Tắc nghẽn định giá đất: Đừng để "điệp khúc" không hồi kết

Được cấp chứng nhận đầu tư từ năm 2008 và bắt đầu giao đất từ năm 2011, nhưng một dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô gần 1.000ha tại Bình Thuận hiện vẫn chưa xác định được giá đất.

Chính quyền địa phương và lãnh đạo doanh nghiệp đã nhiều lần kêu cứu tại các phiên họp với tổ công tác của Chính phủ, nhưng vấn đề cốt lõi là việc xác định giá đất cụ thể vẫn chưa thể thực hiện. Đây là quá trình gặp nhiều khó khăn do việc giao đất kéo dài, chia làm nhiều đợt, trong khi địa phương thiếu dữ liệu và phương pháp xác định giá đất chưa rõ ràng.

Việc không xác định được giá đất khiến dự án không thể tính tiền sử dụng đất để nộp về ngân sách, chưa thống nhất được phương án thu tiền sử dụng đất một lần hay hàng năm. Điều này làm cho pháp lý dự án dở dang, dù chủ đầu tư đã giao dịch bán bất động sản với hàng nghìn khách hàng.

Tương tự, dự án Khu phức hợp Lotte Eco Smart City của Tập đoàn Lotte tại TP.HCM, dù được động thổ vào tháng 9/2022 nhưng do gặp vướng về nghĩa vụ tài chính nên đến nay, dự án vẫn nằm im bất động¹.

Hay một dự án khác của Tập đoàn Trung Thủy dù đã cất nóc tầng 40, dự kiến bàn giao cuối năm nay, nhưng vẫn chưa thể mở bán do dự án chưa xác định được giá đất để nộp tiền sử dụng đất².

Không chỉ những dự án nói trên, tại hầu hết các địa phương trên cả nước, tình trạng "tắc nghẽn" định giá đất khiến nhiều dự án bị đình trệ diễn ra tương đối phổ biến. Theo báo cáo hồi tháng 7/2024 của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Thuận, trên địa bàn tỉnh hiện còn 45 dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất trả tiền hằng năm sang một lần, nhưng đến nay vẫn chưa xác định được giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đây hầu hết là những dự án quy mô lớn, kéo dài nhiều năm liền, thậm chí đã xây dựng nhiều công trình, nhà ở và đi vào kinh doanh, nhưng đến nay vẫn bế tắc vì không xác định được giá đất.

Còn tại TP.HCM, thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vào cuối năm 2023 cho biết, trên địa bàn TP có khoảng 156 dự án đang "trùm mền", trong đó 60 - 70% bị tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Đến nay sau nhiều năm kiến nghị tháo gỡ khó khăn, các dự án bị vướng liên quan đến định giá đất vẫn "đứng hình".

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có văn bản gửi Sở Tài chính TP về danh sách 22 dự án dự kiến trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố thẩm định trong quý IV/2024. Tuy nhiên, theo HoREA, trong số 22 dự án TP đề xuất sẽ thẩm định giá để tính tiền sử dụng đất, chỉ một số ít nằm trong danh sách mà Hiệp hội kiến nghị tháo gỡ nhiều năm qua. Còn không ít dự án hơn 20 năm vẫn chưa được đóng tiền sử dụng đất nhưng lại không được đưa vào danh sách lần này.

Định giá đất để đóng tiền sử dụng đất là một trong 12 bước cơ bản mà doanh nghiệp bất động sản cần phải trải qua trong quá trình thực hiện các thủ tục đầu tư một dự án. Tắc ở khâu này có thể dẫn đến ách tắc ở nhiều khâu tiếp theo.

Chính vì vậy, thực tế trong nhiều năm qua, để đẩy nhanh tiến độ xây dựng và phát triển dự án, một số địa phương đã tạo điều kiện cho các dự án được cấp phép xây dựng mà chưa xong định giá đất. Sau đó, địa phương mới tiến hành định giá đất, song hành với hoạt động phát triển dự án của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, sau hàng loạt sai phạm tại nhiều địa phương được thanh tra, xử lý thời gian gần đây, việc làm tắt quy trình này đã không còn địa phương nào dám thực hiện.

