Thích
Lãi suất biến động mạnh, loạt doanh nghiệp bất động sản đổi chiến lược
Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô năm 2026 còn nhiều biến động, đặc biệt là áp lực từ mặt bằng lãi suất, các doanh nghiệp bất động sản đang có xu hướng tái cơ cấu chiến lược theo hướng thận trọng hơn.
Tại một buổi trao đổi gần đây, lãnh đạo Tập đoàn Novaland (NVL) cho biết biến động vĩ mô, đặc biệt là lãi suất, đang gây áp lực lên chi phí tài chính và buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh theo hướng thận trọng. Dù một số khoản vay cũ vẫn được cố định lãi suất 2 - 3 năm, song khoảng 30% dư nợ mới đã chịu tác động từ mặt bằng lãi suất hiện tại, khiến doanh nghiệp lựa chọn kịch bản lợi nhuận 1.852 tỷ đồng như một phương án an toàn.
Để đảm bảo cân đối tài chính trong giai đoạn biến động này, Novaland cho biết doanh nghiệp không có kế hoạch chia cổ tức trong năm nay, đồng thời tập trung ổn định dòng tiền thông qua đẩy mạnh xây dựng, bàn giao và mở bán sản phẩm. Song song, doanh nghiệp tiếp tục tái cấu trúc nợ, huy động thêm vốn chủ sở hữu và đa dạng hóa nguồn tài chính nhằm đảm bảo nguồn lực cho hoạt động và duy trì tiến độ dự án.
(Ảnh minh hoạ: Reatimes)
Áp lực chi phí vốn cũng đang buộc nhiều đơn vị phải thay đổi cách vận hành. Tập đoàn Khải Hoàn Land (KHG) cho biết lãi suất vay hiện dao động khoảng 11 - 13%/năm, tăng đáng kể so với mức 8 - 9,5%/năm trước đây. Diễn biến này không chỉ làm gia tăng chi phí tài chính mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và tiến độ triển khai dự án. Theo đại diện doanh nghiệp, vấn đề hiện nay không nằm ở quỹ đất, mà là khả năng xoay vòng vốn, buộc doanh nghiệp phải ưu tiên các dự án có thể triển khai ngay để sớm thu hồi dòng tiền.
Trước thực tế đó, Khải Hoàn Land đang đẩy mạnh tái cơ cấu danh mục đầu tư, tập trung vào các dự án pháp lý hoàn chỉnh, có khả năng tiêu thụ tốt, đặc biệt là sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời giãn tiến độ các dự án chưa cấp thiết. Song song, doanh nghiệp triển khai các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu và duy trì dòng tiền ổn định trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức.
Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở ngưỡng cao, Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng - DIC Corp (DIC) cũng bày tỏ nhiều quan ngại về triển vọng thị trường. Theo tài liệu trình cổ đông, lãi suất cho vay hiện dao động khoảng 10 - 15%/năm, được đánh giá sẽ tác động mạnh đến hoạt động của toàn ngành bất động sản trong năm nay. Trước những thách thức này, doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh khá dè dặt với doanh thu 3.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 600 tỷ đồng, giảm lần lượt 37% và 27% so với năm trước. Đồng thời, DIC Corp dự kiến đầu tư hơn 4.371 tỷ đồng vào các dự án trọng điểm, tập trung tháo gỡ pháp lý và chuẩn bị khởi công dự án mới, nhằm duy trì đà phát triển nhưng vẫn kiểm soát chặt dòng tiền.
Chia sẻ với báo chí, ông Lê Xuân Lượng, Tổng giám đốc Tecco Service (thuộc Tecco Group), cho biết lãi suất vay đối với doanh nghiệp bất động sản hiện dao động khoảng 9 - 11%/năm, tăng thêm 2 - 3 điểm phần trăm so với trước đây. Diễn biến này đang tạo áp lực lớn lên chi phí tài chính và làm thu hẹp biên lợi nhuận của doanh nghiệp, buộc doanh nghiệp phải cơ cấu lại hoạt động đầu tư, ưu tiên dự án có pháp lý đầy đủ, dễ tiêu thụ và phục vụ nhu cầu ở thực. Bên cạnh nguồn vốn vay ngân hàng, doanh nghiệp cũng đang phải chủ động tìm kiếm thêm các nguồn vốn khác từ đối tác chiến lược, khách hàng thông qua chính sách bán hàng linh hoạt, cũng như các kênh huy động vốn khác.
