Sóng thật - sóng ảo: Giải mã dòng tiền bất động sản Việt

Trên "biển" bất động sản, có những "con sóng" đẩy giá trị đi thật xa, và cũng có những lớp bọt trắng xóa chỉ tồn tại trên mặt nước. Thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua giống như một đại dương nhiều tầng sóng. Có những con sóng mạnh mẽ được tạo ra từ kinh tế tăng trưởng, sức bật hạ tầng, nhu cầu ở thực. Nhưng cũng có những cơn sóng bề nổi bùng lên nhờ truyền thông, tâm lý đám đông và những lời đồn chưa kiểm chứng. Giữa muôn trùng thông tin, câu hỏi lớn nhất của nhà đầu tư vẫn là: Đâu là sóng thật - đâu là sóng ảo?

Sóng ảo: Ảo tưởng từ bề nổi thông tin

Sóng ảo được sinh ra từ kỳ vọng ngắn hạn, tin đồn và hiệu ứng tâm lý. Nó có thể bùng lên dữ dội, nhưng cũng tan biến nhanh như bọt nước. Sóng ảo thường được hình thành từ những "mơ hồ" như thông tin rò rỉ, quy hoạch "mờ" chưa được phê duyệt chính thức, truyền thông thổi giá, dòng tiền đầu cơ lan tỏa, mua bán qua tay, tạo thanh khoản ảo mà không có cư dân thật.

Những dấu hiệu của sóng ảo dễ dàng nhận biết: Giá bất động sản tăng mạnh nhưng không có người ở, không có hạ tầng, không có sinh kế. Hầu hết khách hàng là đầu tư mua đi bán lại kiếm lời, quyết định mua bán dựa trên tin đồn, không dựa trên phân tích. Khi dòng tiền rút, thị trường lập tức đóng băng - thanh khoản bốc hơi.

Giai đoạn 2020 - 2022 là minh chứng rõ nhất. Sóng đất nền ven biển bùng lên tại Thanh Hóa, Bình Thuận, Phú Yên, Quảng Trị… chỉ vì "tin đồn sân bay" hoặc "đặc khu". Khi thông tin không thành hiện thực, giá lao dốc 30 - 50%, thanh khoản gần như đóng băng và nhiều nhà đầu tư "mắc cạn" giữa biển sóng ảo.

Sóng thật: Dòng chảy từ giá trị nền tảng

Trái ngược với sóng ảo, sóng thật không tự nhiên xuất hiện. Nó được tạo ra từ những động lực thực tế của nền kinh tế và xã hội, tương tự như cách gió, dòng hải lưu và địa hình đáy biển tạo nên những đợt sóng bền bỉ.

Thực tế tại thị trường bất động sản Việt Nam, những con sóng thật luôn gắn liền với hạ tầng và quy hoạch thực. Khi cầu, đường, metro, sân bay hay khu công nghiệp, khu kinh tế… được triển khai thật sự, giá trị bất động sản quanh đó không chỉ tăng vì "kỳ vọng", mà vì dòng người - dòng vốn - dòng sống bắt đầu dịch chuyển về.

Trên thực tế, những con sóng thật có thể kể đến như: Thủ Thiêm (TP.HCM) sau hơn 10 năm kiến tạo từ vùng đất lặng im bên kia sông Sài Gòn đã trở thành một khu dân cư cao cấp đáp ứng xu hướng giãn dân từ trung tâm. Khu vực Đông Bắc Hà Nội vốn ít được chú ý, nay là tâm điểm nhờ cầu Vĩnh Tuy 2, Vành đai 3 & 4, Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, quy hoạch trục đô thị TOD Hà Nội - Gia Bình và chuỗi khu công nghiệp mở rộng thu hút FDI.

Nhìn xa hơn nữa, Singapore là ví dụ điển hình cho sóng thật: Giá trị bất động sản tăng theo tiến độ của hệ thống MRT, quy hoạch đô thị nén. Sóng tăng ở đây không nhờ tin đồn, mà nhờ chính sách phát triển hạ tầng đồng bộ.

Hiểu dòng chảy - Không cần giỏi dự đoán

Thực tế, các thị trường như Mỹ, Nhật, Singapore, Hàn Quốc đều chứng minh rằng sóng bất động sản thật sự chỉ tồn tại khi gắn liền với hạ tầng, quy hoạch và dòng dân cư. Ngược lại, Trung Quốc là bài học đắt giá khi sóng ảo được bơm lên bằng nợ và đầu cơ (như trường hợp Evergrande, Country Garden) có thể cuốn phăng cả hệ thống tài chính.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới, nơi giá trị thực được đề cao và sóng thật sẽ là nền tảng cho tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh thanh lọc mạnh mẽ, tư duy phân tích - thay vì chạy theo phong trào - chính là "kim chỉ nam" giúp nhà đầu tư không bị cuốn trôi giữa những lớp bọt trắng xóa của sóng ảo. Đây cũng là thời điểm thích hợp để thị trường thanh lọc và tái tạo niềm tin, đưa bất động sản trở lại vai trò là động lực phát triển kinh tế thật chứ không chỉ là kênh đầu cơ.

Thị trường bất động sản giống như đại dương - luôn có sóng, nhưng không phải con sóng nào cũng đưa nhà đầu tư đến bờ an toàn. Kẻ thức thời không phải người biết tiên tri, mà là người hiểu bản chất dòng chảy. Đầu tư bất động sản không phải cuộc đua với thời gian, mà là hành trình xây dựng giá trị thực. Hãy là một nhà đầu tư có tư duy, có trách nhiệm./.