Tại sao bất động sản Đông Bắc TP.HCM trở thành điểm đến của nhà đầu tư có tầm nhìn?

Lợi thế phát triển bất động sản bền vững

Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Bình Dương có vị trí chiến lược khi nằm sát TP.HCM, bên cạnh Đồng Nai và liên thông với Bà Rịa - Vũng Tàu, tạo thành "cụm trung tâm phát triển" của Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam. Ở vị trí này, ngoài sự đóng góp trực tiếp ngày càng lớn vào thành tích tăng trưởng của vùng, Bình Dương còn là một mắt xích quan trọng trong chuỗi liên kết - kết nối lưu thông, tạo cộng hưởng sức mạnh và lan tỏa phát triển.

"Vai trò quan trọng và vị trí xung yếu của Bình Dương trong liên kết phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam là điều được khẳng định một cách tự thân và tự nhiên", PGS.TS. Trần Đình Thiên nhìn nhận.

Sau gần 30 năm tái lập tỉnh (từ 1/1/1997), quy mô GRDP của Bình Dương đã tăng gấp 125 lần, từ 3,9 nghìn tỷ đồng lên hơn 487 nghìn tỷ đồng. GRDP bình quân đầu người năm 2023 đạt 172,5 triệu đồng, gấp 1,7 lần bình quân chung cả nước và xếp thứ 5/63 tỉnh, thành phố. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực, tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ chiếm gần 90%.

Nhờ vị trí thuận lợi cùng nỗ lực đẩy mạnh cải cách hành chính, xây dựng cơ sở hạ tầng, đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao, tạo môi trường kinh doanh hấp dẫn, thời gian qua, thu hút đầu tư của Bình Dương luôn ghi nhận sự tăng trưởng, đặc biệt là FDI. Theo UBND tỉnh, trong 4 tháng đầu năm 2025, toàn tỉnh thu hút được hơn 737 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI), tăng 271% so với cùng kỳ năm 2024. Lũy kế đến nay, toàn tỉnh thu hút 4.488 dự án FDI, với tổng số vốn trên 42,681 tỷ USD. Với hơn 30 khu công nghiệp và tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 87,4%, Bình Dương thu hút lượng lớn lao động và chuyên gia, tạo ra nhu cầu nhà ở ổn định và bền vững.

Để tiếp tục tạo thuận lợi thu hút đầu tư, Bình Dương đang đẩy nhanh, hoàn thiện các thủ tục, giải phóng mặt bằng và thi công các công trình trọng điểm như đường Vành đai 3, Quốc lộ 13; Vành đai 4 TP.HCM, cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành… Ngoài ra, các tuyến đường sắt đô thị như metro số 1, metro số 2 kết nối TP.HCM và Bình Dương được kỳ vọng sẽ thay đổi căn bản diện mạo và kết nối đô thị vùng. Theo đánh giá của chuyên gia, sự cộng hưởng giữa hạ tầng giao thông và sự phát triển của các khu công nghiệp đang tạo ra một chuỗi giá trị liên hoàn cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, khi nghị quyết sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM có hiệu lực từ ngày 1/9 và TP.HCM mới sẽ đi vào hoạt động từ ngày 15/9, hàng loạt thay đổi sẽ diễn ra, bao gồm điều chỉnh quy hoạch, thúc đẩy đầu tư công, mở rộng không gian đô thị và tái cấu trúc dân cư. Đối với thị trường bất động sản, đây là nền tảng quan trọng có thể thúc đẩy giá trị quỹ đất tăng mạnh, không chỉ về giá mà còn ở tiềm năng khai thác.

Giao dịch sôi động, phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới và chuyển động theo hướng tốt hơn, không ít nhà đầu tư đã bắt đầu tìm kiếm sản phẩm tiềm năng và thị trường phù hợp nhằm đón đầu cơ hội. Theo đó, thị trường sát cạnh trung tâm TP.HCM như khu Đông Bắc với điểm nhấn là phân khúc căn hộ đang trở thành "vùng trũng" hút dòng tiền.

Theo các chuyên gia, mặc dù thị trường căn hộ tại trung tâm TP.HCM vẫn rất tốt, song mức giá đã tăng quá cao, hầu hết vượt ngoài khả năng chi trả của người dân. Khu Đông Bắc TP.HCM có mức giá vừa phải đang trở thành lựa chọn tối ưu. Tại phía Nam, dòng tiền đang có xu hướng chảy mạnh về khu vực này để đón đầu tiềm năng tăng giá căn hộ.

Phân khúc căn hộ không chỉ đáp ứng nhu cầu ở, đầu tư cho thuê ngày càng cao của người dân địa phương, mà còn nhu cầu ở của người lao động nhập cư, cộng đồng chuyên gia tại các khu công nghiệp trên địa bàn. Bởi lẽ, nơi đây hưởng lợi trực tiếp từ "thủ phủ công nghiệp" của cả nước, thu hút hàng tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mỗi năm. Việc phát triển mạnh mẽ các khu công nghiệp Bình Dương sẽ kéo theo sự gia tăng dân số, đặc biệt là lực lượng lao động trẻ, thúc đẩy tốc độ đô thị hóa nhanh và thu nhập của người dân ngày càng cải thiện. Đây chính là những yếu tố sẽ thúc đẩy nhu cầu về nhà ở.

