Thích
"Đón sóng" bảng giá đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2026, các địa phương sẽ chính thức áp dụng bảng giá đất lần đầu. Điểm khác biệt lớn nhất là bảng giá sẽ được xây dựng sát hơn với giá thị trường, thay vì mang tính "khung tham khảo" như trước.
Thực tế, các dự thảo bảng giá đất được công bố gần đây tại nhiều địa phương cũng cho thấy xu hướng tăng rõ rệt. Tại TP. Đà Nẵng, bảng giá đất ở các phường trung tâm như Hải Châu, Hòa Cường, Thanh Khê, Sơn Trà tăng bình quân 5 - 9% so với hiện hành; các khu vực xa hơn như Liên Chiểu, Hải Vân, Hòa Khánh, Ngũ Hành Sơn tăng 28 - 29%. Đáng chú ý, các xã vùng ven có mức tăng đột biến, nhất là những nơi có tiềm năng phát triển dự án mới như xã Bà Nà tăng khoảng 82%, Hòa Tiến tăng gần 80%, Hòa Vang hơn 81%.
Tại Đồng Nai, mức tăng cũng đáng kể. Ở khu vực Bình Phước cũ, giá đất nông nghiệp tăng 1-1,2 lần, đất ở tăng 1,1-1,4 lần. Trong khi đó, khu vực Đồng Nai trước sáp nhập tăng ấn tượng hơn, với đất nông nghiệp bình quân tăng 1,1-2,2 lần, đất ở đô thị tăng 1,6-9 lần, và đất ở nông thôn tăng 2,3-6,8 lần so với bảng giá hiện hành.
Hay như Hà Nội, dự thảo bảng giá mới ghi nhận khu vực nội thành tăng khoảng 2%, còn ngoại thành tăng mạnh hơn, trung bình 16 - 26%.
Bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, một mặt biến đất đai thành nguồn lực phát triển mạnh mẽ hơn, góp phần tăng thu ngân sách nhưng mặt khác cũng đặt ra không ít thách thức. Bởi khi giá đất trong bảng giá tăng, các nghĩa vụ tài chính như thuế chuyển nhượng, phí cấp quyền sử dụng đất, chi phí bồi thường khi thu hồi đất… đều tăng theo. Điều này chắc chắn sẽ tác động đến khả năng tiếp cận đất đai của cả người dân lẫn doanh nghiệp trong thời gian tới.
Chính vì vậy, trước thềm bảng giá đất mới, thị trường bất động sản đang chứng kiến một làn sóng đầu tư mạnh mẽ, khi giới đầu tư tìm cách "đi trước, đón đầu". Đặc biệt, những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, khả năng tăng giá cao sau khi bảng giá mới áp dụng, nổi bật là các vùng ven đô thị lớn, đang trở thành tâm điểm gom mua.
Trong khoảng quý III và đầu IV năm nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã và đang tăng tốc "gom đất" thông qua các thương vụ M&A. Đơn cử như nhà phát triển bất động sản SkyWorld của Malaysia mới đây đã ký thỏa thuận mua khu đất rộng hơn 9.400m2 tại phường Lái Thiêu (TP.HCM) với giá hơn 32 triệu USD, dự kiến xây dựng một tòa tháp căn hộ cao 40 tầng với hơn 1.200 sản phẩm, tích hợp tiện ích thương mại và dịch vụ.
Hay UOA Group - một "ông lớn" khác trong lĩnh vực bất động sản thương mại của Malaysia cũng đang đẩy mạnh phát triển tại Việt Nam. Doanh nghiệp này mới chi 68 triệu USD (khoảng 1.700 tỷ đồng) mua lại khu đất vàng hơn 2.000m2 trên đường Võ Thị Sáu, phường Tân Định (TP.HCM). Khu đất đã được duyệt quy hoạch xây dựng tòa nhà cao 22 tầng và dự kiến phát triển dự án văn phòng hạng A.
Trong nước, SonKim Land cũng vừa hoàn tất thương vụ mua lại khu đất vàng gần 10ha trên trục Mai Chí Thọ, khu vực từng là dự án Saigon Broadway do Novaland làm chủ đầu tư. Trong khi đó, chủ đầu tư Gateway Thủ Thiêm bỏ ra hơn 2.600 tỷ đồng để nắm quyền điều hành dự án Palm City sau khi mua lại cổ phần từ Keppel Land.
