chọn tất yếu để quốc đảo này nắm bắt cơ hội tăng trưởng, nhất là khi khách du lịch ngày càng có ý thức về môi trường và đang tìm kiếm các lựa chọn mang tính bền vững hơn.

Tổ hợp khách sạn nghỉ dưỡng cao cấp Marina Bay Sand của Singapore "nổi tiếng" khắp thế giới

Chính phủ Singapore sẽ cung cấp 68,5 triệu USD cho Quỹ Phát triển Du lịch. Các doanh nghiệp có thể khai thác nguồn quỹ này nếu họ muốn khám phá các lĩnh vực mới, bao gồm cả tính bền vững. “Xét về sự phong phú về đất đai và cảnh quan thiên nhiên, Singapore có thể không cạnh tranh trực tiếp được với các điểm đến có thiên nhiên phong phú khác", ông Chan Chun Sing, Bộ trưởng Thương mại và Công nghiệp Singapore nhìn nhận.

Môi trường pháp lý tiến bộ và minh bạch của Singapore cũng như bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ mạnh mẽ khiến đất nước này trở thành một địa điểm hấp dẫn cho các công ty muốn thử nghiệm các sản phẩm và trải nghiệm du lịch bền vững. Và để thực hiện được mục tiêu này thì thị trường bất động sản, ở đây là phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần song hành, không ngừng phát triển để thu hút du khách cả trong và ngoài nước.

Đồng tình với quan điểm trên, Tổng Cục trưởng Tổng cục Du lịch Singapore, ông Keith Tan cũng cho biết, Singapore và các khu du lịch, nghỉ dưỡng, đẳng cấp của phân khúc bất động sản này sẽ giúp Singapore trở thành một đại đô thị nơi các dịch vụ và trải nghiệm hàng đầu luôn có sẵn trong một thành phố bận rộn hiện đại bậc nhất.

Đất đai ở Singapore được phân thành 2 hình thức sở hữu (Nhà nước và tư nhân), trong đó, đất sở hữu Nhà nước chiếm 98%. Tùy theo từng dự án, từng loại đất và quy hoạch, nhà đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm. Hết thời hạn, người thuê đất phải tháo dỡ công trình, trả lại đất cho Nhà nước vô điều kiện. Việc giải toả thu hồi đất do Nhà nước thực hiện và được áp dụng các hình thức chủ yếu như giải tỏa tự nguyện và giải tỏa bắt buộc.

Trong trường hợp còn thời hạn thuê mà Nhà nước thu hồi, hai bên thương lượng giá bồi thường, nếu vẫn không thương lượng được thì đưa ra tòa án hoặc khiếu nại đến Chính phủ. Nếu phán quyết cuối cùng cũng không thành thì Nhà nước cưỡng chế thu hồi đất.

Singapore sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp tính giá trị thặng dư của nhà đầu tư trong xác định giá đất. Trường hợp đất và tài sản thuộc sở hữu Nhà nước đưa ra đấu giá thì thực hiện theo quy trình: Nhà nước định giá và người tham gia đấu giá (hoặc nhà đầu tư) cũng đưa ra giá của mình (thông tin giá được bảo mật).

Đồng thời, có sự kết hợp chặt chẽ giữa các đối tác - do khan hiếm đất đai, cộng đồng phải sống gần nhau, sự phát triển của một khu vực có thể sẽ ảnh hưởng đến khu vực bên cạnh. Vì thế, tất cả các bên liên quan cần phải hợp lực cùng nhau để tìm ra giải pháp sao cho không có những hậu quả đáng tiếc làm giảm chất lượng cuộc sống của các bên liên quan.

Giá cả đền bù tương đương theo giá thị trường, do các công ty định giá xác định, trường hợp không thỏa thuận được thì Toà án xử lý. Ngoài ra, còn có hình thức Nhà nước thoả thuận mua lại đất của người dân theo giá thị trường, hoặc thực hiện đền bù bổ sung không chính thức, nhằm bù đắp những giá trị khác chưa được tính toán để thực hiện các dự án theo quy hoạch.

Những năm đầu việc đền bù giải toả ở Singapore được thực hiện theo Luật Trưng dụng đất đai, Nhà nước đền bù theo giá quy định thường thấp hơn giá thị trường, bù lại người dân bị giải toả cũng được bố trí căn hộ chung cư giá rẻ theo quy định của Nhà nước. Ở Singapore không có chế độ bồi thường lại bằng đất, nhờ đó mà nguồn lực vốn và đất đai được tập trung để đầu tư cơ sở hạ tầng theo hướng văn minh và hiện đại.

