Các chuyên gia cho rằng, việc giá đất bùng phát, phần nào do các nhà đầu cơ vẽ ra, nhưng việc các thông tin về quy hoạch đô thị liên tục được đưa ra, trên thực tế, cũng là một phần nguyên nhân...
“Sốt đất” tàn phá kinh tế
Thời gian gần đây, tình trạng “sốt đất” đang đi quá xa so với thực tế buộc lãnh đạo nhiều tỉnh thành phải ra các văn bản và tìm các biện pháp để ngăn chặn, kiềm chế. Thực tế, giới đầu cơ lợi dụng các yếu tố xã hội như công bố các quy hoạch, chuẩn bị thực hiện quy hoạch đô thị, xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị để đẩy giá lên cao, thu lợi bất chính, gây bất ổn cho thị trường.
Đơn cử, đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng (tỷ lệ 1/5.000) được nghiên cứu trên không gian đoạn sông Hồng dài khoảng 40km từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, bao phủ diện tích khoảng 11.000ha; thuộc địa bàn của 55 phường, xã thuộc 13 quận, huyện.
Ghi nhận của PV: Nhiều diện tích đất nằm trong vùng quy hoạch khu vực đồ án này đang có xu hướng "tăng nhiệt" theo ngày. Đơn cử, khu vực tuyến phố Thạch Cầu (quận Long Biên), những lô đất thuộc diện đẹp, giá cao hầu như đã có chủ sở hữu. Nhiều khu đất tuy diện tích nhỏ nhưng có vị trí đẹp, sổ đỏ chính chủ, giá thường ở mức cao từ 30 - 40 triệu đồng/m2.
Hay như mới đây, UBND tỉnh Quảng Trị phải ban hành văn bản về việc tăng cường công tác quản lý đất đai tại các khu vực quy hoạch công trình, dự án trên địa bàn tỉnh... Theo UBND tỉnh Quảng Trị, thời gian qua trên địa bàn tỉnh xuất hiện tình trạng mua, bán, nhận chuyển nhượng đất đai chưa đúng quy định, giá đất tại một số khu vực tăng đột biến, gây nguy cơ sốt ảo về thị trường bất động sản, đặc biệt là các khu vực ven biển, khu vực quy hoạch sân bay, khu đô thị…
Trước thực trạng này, UBND tỉnh Quảng Trị đã chỉ đạo UBND các huyện, thị xã, thành phố khẩn trương đẩy nhanh tiến độ thực hiện lập quy hoạch đến năm 2030 và kế hoạch sử dụng đất năm 2021; tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất trên địa bàn, không để xảy ra tình trạng lấn, chiếm, sử dụng đất sai mục đích…
Ghi nhận gần nhất trên thị trường là cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước khi có thông tin sắp quy hoạch đất tại khu vực này để xây sân bay với diện tích lên tới 500ha. Ngay lập tức, giá đất khu vực này tăng vọt để rồi sớm trở lại cảnh đìu hiu chỉ trong khoảng 2 tuần. Không ít người lao vào cơn lốc này để rồi phải gánh hậu quả nặng nề về kinh tế khi ôm đất với giá “trên trời”.
Chỉ tính trong tháng 1.2021, tỉnh Bắc Giang đã có quyết định phê duyệt quy hoạch ba khu đô thị mới quy mô lớn trên địa bàn huyện Lục Ngạn. Sau khi có thông tin quy hoạch các dự án lớn, giá đất tại khu vực này tăng lên chóng mặt.
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho rằng "sốt đất” không chỉ ở các khu vực có quy hoạch rõ ràng, có giấy phép xây dựng, mà "cơn sốt" còn xảy ra ở những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư trong làng xóm, thậm chí đất phi nông nghiệp như đất trồng rừng... Những cơn sóng xuất hiện chủ yếu bởi các thông tin quy hoạch như sân bay, đường cao tốc giao thông, dự án của doanh nghiệp lớn.
Nhìn nhận hệ lụy từ “sốt đất”, ông Hà cho rằng, mặc dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng "sốt đất" đã tàn phá kinh tế, xã hội, công ăn việc làm của người dân.
Tác động của quy hoạch là có
Chia sẻ với PV, luật sư Nguyễn Thanh Nhã - Văn phòng Luật DBS TP.HCM - cho biết, cả về lý thuyết lẫn thực tiễn, chính quyền không phải lập quy hoạch chỉ để nhằm kích hoạt... giá đất. Nhưng tác động của quy hoạch đô thị lên thị trường bất động sản và giá đất là có. Trong một chừng mực nào, tác động đó có tính tích cực, vì không lẽ nào, nhà đất lại sụt giá khi hạ tầng và bộ mặt đô thị đã được đầu tư xây dựng khang trang và hoành tráng hơn trước.
Nhưng ngược lại, theo vị luật sư này điều đó không đồng nghĩa là thị trường sẽ không “té nước theo mưa”, kiểu đồn thổi thông tin, đầu tư “bầy đàn” hay thậm chí là đầu cơ nhà đất để mong “thổi giá” kiếm lời. Tai hại hơn, những điều này dễ tạo ra cách nghĩ là những cơn sốt đất có thể sắp hình thành do... quy hoạch.
Tương tự, một lần nữa, những dự báo như vậy tiếp tục bùng phát khi thông tin về quy hoạch đô thị của thành phố tiếp tục được đưa ra và có thể nhiều quận, thành phố mới quanh thành phố cũng sẽ được hình thành. “Chẳng có gì là khó hiểu nếu thị trường bất động sản bắt đầu “nóng” lên. Chỉ có điều, thông tin quy hoạch đó là đúng hay sai, thật hay không thật; và nếu thật, thì đến bao giờ mới bắt đầu triển khai và liệu rằng các thông tin về quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất lớn, nhỏ đều sẽ được công khai nhanh chóng, rõ ràng, minh thị và chắc chắn?” - ông Nguyễn Thanh Nhã nói.
Ông Nhã khẳng định, nếu nhìn vào thực tế “nhiễu” thông tin, đặc biệt là tình trạng các quy hoạch treo vẫn hiện diện dai dẳng ngay trong lòng thành phố thì một mường tượng bi quan không phải là không có cơ sở. Cho nên, chừng nào thị trường còn chưa thể tiếp cận kịp lúc thông tin quy hoạch thì chừng đó những động thái “tranh thủ” trước các thông tin quy hoạch trên thị trường vẫn sẽ tiếp tục khỏa lấp những tác động tích cực của nó.
TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam - cho rằng, có nhiều lý do dẫn đến sốt đất nhưng đơn giản nhất là hiện tại người dân không có quá nhiều kênh để chọn lựa đầu tư. Theo ông Khương, không phải ai cũng có thông tin chính xác về quy hoạch, biết rõ về thời gian, quy định pháp lý đất đai mới dẫn đến việc mua theo tin đồn, làm cho tình trạng sốt ảo nổi lên.
Đơn cử như trước xu thế giá đất tăng theo thông tin mở sân bay, ông Sử Ngọc Khương phân tích, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm việc cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi, cơ hội nghề nghiệp.
Có tác động của Luật Đất đai
Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình trạng “sốt đất” thời gian vừa qua một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở đô thị, không đưa vào thương mại. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế.
