Hội thảo lấy ý kiến các nhà khoa học, các chuyên gia, luật sư, lãnh đạo doanh nghiệp về việc tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kiến tạo hạ tầng du lịch trong Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được đưa ra bàn thảo và thông qua tại Kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV khai mạc ngày 23/10/2023.
Ngành du lịch thiếu chiến lược phát triển toàn diện
Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, trị giá khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. Song, những năm gần đây, phân khúc này đang chững lại, thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể sau một thời gian phát triển nóng.
Ngoài tác động của Covid-19, thì việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành du lịch, đặc biệt là việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý cho việc khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam, đang là nguyên nhân chính khiến phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trầm lắng.
Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra nhận định, những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam của các nhà đầu tư. Trong đó, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%. Nếu Luật Đất đai sửa đổi tới đây không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ, sẽ không thể khuyến khích phát triển hạ tầng du lịch và điểm đến.
Trong bối cảnh đó, rất khó đạt mục tiêu, đến năm 2030, Việt Nam trở thành quốc gia có ngành du lịch phát triển, theo Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2473/QĐ-TTg; Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được phê duyệt tại Quyết định số 201/QĐ-TTg và Nghị quyết 08/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.
Một số vấn đề cơ bản cần tháo gỡ để ‘cởi trói” cho đất du lịch
Góp ý tại Hội thảo, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, đề xuất xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí (thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi) có quy mô hoặc tổng mức đầu tư lớn, đặc biệt là những dự án du lịch tại địa bàn khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo…
Việc này sẽ giúp tháo gỡ khó khăn, giúp các nhà đầu tư tham gia đấu thầu các dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư). Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần làm rõ tiêu chí để xác định các dự án lớn, tác động đối với phát triển KT-XH cũng như an sinh xã hội.
Đồng thời, TS. Cấn Văn Lực đề nghị bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch tại Điều 121 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Điều này nhằm góp phần tháo gỡ điểm nghẽn của lĩnh vực BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, thu hút hơn nữa nguồn lực cho đầu tư cơ sở hạ tầng du lịch cũng như góp phần tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này.
Dưới góc độ chuyên gia pháp lý và hoạt động thực tiễn, chia sẻ tại Hội thảo, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, theo Điều 62 Luật Đất đai 2013, dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất không bao gồm các dự án có mục tiêu phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí.
Mặc dù nhiều địa phương vẫn có nhu cầu phát triển và xây dựng các khu đô thị có quy mô lớn, từ 300 ha trở lên (thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Thủ tướng Chính phủ).
“Nếu chỉ có thu hồi và phát triển nhà ở thương mại sẽ không thể hiện được sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cũng như thay đổi diện mạo đô thị”, Luật sư Nguyễn Hồng Chung nói.
Vì vậy, LS. Nguyễn Hồng Chung đề nghị bổ sung dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300ha vào khoản 21 của Điều 79. Điều này cũng bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, bởi vì Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư (Điều 31) cũng có các chế định, quy định về phát triển các khu đô thị mới.
Để tiếp tục tháo gỡ, LS. Nguyễn Hồng Chung đề xuất bổ sung việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án khu đô thị mới quy mô trên 300ha, nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng tại khoản 1 Điều 127.
Theo đó, nếu quy định hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá đối với các dự án hỗn hợp thì dẫn đến không lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực về tài chính và kinh nghiệm. Đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án du lịch có thể lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực về tài chính nhưng hiệu quả sử dụng đất mang lại không cao.
“Hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu sẽ bảo đảm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự và có năng lực về tài chính; góp phần thúc đẩy kinh tế-xã hội của địa phương phát triển”, LS. Nguyễn Hồng Chung nói.