Không chỉ các doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân cũng bận rộn trở lại. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng tìm kiếm đất nền và nhà liền kề trong nửa đầu quý IV/2025 tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước. Những sản phẩm tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và giá đất chưa tăng quá mạnh, như Long An, Bắc Ninh, Quảng Ninh hay Đồng Nai, đang dẫn đầu lượt quan tâm.
Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, khu vực ngoại thành trở thành tâm điểm mới. Ở Hà Nội, do quỹ đất nội thành khan hiếm và mặt bằng giá đã lên quá cao, khó còn dư địa để tăng nên nhà đầu tư đã chuyển dòng tiền sang các vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng, Thạch Thất, Hoài Đức... Tại TP.HCM, lượng quan tâm đang tập trung mạnh ở các khu vực vừa được sáp nhập như Bình Dương (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).
Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven - nơi còn nhiều dư địa tăng giá và hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Theo đơn vị này, mức độ quan tâm bất động sản vùng ven Hà Nội trong quý III/2025 tăng 11%. Tại TP.HCM, khu vực Bình Dương (cũ) chiếm phần lớn trong tổng mức độ quan tâm, với mức 84%.
"Điểm rơi" thuộc về các đô thị vệ tinh
Chia sẻ với Reatimes, ông Lê Đình Chung, Chủ tịch SGO Homes cho biết, việc nhà đầu tư đẩy mạnh tìm kiếm, thu gom quỹ đất trước thời điểm áp dụng bảng giá đất mới là bước đi tất yếu. Điều này không chỉ nhằm đón đầu chu kỳ mới của thị trường mà còn thể hiện tầm nhìn chiến lược của các nhà đầu tư.
"Khi bảng giá đất mới được áp dụng, giá đất trong các giao dịch hành chính và giá thị trường sẽ xích lại gần nhau hơn. Điều này khiến mọi chi phí đầu tư đều tăng lên. Việc nắm giữ quỹ đất trước thời điểm đó sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn về tài chính và có lợi thế cạnh tranh đáng kể", ông Chung phân tích.
Theo ông, giai đoạn từ nay đến năm 2026 sẽ là "thời điểm vàng" để nhà đầu tư rà soát và cơ cấu lại danh mục. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao và sớm hưởng lợi từ các tuyến giao thông trọng điểm mới như Vành đai 3.5, Vành đai 4, khu đô thị thể theo Olympic (Hà Nội), cao tốc Dầu Giây - Tân Phú, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (TP.HCM)… sẽ là tâm điểm của dòng vốn đổ về.
Cùng với đó, các địa phương có định hướng phát triển công nghiệp, đô thị vệ tinh cũng sẽ trở thành "điểm rơi" của dòng tiền đầu tư mới. Nổi bật như Đồng Nai, Tây Ninh, Bắc Ninh, Quảng Ninh hay các đô thị ven biển miền Trung đang hội tụ đủ điều kiện để bứt phá, vừa có quỹ đất còn lớn, vừa được hưởng lợi từ sự điều chỉnh bảng giá đất mới và quy hoạch liên vùng.
Ông Lê Đình Chung, Chủ tịch SGO Homes
"Những nhà đầu tư thực sự am hiểu thị trường không chỉ tìm kiếm cơ hội trong ngắn hạn, mà còn hướng đến chiến lược trung - dài hạn, khi giá trị đất tăng cùng sự phát triển hạ tầng và dân cư. Đây là xu hướng đầu tư có chọn lọc", ông Chung nhấn mạnh.
Ngoài yếu tố đón đầu bảng giá đất, ông cũng cho biết, thị trường đang bước vào mùa cao điểm cuối năm, nên nhu cầu tìm mua bất động sản tăng cao, bởi nhiều khách hàng và nhà đầu tư có tâm lý muốn sở hữu nhà, đất trước Tết. Bên cạnh đó, dòng tiền cuối năm thường dồi dào nhờ tích lũy từ đầu năm và tiền thưởng, trong khi nhiều nhà đầu tư công tác xa quê muốn ổn định chỗ ở trước kỳ nghỉ Tết.
Chưa kể, thị trường chứng khoán thời gian gần đây lập đỉnh, thị trường vàng thì neo ở mức quá cao và liên tục biến động mạnh, vì vậy bất động sản vẫn là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn - ông Chung nói thêm./.
