Sửa Luật Đất đai: Cân nhắc cơ chế thu hồi đất và mở rộng tiêu chí xây dựng bảng giá đất

Theo tờ trình được giới thiệu tại hội nghị, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bước đầu dự kiến gồm 13 chương, giảm 3 chương so với Luật Đất đai năm 2024. Dự thảo được thiết kế theo hướng chỉ quy định các vấn đề khung, mang tính nguyên tắc; những nội dung thường xuyên biến động được giao Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương quy định chi tiết nhằm bảo đảm tính linh hoạt, phù hợp với thực tiễn.

Dự thảo tập trung vào 7 nhóm chính sách liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tài chính đất đai, giá đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; cải cách hành chính, chuyển đổi số, phân cấp, phân quyền; thanh tra, kiểm tra, giám sát và giải quyết tranh chấp đất đai.

Tại hội nghị, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Hà Thị Nga cho biết, trong thời gian đầu thi hành Luật Đất đai năm 2024, bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn đã phát sinh một số khó khăn, vướng mắc cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát và hoàn thiện.

Bổ sung ngay trong Luật các nguyên tắc lựa chọn đầu vào phục vụ định giá đất

Một nội dung nhận được sự quan tâm tại hội nghị là các quy định về giá đất. PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, tập trung góp ý vào khoản 2 Điều 78 về tiêu chí xây dựng bảng giá đất và khoản 2 Điều 77 về căn cứ định giá đất.

Theo bà Nga, tiêu chí xây dựng bảng giá đất trong dự thảo hiện mới dừng lại ở ba yếu tố: loại đất, khu vực và vị trí. Những tiêu chí này cần thiết để hình thành cấu trúc cơ bản của bảng giá đất, nhưng chưa phản ánh đầy đủ sự khác biệt về giá trị và khả năng khai thác kinh tế giữa các thửa đất, đặc biệt là đất sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh.

Trên thực tế, ngay cả những thửa đất cùng loại, cùng khu vực và được xếp cùng một vị trí vẫn có thể có giá trị kinh tế khác nhau. Việc chỉ căn cứ vào ba tiêu chí nêu trên có nguy cơ khiến bảng giá đất phản ánh mức giá bình quân của một nhóm đất, trong khi chưa thể hiện đầy đủ đặc điểm của những vị trí có giá trị thực tế khác biệt.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề xuất hoàn thiện quy định theo hướng mở rộng có giới hạn các tiêu chí xây dựng bảng giá đất. Bên cạnh loại đất, khu vực và vị trí, cần tính đến những yếu tố có tính ổn định, ảnh hưởng đáng kể đến giá trị đất như điều kiện kết cấu hạ tầng, khả năng tiếp cận, đặc điểm không gian của khu đất và các hạn chế pháp lý cơ bản đối với khả năng khai thác đất.

Theo đó, Chính phủ có thể quy định chi tiết cách phân loại và xây dựng vùng giá để tránh đưa quá nhiều nội dung kỹ thuật vào Luật.

Đối với căn cứ định giá đất tại khoản 2 Điều 77, bà Nga chỉ ra, dự thảo đã xác định thông tin đầu vào là một căn cứ định giá, nhưng chưa làm rõ tiêu chuẩn lựa chọn và thứ tự ưu tiên giữa các nguồn thông tin. Điều này cũng đặt ra vấn đề về sự thống nhất giữa quy định tại Điều 77 và các tiêu chí xây dựng bảng giá đất ở Điều 78.

Theo bà, dữ liệu phục vụ định giá đất có thể được thu thập từ hợp đồng chuyển nhượng, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, dữ liệu kê khai thuế, cơ sở dữ liệu đất đai, kết quả tư vấn định giá hoặc khảo sát thị trường. Tuy nhiên, các nguồn thông tin này có mức độ tin cậy và khả năng phản ánh giá trị thị trường khác nhau.

Chẳng hạn, giá ghi trong hợp đồng có thể thấp hơn giá giao dịch thực tế; giá trúng đấu giá có thể tăng bất thường trong một cuộc đấu giá cụ thể; dữ liệu kê khai thuế chưa chắc phản ánh đầy đủ giá trị chuyển nhượng. Đối với dữ liệu từ các tổ chức tư vấn, độ tin cậy còn phụ thuộc vào phương pháp thu thập, phạm vi khảo sát và cách lựa chọn mẫu.