Ngoài ra, Singapore là một trong những thị trường có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất trên thế giới, với 90% cư dân có nhà ở hoặc căn hộ đứng tên mình. Đây cũng là điểm đến đầu tư đầy sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư tới từ các quốc gia láng giềng như Malaysia, Indonesia và đặc biệt là Trung Quốc. Chính bởi lượng cầu luôn dồi dào đã khiến giá nhà tại đây tăng hơn 60% so với thời điểm đầu.

Việc sở hữu đất, bất động sản tại quốc gia này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước Singapore quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn.

Cụ thể, với mục đích đất sử dụng để xây nhà và cho mục đích thương mại sẽ được sử dụng trong 99 năm. Đất sử dụng cho mục đích công nghiệp được sử dụng trong 60 năm. Đất sử dụng cho mục đích giáo dục, tôn giáo và phúc lợi xã hội sẽ được sử dụng trong 30 năm; đất nông nghiệp có thời hạn ít nhất là 20 năm.

Chính phủ Singapore cũng thường xuyên bán đất thông qua Chương trình Bán đất của Chính phủ cho các dự án phát triển thương mại, khách sạn, khu dân cư và công nghiệp của khu vực tư nhân phù hợp với chiến lược quy hoạch của mình. Cục Tái phát triển đô thị là cơ quan bán đất chính của Chính phủ Singapore nhưng các cơ quan khác như Cơ quan đất đai Singapore và Tổng công ty thị trấn Jurong cũng đóng vai trò là đại lý bán đất cho chính phủ.

Nhà nước Singapore là đơn vị duy nhất chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại… để kinh doanh.

Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa được thực hiện theo luật định, công bằng và bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị. Việc đền bù được điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền lợi của người dân.

Nhà nước Singapore đóng vai trò trung tâm và chủ động trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản nói chung và BĐS du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng; là đơn vị duy nhất chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê)

Ngoài ra, Singapore cũng can thiệp khá sâu và tích cực vào thị trường bất động sản, đặc biệt là thực hiện thành công chính sách nhà ở công bất động sản du lịch nhằm cung cấp cho hầu hết người dân Singapore nhà ở thích hợp, đồng thời góp phần tác động phát triển, thu hút du lịch.

Chính vì chế độ sở hữu đất rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực nhà nước rất mạnh, Singapore hầu như không có hiện tượng đầu cơ bất động sản và giá bất động sản không biến động nhiều để có thể ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế.

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, thông thường khi muốn đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại Singapore sẽ thường lựa chọn phương án mua thông qua một công ty môi giới của quốc gia này. Điều này không chỉ giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm khi tìm hiểu về các chính sách pháp lý mà nó còn giúp hạn chế tối đa các rủi ro có thể gặp phải.

Một công ty bất động sản Singapore có tay nghề giỏi về các quy định giao dịch bất động sản và thông tin chuyên sâu về thị trường bất động sản địa phương sẽ hỗ trợ vô giá cho nhà đầu tư để có được bất động sản thích hợp trong khả năng tài chính của người mua. 

Với lãi suất thế chấp thấp phổ biến trung bình 1,5% cho năm đầu tiên, nguồn đất khan hiếm và nền kinh tế đang bùng nổ, tài trợ bất động sản Singapore luôn nằm trong số nhiều công cụ tài trợ hàng đầu nên được cân nhắc.

Các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại Singapore thường được phân thành nhiều loại khác nhau dựa trên tiêu chuẩn dịch vụ, tiện nghi, số lượng phòng và giá phòng của nó. Ví dụ, 6 sao - đầy đủ tiện nghi và dịch vụ quản gia đầy đủ; 5 sao - sang trọng, đầy đủ tiện nghi; 3/4 sao hoặc hạng thương gia - không có đầy đủ tiện nghi; 2 sao hoặc bình dân - không rườm rà / không có tiện nghi. Khách sạn nhỏ - được chuyển đổi từ các cửa hiệu cũ. Nhà nội trú - không có cửa hàng ăn uống và thiết bị rửa chung. Định giá của một khách sạn dựa trên số lượng phòng, tỷ lệ và sức chứa. Hợp đồng quản lý - thời hạn hợp đồng, phí và ưu đãi theo tỷ lệ phần trăm doanh thu.