Với các dự án mới, việc định giá đất được thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, hiện quy trình, phương pháp định giá đất chưa rõ ràng khiến hầu hết các dự án đến bước này đều rơi vào tình trạng "nằm im" chờ đợi.

Phân tích rõ hơn về câu chuyện này, TS. Thái Quỳnh Như, chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, một số văn bản hướng dẫn về cách xác định giá đất hiện còn nhiều điểm gây khó hiểu, hoặc tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau. Một số hạng mục tính toán sử dụng cụm từ "ước tính" đã và đang gây ra cản trở cho các đơn vị tư vấn giá đất khi xác định giá đất thực tế.

Cùng với đó, việc điều chỉnh bảng giá đất theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 hiện nay là cần thiết, song khi xây dựng bảng giá đất, nếu cơ quan tham mưu chưa có khảo sát toàn diện, đầy đủ và đánh giá các tác động, chưa có lộ trình phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương, có sự chênh lệch lớn so với bảng giá đất hiện hành… thì đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến việc xác định giá đất càng trở nên khó khăn.

Cụ thể, khi bảng giá đất điều chỉnh có sự thay đổi lớn, tăng cao đột biến, chênh lệch nhiều so với giá đất bảng giá đất hiện hành sẽ dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất. Đặc biệt là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp như Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất hằng năm…

Còn đối với trường hợp địa phương không điều chỉnh bảng giá đất mà sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành (đã xây dựng, ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành) làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 thì có sự chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá đất thực tế tại địa phương. Điều này rất dễ dẫn đến giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệnh so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường. Mặt khác, bảng giá đất không được điều chỉnh, quá thấp so với giá đất thực tế ở địa phương có thể gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

"Như vậy, đối với cả trường hợp không kịp thời điều chỉnh bảng giá đất hay điều chỉnh bảng giá đất tăng ở mức quá cao đều dẫn đến các phản ứng trái chiều, thiếu đồng thuận trong dư luận xã hội, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, tác động đến phát triển kinh tế, an ninh xã hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh...", TS. Thái Quỳnh Như nhìn nhận.

Cũng theo chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, giai đoạn vừa qua có nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến giá đất như khung giá đất, phương pháp định giá đất, bảng giá đất... Các văn bản hướng dẫn thi hành cũng thay đổi liên tục trong một thời gian ngắn.

Ngày 05/02/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP để thay thế cho Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Nhưng chỉ sau hơn 4 tháng, Chính phủ lại ban hành tiếp Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/06/2024 về giá đất để thay thế cho Nghị định 12. Đặc biệt, trong Nghị định 71, nhiều nội dung đã được chỉnh sửa bổ sung so với Nghị định 12.

"Việc thay đổi nhiều nội dung quan trọng liên quan đến giá đất trong thời gian vừa qua đã ảnh hưởng rất lớn đến công tác xác định giá đất của các địa phương. Chính vì vậy, không ít dự án đã bị kéo dài tiến độ triển khai", TS. Thái Quỳnh Như nói.

Khi không xác định được giá đất dẫn tới việc chậm nộp tiền sử dụng đất, thuê đất sẽ khiến các doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, đồng thời việc cấp sổ hồng cho khách hàng cũng không thể triển khai. Không xác định được giá đất không phải lỗi của chủ đầu tư, nhưng họ cũng bị ảnh hưởng tiến độ dự án, uy tín, thương hiệu. Như vậy, hệ lụy của việc ách tắc khâu xác định giá đất là cả 3 bên doanh nghiệp, Nhà nước và người dân đều gánh chịu.

Cụ thể, về phía doanh nghiệp, hầu hết các doanh nghiệp đều phải vay ngân hàng và hàng tháng trả lãi rất lớn để triển khai dự án. Việc dự án không thể triển khai nhiều năm liền, thậm chí hàng chục năm do không xác định được giá đất, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội. Từ đó, không ít doanh nghiệp có thể bị đẩy vào thế phá sản.

Về phía Nhà nước, khi hàng trăm dự án bị ách tắc, chắc chắn sẽ khiến ngân sách Nhà nước bị thất thu. Theo tính toán của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, chỉ cần tháo gỡ vướng mắc ở khâu thẩm định giá đất cho 22 dự án đang ách tắc, TP sẽ thu về 25.483 tỷ đồng tiền thuế³.