Xây dựng hệ sinh thái nguồn vốn đa dạng cho doanh nghiệp bất động sản
Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia cho rằng điểm nghẽn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay nằm ở cấu trúc nguồn vốn, khi vẫn phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng và do đó dễ bị tác động mạnh trước mọi biến động lãi suất. Theo đó, doanh nghiệp không thể tiếp tục dựa hoàn toàn vào dòng vốn ngân hàng, mà cần chủ động đa dạng hóa nguồn lực, tận dụng các kênh vốn hợp pháp khác nhằm nâng cao sức chống chịu. Khi các kênh dẫn vốn dài hạn được mở rộng, không chỉ giúp giảm áp lực lên hệ thống tín dụng, mà còn góp phần tạo nền tảng ổn định, bền vững hơn cho thị trường bất động sản trong dài hạn.
Tại Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" mới đây, PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM nhìn nhận, câu chuyện lãi suất tăng và tín dụng bị siết không còn là cú sốc bất ngờ như trước do doanh nghiệp đã phần nào thích ứng với các chu kỳ thị trường, song thanh khoản suy giảm vẫn là thách thức hiện hữu. Dù nhiều doanh nghiệp đã chủ động xây dựng các kịch bản ứng phó, song điểm yếu lớn vẫn là sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, nếu không sớm tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng đa dạng và linh hoạt hơn, doanh nghiệp sẽ khó phát triển bền vững do chu kỳ thắt chặt, nới lỏng tín dụng có xu hướng lặp lại sau mỗi 4 - 5 năm.
Dẫn lại bài học từ giai đoạn trước năm 2022, PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân chỉ ra rằng, việc phụ thuộc vào một kênh huy động vốn duy nhất luôn tiềm ẩn rủi ro lớn. Khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp từng bùng nổ, dòng vốn này đã trở thành "phao cứu sinh" cho nhiều doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, khi kênh này bị siết lại, cú sốc kép lập tức xuất hiện, không chỉ làm gián đoạn dòng tiền mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa tiêu cực tới toàn thị trường.
Từ góc độ này, PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân nhấn mạnh yêu cầu cấp thiết phải phát triển thị trường vốn theo chiều sâu, đặc biệt là kênh trái phiếu doanh nghiệp, không chỉ riêng bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. "Việc đa dạng hóa nguồn vốn không đơn thuần là giải pháp tình thế, mà là bước đi mang tính cấu trúc, giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng và tạo nền tảng tài chính ổn định hơn cho doanh nghiệp", PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân nhấn mạnh.
Ngoài các kênh truyền thống, PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân cũng cho biết Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM đang được kỳ vọng trở thành một kênh dẫn vốn mới cho nền kinh tế và cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Tại đây, các mô hình huy động vốn hiện đại như token hóa tài sản bất động sản hay NFT có thể được triển khai, mở ra hướng tiếp cận mới cho dòng vốn. Đáng chú ý, Trung tâm còn có lợi thế trong việc huy động nguồn vốn quốc tế, khi có thể cho giao dịch bằng đồng USD, cũng như thu hút nguồn lực từ kiều hối. Bên cạnh đó, cơ chế cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia tối đa 30% trong một dự án đang được nghiên cứu, nhằm tạo thêm nguồn vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế, phù hợp với đặc thù của thị trường bất động sản.
Chia sẻ tại Hội nghị Ban Thường vụ - Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa qua, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng nhìn nhận, việc phụ thuộc quá lớn vào kênh vốn tín dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn hệ thống tài chính. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng bị siết lại. Bên cạnh đó, xu hướng lãi suất cho vay có thể tăng theo biến động lãi suất huy động cũng khiến chi phí vốn của doanh nghiệp bất động sản tăng lên.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng, việc phát triển các kênh vốn dài hạn vì thế đang trở thành giải pháp then chốt để giảm phụ thuộc vào ngân hàng. Trong đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh quan trọng. Năm 2025, doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 123 nghìn tỷ đồng trái phiếu, chiếm hơn 21% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trên thị trường.
Ngoài trái phiếu, các nguồn vốn khác cũng cần được thúc đẩy mạnh mẽ hơn, bao gồm dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, các quỹ đầu tư bất động sản, cũng như việc sớm đưa vào vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ nhà ở địa phương. Đây được xem là những công cụ tài chính quan trọng nhằm tạo nguồn vốn dài hạn cho thị trường. Đồng thời, các chính sách như chứng khoán hóa bất động sản hoặc xây dựng lộ trình đánh thuế bất động sản hợp lý cũng có thể tạo thêm nguồn lực và điều tiết thị trường hiệu quả hơn./.
