Thích
Thị trường căn hộ chững nhịp sau giai đoạn tăng "nóng"
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2026 của Avison Young Việt Nam cho thấy, thị trường căn hộ Hà Nội đã bước sang một giai đoạn mới, chấm dứt chu kỳ tăng trưởng nóng để chuyển sang nhịp điều chỉnh và sàng lọc.
Điểm đáng chú ý là sự phân hóa rõ rệt giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Một mặt, giá căn hộ sơ cấp tiếp tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, thanh khoản có dấu hiệu chậm lại so với quý trước. Trong khi đó, giá bán trên thị trường thứ cấp ghi nhận sự chững lại rõ rệt, giao dịch suy giảm do tâm lý người mua bị ảnh hưởng bởi lãi suất vay đang tăng.
Thị trường căn hộ "hạ nhiệt", thanh khoản suy giảm sau giai đoạn tăng nóng. (Ảnh minh hoạ)
Đặc biệt, sau Tết Nguyên đán, số lượng căn hộ mới tăng đột biến với gần 4.000 căn hộ được tung ra thị trường, cho thấy niềm tin lớn của các chủ đầu tư vào triển vọng hạ tầng và quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, thị trường lại xuất hiện sự lệch pha rõ rệt: Nguồn cung tập trung vào phân khúc trung - cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực vẫn chủ yếu nằm ở phân khúc vừa túi tiền.
Điều này khiến người mua trở nên thận trọng, đồng thời làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường. Theo Avison Young, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới chỉ đạt khoảng 40%, dù một số dự án của chủ đầu tư lớn vẫn ghi nhận kết quả tốt hơn.
Trong khi đó, Báo cáo quý I/2026 của Savills Việt Nam cho biết, tổng nguồn cung sơ cấp tại thị trường Hà Nội đạt đạt hơn 11.100 căn, trong đó khoảng 6.100 căn mở bán lần đầu. Tuy nhiên, lượng căn hộ bán được giảm 12% theo quý và giảm tới 40% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh sức mua suy yếu sau thời gian dài giá tăng nhanh.
Về giá, theo số liệu thống kê của Avison Young mặt bằng sơ cấp tiếp tục lập đỉnh mới khi đạt trung bình khoảng 3.950 USD/m², tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Tại các khu vực ngoài Vành đai 3 như An Khánh, Hoài Đức, Dương Nội, giá cũng đã lên tới khoảng 2.600 USD/m². Ở phân khúc hạng sang, giá trung bình đạt khoảng 6.250 USD/m², trong khi các sản phẩm dưới 2.200 USD/m² ngày càng khan hiếm.
Còn theo Savills, giá sơ cấp trung bình trên thị trường đạt khoảng 100 triệu đồng/m² và chưa có dấu hiệu giảm sâu, trong khi giá thứ cấp gần như đi ngang. Điều này cho thấy giá đang "neo cao" dù thanh khoản suy giảm.
Nguyên nhân chính đến từ chi phí đầu vào tăng mạnh. Chuyên gia Avison Young Việt Nam cho biết, tiền sử dụng đất tăng theo bảng giá đất mới (có nơi tăng tới 26%), chi phí vật liệu xây dựng tăng 3 - 5% và chịu tác động từ bất ổn kinh tế toàn cầu. Do đó, giá bán sơ cấp trong năm 2026 được dự báo khó có thể giảm.
Cũng theo Avison Young, một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường giảm tốc là do áp lực lãi suất. Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh, kết hợp với mặt bằng giá đã neo cao, khiến cả nhà đầu tư và người mua ở thực chuyển sang trạng thái thận trọng, chủ yếu quan sát thay vì xuống tiền. Điều này lý giải vì sao dù nguồn cung lớn, sức hấp thụ của thị trường lại suy yếu.
Đồng quan điểm, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết thêm, lãi suất vay phổ biến 9 - 11%/năm trong giai đoạn đầu đã tạo áp lực lớn lên người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Đồng thời, rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi khiến nhiều người trì hoãn quyết định đầu tư.
Cùng với đó, lạm phát gia tăng cũng làm chi phí sinh hoạt và chi phí đầu tư tăng lên, khiến dòng tiền trên thị trường bất động sản trở nên thận trọng hơn. Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hiện tại, nhóm nhà đầu tư lướt sóng đang dần rút lui, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.
Nguồn cung dịch chuyển và triển vọng tái cấu trúc thị trường
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định, tình trạng chững nhịp hiện nay "không chỉ mang tính chu kỳ ngắn hạn mà còn phản ánh sự thay đổi cấu trúc thị trường", đặc biệt khi xu hướng phát triển đô thị đang dịch chuyển ra các khu vực trung tâm mới.
Theo Avison Young, nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội được chào bán trong quý I/2026 phần lớn là những dự án của các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Group, MIK Group và tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp.
Lượng cung này chủ yếu phân bổ tại khu vực phía Tây Nam và phía Nam Hà Nội – những nơi đang được đầu tư mạnh về hạ tầng như tuyến Metro số 5, đường Vành đai 3.5, Vành đai 4 và trục đại lộ Thăng Long. Đây cũng là khu vực được định hướng trở thành trung tâm phát triển mới của Thủ đô.
Trong trung và dài hạn, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến làn sóng dịch chuyển nguồn cung ra ngoài các trục vành đai. Avison Young dự báo giai đoạn 2026 - 2027, Hà Nội sẽ có thêm hơn 40.000 căn hộ, chủ yếu đến từ những đại đô thị lớn tại các quận cũ như Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng và Nam Từ Liêm.
Đánh giá về xu hướng này, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng thị trường đang chuyển từ mô hình phát triển "nén" trong trung tâm sang "mở" ra các khu vực mới.
Theo chuyên gia này, quỹ đất sạch tại khu vực lõi đã chạm ngưỡng giới hạn, buộc các dự án nội đô phải tập trung vào tái thiết hoặc phát triển trên quỹ đất nhỏ và hướng tới phân khúc hạng sang để tối ưu hóa giá trị. Trong khi đó, nguồn cung tương lai sẽ dịch chuyển mạnh ra các trục đô thị mới, không chỉ nhằm giải bài toán quỹ đất mà còn góp phần giảm tải áp lực hạ tầng cho khu vực trung tâm.
"Các đại đô thị tại trung tâm mới sẽ đóng vai trò then chốt trong việc giải quyết nhu cầu ở thực. Với lợi thế quỹ đất lớn, các chủ đầu tư có thể phát triển các khu đô thị tích hợp đầy đủ tiện ích, mức giá hợp lý hơn, qua đó thu hút tầng lớp trung lưu và lực lượng lao động chất lượng cao", ông David Jackson nhấn mạnh.
Ở góc nhìn rộng hơn, chuyên gia này cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định vị, khi giá trị căn hộ không còn chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng khai thác dòng tiền cho thuê. Điều này đòi hỏi các dự án phải nâng cao tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng, thiết kế và quản lý vận hành để thu hút nhóm khách hàng chuyên gia và người mua dài hạn./.