Từ những vấn đề trên, PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề xuất bổ sung ngay trong Luật các nguyên tắc lựa chọn thông tin đầu vào. Theo đó, dữ liệu được sử dụng cần đáp ứng yêu cầu về tính hợp pháp, tính xác thực, tính cập nhật và mức độ tương đồng về vị trí, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, điều kiện hạ tầng cũng như khả năng khai thác của thửa đất.

Đồng thời, cần quy định thứ tự ưu tiên, hoặc ít nhất là nguyên tắc đánh giá độ tin cậy giữa các nguồn dữ liệu. Những giao dịch bất thường, giao dịch giữa các bên có quan hệ liên kết, giao dịch có dấu hiệu không phản ánh đúng giá trị thị trường hoặc dữ liệu quá xa thời điểm định giá phải được loại trừ hoặc điều chỉnh.

Cân nhắc cơ chế thu hồi đất và đảm bảo tính ổn định của quy hoạch

Góp ý về những nội dung liên quan đến thu hồi đất, GS.TS Trần Ngọc Đường, Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho rằng, dự thảo Luật đã thể chế hóa được khung chính sách cốt lõi của Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Tuy nhiên, một số quy định cần tiếp tục được cân nhắc để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.

Cụ thể, theo nội dung dự thảo được giới thiệu tại hội nghị, đối với dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất, HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại để giao cho nhà đầu tư.

Theo GS.TS Trần Ngọc Đường, Nghị quyết số 21-NQ/TW nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát quyền lực, bảo đảm công bằng, minh bạch, tránh khiếu kiện kéo dài và ưu tiên cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng. Trong khi đó, việc sử dụng quyết định hành chính để thu hồi phần đất còn lại có nguy cơ chuyển một giao dịch dân sự thành thu hồi bắt buộc, dễ phát sinh khiếu kiện phức tạp từ nhóm người sử dụng đất chưa đạt được thỏa thuận với nhà đầu tư.

Từ đó, ông kiến nghị dự thảo Luật cần cân nhắc ngưỡng thỏa thuận cũng như cơ chế bảo đảm quyền lợi của nhóm người sử dụng đất còn lại trong các dự án thực hiện theo phương thức thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ở góc độ quy hoạch, PGS.TS Phạm Hữu Nghị, Ủy viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai năm 2024 đã hình thành chế định tương đối toàn diện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Vì vậy, lần sửa đổi này cần kế thừa những quy định hợp lý, tập trung giải quyết các vấn đề phát sinh do thay đổi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, yêu cầu tích hợp quy hoạch và những hạn chế đã được thực tiễn nhận diện.

Theo ông, dự thảo Luật có những thay đổi đáng chú ý theo hướng tích hợp quy hoạch, giảm tầng nấc, tăng phân quyền, ứng dụng dữ liệu và tạo sự linh hoạt. Tuy nhiên, việc tinh gọn quy hoạch cần đi đôi với duy trì các cơ chế kiểm soát quyền lực. Quy hoạch phải bảo đảm tính ổn định để người dân và nhà đầu tư có thể tin cậy, đồng thời đủ linh hoạt để đáp ứng yêu cầu phát triển.

Phát biểu tại hội nghị, Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ nghiêm túc tiếp thu ý kiến của các đại biểu để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đối với vấn đề giá đất, Thứ trưởng cho biết nội dung này đang được nghiên cứu, hoàn thiện trên cơ sở các chủ trương mới. Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW, nội dung tài chính đất đai được chuyển về Bộ Tài chính để thống nhất quản lý. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang phối hợp với Bộ Tài chính hoàn thiện các nội dung liên quan trong dự thảo Luật.

Về việc giảm số lượng điều luật, bà Nguyễn Thị Phương Hoa giải thích đây là yêu cầu đổi mới công tác xây dựng pháp luật, theo hướng tập trung quy định những vấn đề khung và mang tính nguyên tắc; các nội dung thường xuyên thay đổi hoặc cần linh hoạt sẽ được quy định tại nghị định của Chính phủ.

Kết luận hội nghị, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga ghi nhận những ý kiến phản biện của các chuyên gia, nhà khoa học. Bà đề nghị Ban Dân chủ, Giám sát và Phản biện xã hội tổng hợp đầy đủ, nghiêm túc các ý kiến; nghiên cứu, tiếp thu những đóng góp xác đáng, có cơ sở để hoàn thiện văn bản phản biện xã hội.

Văn bản sẽ được gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Chính phủ và Bộ Nông nghiệp và Môi trường để nghiên cứu, xem xét trong quá trình tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).