Báo cáo thị trường của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, Bình Dương ghi nhận lượng sản phẩm mở bán mới lên đến gần 12.000 căn - cao nhất trong các tỉnh miền Nam, chiếm 49% tổng nguồn cung toàn vùng, vượt cả TP.HCM. Tỷ lệ tiêu thụ đạt hơn 60%, trong đó phân khúc chung cư chiếm ưu thế rõ rệt.

Thị trường cũng chứng kiến sự gia nhập của nhiều chủ đầu tư lớn như Phát Đạt, Capitaland, Gamuda Land… với các dự án quy mô từ vài trăm đến hàng ngàn căn hộ. Đây là tín hiệu cho thấy niềm tin của doanh nghiệp vào sức bật của thị trường.

Về giá bán, trong quý I/2025, giá rao bán bất động sản tại Bình Dương đã tăng gần 700% so với cùng kỳ năm 2015 - mức tăng cao nhất trong các tỉnh vệ tinh của TP.HCM. Riêng giá bán chung cư trong 10 năm qua đã tăng tới 112%, đạt khoảng 45 triệu đồng/m², cao gấp đôi so với năm 2016.

Mức giá hấp dẫn so với khu vực phía Bắc

Bà Phạm Thị Phương Thảo, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Sao Việt cho biết, trong làn sóng dịch chuyển của thị trường bất động sản phía Nam, đơn vị này nhận thấy sự quan tâm của khách hàng đến thị trường Bình Dương nhất là những khu vực sát cạnh TP.HCM như Thuận An (Đông Bắc TP.HCM) ngày một gia tăng, bởi sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp trên địa bàn đã thu hút lượng lớn người về làm việc và sinh sống. Bên cạnh đó, bình quân thu nhập đầu người của Bình Dương đứng đầu cả nước cũng là yếu tố thu hút lượng lớn lao động đổ về đây làm việc với kỳ vọng mức thu nhập tốt hơn, do đó, họ có mong muốn được sở hữu căn hộ nhà ở tại đây.

Bà Thảo cũng nhấn mạnh đến yếu tố cơ sở hạ tầng tại khu Đông Bắc đang có sự kết nối rất tốt với trung tâm TP.HCM. Điều này đang thúc đẩy những người làm việc tại TP.HCM gia tăng nhu cầu sở hữu nhà tại khu vực này bởi mức giá phù hợp với thu nhập, mà vẫn đầy đủ tiện ích, dịch vụ, không thua kém so với TP.HCM.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là Bình Dương, giá hiện tại có xu hướng tăng. Tuy nhiên, mức giá này vẫn thấp hơn so với khu vực phía Bắc, vì trước đó khu vực này đã có những đợt tăng giá mạnh. Tại TP.HCM, mức giá bất động sản khá cao, khó để sở hữu căn hộ chất lượng tốt với mức tài chính khiêm tốn, đặc biệt khi thành phố đang đối mặt với tình trạng quá tải hạ tầng.

Để giảm tải, xu hướng hiện nay là mở rộng, kéo giãn dân cư và lao động ra các vùng lân cận. Đây là lý do tại sao Bình Dương nói chung, khu Đông Bắc TP.HCM nói riêng nổi lên như một điểm đến triển vọng. Khu vực này đang được đầu tư mạnh về hạ tầng, kết nối vùng hoàn thiện, giao thông cũng được cải thiện đáng kể, phù hợp với những người mua muốn tìm kiếm một nơi sống chất lượng nhưng mức giá hợp lý hơn.

"Những sản phẩm đã hoàn thiện đang được tung vào thị trường là rất hiếm và chắc chắn sẽ thu hút sự quan tâm của lượng lớn nhà đầu tư. Tất nhiên các sản phẩm được tung ra phải đảm bảo tính pháp lý, chất lượng và đặc biệt là giá cả. Giá cả hướng đến phục vụ phần lớn người dân sẽ là lợi thế, ông Đính nhận định.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM phân tích, so với khu vực trung tâm, các dự án tại Bình Dương nói chung, khu vực Đông Bắc TP.HCM có lợi thế lớn nhờ mức giá hợp lý và chi phí đất thấp hơn đáng kể. Đây là cơ hội quan trọng để phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân. So với khu vực trung tâm TP.HCM, thị trường căn hộ vùng ven có lợi thế cạnh tranh rõ rệt nhờ mức giá hợp lý và chi phí đất thấp hơn đáng kể. Điều này tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển các dự án nhà ở phù hợp với túi tiền của đa số người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng mua để ở.

Ngoài ra, với sự mở rộng của hệ thống hạ tầng giao thông, các quận vùng ven ngày càng thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà. Dự báo, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới, khi người mua tìm kiếm những lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính và không gian sống tốt hơn. Trong bối cảnh này, những dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai nhanh chóng sẽ có lợi thế lớn trên thị trường./.