Bên cạnh đó, có một số lưu ý nhà đầu tư cần xem xét khi định giá khách sạn là loại và chất lượng phòng của các khu du lịch, nghỉ dưỡng; các cửa hàng ăn uống (F&B), tiện ích và các phòng chức năng; không gian mua sắm và thương mại; các tiện ích khác như dịch vụ trợ giúp đặc biệt và tiện nghi giải trí…

Đối với các khu nghỉ dưỡng Timeshare - mô hình này phù hợp với những người muốn thực hiện chuyến du lịch hàng năm đến Singapore có khả năng tài chính, bán lại và cho thuê timeshare là giải pháp hoàn hảo.

Theo đó, chủ sở hữu của một khu nghỉ dưỡng, khách sạn hoặc một khu căn hộ chia sẻ thời gian bán một căn hộ cho một số người mua trong một tuần mỗi năm trong một khoảng thời gian nhất định (khoảng từ 20 năm đến trọn đời). Chủ đầu tư có quyền sở hữu khoảng thời gian; quyền sở hữu kỳ nghỉ; có thể bán tối đa 50 tuần mỗi năm với 2 tuần để bảo trì và sửa chữa.

Tuy nhiên, chỉ có thể sử dụng trong thời gian cố định đã mua. Mô hình bất động sản nghỉ dưỡng này có 3 hình thức sở hữu: Tư cách thành viên câu lạc bộ - tư cách thành viên không được bán; Giấy phép - cho phép người được cấp phép bán giấy phép nhưng không cấp phép lại cho đơn vị và cho thuê - cho phép bên thuê thuê hoặc bán.

Các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại Singapore thường được phân thành nhiều loại khác nhau dựa trên tiêu chuẩn dịch vụ, tiện nghi, số lượng phòng và giá phòng của nó.

Do có quá nhiều khiếu nại, Hiệp hội chia sẻ thời gian (S'pore) đã ban hành hướng dẫn theo hợp đồng cho phép người mua phối cảnh khoảng thời gian 5 ngày làm để xem xét giao dịch mua.

Khi các nhà đầu tư nước ngoài quyết định lựa chọn một công ty môi giới bất động sản hay đơn vị quản lý tài sản tại Singapore để mua/bán/ giao dịch các bất động sản du lịch, họ sẽ phải chi ra 4% chi phí quản lý bao gồm các dịch vụ như soạn thảo quảng cáo tài sản để quảng cáo trên internet; tiếp thị toàn diện tài sản của bạn trên Property Guru, 99.Co, SRX; xử lý đơn đăng ký của người thuê và giới thiệu người thuê phù hợp; thu xếp việc thực hiện Ý định thư (LOI) & Hợp đồng thuê nhà (TA) với người nộp đơn thành công và đảm bảo tất cả các khoản tiền đến hạn thực hiện hợp đồng thuê đã được thanh toán.

Lập báo cáo tình trạng tài sản & Danh sách hàng tồn kho tại thời điểm gia nhập TA. Thu tiền thuê nhà thay mặt cho chủ nhà; tiến hành kiểm tra định kỳ tài sản định kỳ để đảm bảo rằng người thuê đang bảo trì tài sản một cách thích hợp và sắp xếp bảo trì và sửa chữa trong suốt thời gian thuê/mua bán.

Bên cạnh đó, để hỗ trợ tối đa cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, Chính phủ Singapore đã cho ra mắt Bản đồ chuyển đổi ngành bất động sản (ITM). ITM bất động sản được phát triển thông qua nỗ lực hợp tác giữa ngành, công đoàn, học viện và Chính phủ. 

Các bên liên quan trong toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản, bao gồm đại lý bất động sản, luật sư chuyển giao, công ty định giá, quản lý cơ sở, nhà phát triển bất động sản và công ty công nghệ bất động sản đã tham gia và hơn 50 phiên giao dịch với các bên liên quan đã được thực hiện trong năm qua.

Câu chuyện của đất nước thông minh Singapore sẽ là một bài học nổi bật cho Việt Nam trong việc xây dựng, quy hoạch, đồng bộ hệ thống pháp lý nhằm hỗ trợ tạo điều kiện tối đa cho các nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước; qua đó, duy trì, phục hồi và phát triển kinh tế xã hội./.