Càng sửa càng khó
Sau hơn 1 năm lấy ý kiến các tầng lớp nhân dân, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn được các cơ quan liên quan tổ chức các phiên họp nhằm tiếp tục lắng nghe góp ý, hoàn thiện dự thảo Luật, để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV sẽ diễn ra trong tháng 10.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những “nút thắt” pháp lý cố hữu đã và đang gây ra nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian qua.
Tuy nhiên, theo phản ánh của giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp, một số đề xuất sửa đổi Luật Đất đai đang tạo ra nhiều lo ngại, đặc biệt là đề xuất doanh nghiệp phải có đất ở (thuần ở) hoặc có đất ở và các loại đất khác không phải đất ở (tức trong khu đất có ít nhất 1m2 đất ở) mới được làm dự án. Theo họ, quy định này sẽ khiến thị trường bất động sản tắc nghẽn vì phần lớn các dự án bất động sản hiện nay được phát triển trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất.
Ngoài ra, việc quy định chỉ được công nhận nếu có đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là không sát với thực tế. Bởi đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hàng năm.
Cụ thể, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm b khoản 1); Người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 6).
Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ Trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có thể khiến nguồn cung bất động sản đã ách tắc nay càng ách tắc hơn vì doanh nghiệp sẽ khó có lòng đáp ứng các điều kiện để triển khai dự án nhà ở thương mại.
Phân tích cụ thể, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, trước đây luật cho phép doanh nghiệp có đất ở hoặc đất ở và đất khác (gồm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp...) được làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Nhưng với quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai, đất nông nghiệp đã bị loại bỏ hẳn. Trong khi đó, phần lớn các dự án hiện nay được triển khai chủ yếu trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp.
“Mục đích hướng tới hiện nay của việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản là nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, khơi thông hiệu quả sử dụng đất, khơi thông nguồn cung nhà ở cho thị trường. Tất cả để hướng tới việc giữ cân bằng cung - cầu, giảm giá nhà, đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở cho người dân. Nhưng nếu quy định nói trên được thông qua, nguồn cung không những không thông mà có khả khan hiếm hơn do dự án khó được phê duyệt", GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Dưới góc độ doanh nghiệp chuyên đầu tư các dự án nhà ở thương mại, đại diện một doanh nghiệp bất động sản phía Nam bày tỏ lo lắng khi Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không những không bỏ đi “nút thắt” về việc quy định phải có đất ở mà ngược lại còn khắt khe hơn khi bỏ đi đất nông nghiệp.
Theo đại diện doanh nghiệp, từ trước đến nay rất nhiều dự án nhà ở bị tắc chỉ vì quy định phải dính đất ở mới được công nhận chủ đầu tư, đồng thời chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại. Vì vậy, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cộng đồng doanh nghiệp rất kỳ vọng quy định này được xoá bỏ. Thế nhưng, đề xuất dự thảo Luật không những không bỏ mà còn gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp.
Chưa kể, việc yêu cầu đất phi nông nghiệp phải là đất đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê lại khiến các doanh nghiệp khó càng thêm khó.
“Tôi cho rằng, việc yêu cầu có đất ở và đất phi nông nghiệp đã nộp tiền thuê đất một lần khiến nhiều dự án không thể chuyển đổi, không khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại”, đại diện doanh nghiệp chia sẻ thêm.
Khơi thông chính sách đất đai để tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản
Có thể thấy, quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được đánh giá sẽ gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp, cản trở nguồn cung nhà ở ra thị trường. Vì vậy, để khơi thông nguồn lực đất đai, tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản, giới chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng nên sửa đổi quy định này tại dự thảo Luật.
Theo đại diện doanh nghiệp phía Nam, Luật Đất đai (sửa đổi) nên cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...).
Trong trường hợp, nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch.
GS. TSKH Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần xem xét sửa đổi theo hướng cởi mở hơn cho doanh nghiệp thực hiện đầu tư các dự án nhà ở thương mại.
Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có văn bản kiến nghị bổ sung Điều 128 theo hướng cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đối với đất khác là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
"Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng đồng thời với trường hợp thứ hai là doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất mà đất đó là đất nông nghiệp 100% hoặc đất phi nông nghiệp mà không phải là đất ở", ông Châu nhấn mạnh.
Theo Chủ tịch HoREA, số lượng dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở, tức đáp ứng quy định chỉ chiếm dưới 1%. Còn dự án có dính đất ở và đất khác chiếm đến 95%. Do đó, cần thiết bổ sung cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để làm dự án, với điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận./.