Về phía người dân, việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, sở hữu công trình gắn liền với đất. Như vậy, khi dự án không xác định được giá đất, doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì người dân sẽ không được cấp sổ hồng. Điều này là không đảm bảo quyền lợi cho họ. Khi họ không có nhu cầu ở, việc bán lại cho người mua khác cũng trở nên khó khăn, giá bán cũng sẽ thấp hơn so với giá thị trường.

Bên cạnh đó, hiện nay chủ trương của Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, khâu định giá đất vướng mắc khiến việc tính tiền sử dụng đất kéo dài, làm đội chi phí của các doanh nghiệp, góp phần đẩy giá nhà tăng cao. Cùng với đó, nguồn cung nhà ở vốn đã khan hiếm lại càng trở nên khan hiếm. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường bất động sản và an sinh xã hội.

Nói về hệ luỵ của thực trạng tắc nghẽn định giá đất, tại phiên họp Quốc hội ngày 28/10,  Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh - Phó Trưởng đoàn giám sát của Quốc hội - cũng cho biết, tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ. Thực tế này đã khiến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt đối với sản phẩm bất động sản mới. 

Trước thực tế công tác xử lý thủ tục liên quan đến đất đai gặp nhiều khó khăn, thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 79 ngày 13/8/2024 về việc tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Công điện số 82 ngày 21/8/2024 về việc kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất để chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương kịp thời tổ chức thực hiện Luật Đất đai 2024 và xử lý các tồn tại, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có Công văn số 5317 ngày 08/8/2024 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị khẩn trương hoàn thành việc xây dựng, ban hành quy định về giá đất thuộc thẩm quyền theo quy định và Công văn số 5774 ngày 23/8/2024 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó hướng dẫn các địa phương khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất phục vụ cho công tác quản lý đất đai rà soát, đánh giá để quyết định điều chỉnh bảng giá đất áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 cho phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương.

 "Nút thắt" định giá đất trên thực tế vẫn chưa được tháo gỡ triệt để hoặc còn cần thêm thời gian. Để tình trạng tắc nghẽn định giá đất không trở thành "điệp khúc" không hồi kết, tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm doanh nghiệp, cho hàng nghìn căn hộ không được cấp sổ hồng và tăng thu ngân sách Nhà nước… TS. Thái Quỳnh Như cho rằng, các cơ quan ban ngành cần kiên trì, nhất quán, thống nhất trong quan điểm chỉ đạo và thi hành. Việc điều chỉnh, bổ sung ngay sau khi chính sách vừa được ban hành cần cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng tính ổn định của hệ thống pháp luật tránh tác động không mong muốn ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội, đời sống của nhân dân và dư luận trong, ngoài nước, môi trường đầu tư kinh doanh...

Các địa phương cần phải tập trung chỉ đạo để hoàn thiện các văn bản thuộc thẩm quyền đồng thời đẩy mạnh công tác tập huấn, tuyên truyền, phổ biến rộng rãi, thường xuyên, liên tục đến tất cả các cấp, các ngành, người dân, doanh nghiệp nhằm tạo sự đồng thuận, thống nhất trong nhận thức và tổ chức thực hiện theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc tạo môi trường pháp lý rõ ràng, an toàn để thu hút các đơn vị tư vấn định giá đất cũng rất quan trọng trong việc tháo gỡ "nút thắt" định giá đất hiện nay. Bởi theo ông Châu, thực tế các doanh nghiệp "đỏ mắt" tìm đơn vị tư vấn định giá đất đã và đang gây không ít khó khăn cho công tác định giá./.

--------------------

[1]https://laodong.vn/bat-dong-san/ca-tram-du-an-dung-hinh-voi-khau-dinh-gia-dat-1414345.ldo

[2] https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/xep-hang-cho-dinh-gia-dat-post356726.html

[3] https://laodong.vn/bat-dong-san/ca-tram-du-an-dung-hinh-voi-khau-dinh-gia-dat-1414345.ldo