Tân Hoàng Minh và 'tấm vé trở lại' với dự án gần 2.000 tỷ

Sau giai đoạn khủng hoảng kéo dài gần ba năm, Tân Hoàng Minh không chọn con đường quen thuộc là săn tìm các đại dự án, mà tiếp cận thị trường bằng một lối đi thận trọng hơn khi men theo cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171 của Quốc hội.

Khác với các cơ chế trước đây vốn phụ thuộc nhiều vào đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nghị quyết 171 cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên quỹ đất doanh nghiệp đang nắm giữ, với điều kiện dự án phù hợp quy hoạch, chương trình phát triển nhà ở và nằm trong danh mục thí điểm được HĐND cấp tỉnh thông qua.

Đáng chú ý, đây là cơ chế thí điểm có thời hạn 5 năm (2025-2030), trong đó danh mục các khu đất được triển khai phải do HĐND cấp tỉnh quyết định. Điều này tạo ra một "bộ lọc chính sách" ngay từ đầu, thay vì mở cửa đại trà cho mọi đề xuất.

Với Tân Hoàng Minh, đây được xem là "cửa sổ pháp lý" quan trọng. Riêng tại Khánh Hòa, chỉ có 4 khu đất được đưa vào danh mục thí điểm theo Nghị quyết 171, cho thấy mức độ chọn lọc cao của cơ chế này đối với các nhà đầu tư tham gia.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bị siết chặt cả về thủ tục lẫn nguồn vốn, việc được đưa vào danh mục thí điểm đồng nghĩa dự án đã vượt qua một vòng rà soát chính sách của địa phương.

Mặc dù không bảo đảm thành công thương mại, đây vẫn là nền tảng pháp lý rõ ràng - yếu tố sống còn với một doanh nghiệp đang tìm cách phục hồi niềm tin.

Làm dự án đô thị nhỏ nhưng giá trị cao

Theo tìm hiểu, trong danh mục 4 khu đất thí điểm tại Khánh Hòa, doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Tân Hoàng Minh (Công ty TNHH TMDV Khách sạn Tân Hoàng Minh) được giao phát triển dự án tại khu vực kho cảng Bình Tân, đường Phạm Phú Thứ, phường Vĩnh Nguyên, TP. Nha Trang.

Trên khu đất khoảng 0,7ha, doanh nghiệp dự kiến phát triển tòa nhà hỗn hợp văn phòng - thương mại - căn hộ cao cấp với tổng mức đầu tư khoảng 1.800 tỷ đồng, triển khai trong giai đoạn 2025-2028.

Xét về diện tích, đây không phải dự án lớn. Tuy nhiên, với quy mô đất chưa đến 1ha nhưng tổng vốn đầu tư gần 2.000 tỷ đồng, dự án có suất đầu tư trên mỗi héc-ta cao hơn đáng kể so với mặt bằng các dự án nhà ở thương mại thông thường. Điều này phản ánh định hướng phát triển "nén" về không gian nhưng "dày" về giá trị.

Trong bối cảnh đô thị Nha Trang - nơi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế – mô hình phát triển theo chiều cao, đa chức năng không chỉ tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất, mà còn phù hợp với xu hướng đô thị nén tại các thành phố du lịch ven biển.

Việc Tân Hoàng Minh lựa chọn phân khúc cao cấp, thay vì nhà ở đại trà, cũng cho thấy sự thay đổi trong tư duy: tập trung vào sản phẩm có biên độ giá trị lớn, quy mô vừa tầm, dễ kiểm soát tiến độ và phù hợp năng lực tài chính trong giai đoạn tái cấu trúc.

Tái sinh quỹ đất trong lòng đô thị

Một điểm đáng chú ý khác là bản chất quỹ đất dự án. Khu vực kho cảng Bình Tân từng là đất công nghiệp - logistics cũ, nay được đưa vào danh mục thí điểm phát triển nhà ở thương mại. Đây là dạng "quỹ đất chuyển tiếp", nằm trong đô thị hiện hữu nhưng chưa được khai thác đúng tiềm năng.

Việc chuyển đổi các khu đất công nghiệp, kho cảng cũ sang chức năng thương mại - dịch vụ - nhà ở phù hợp với xu hướng quy hoạch hiện nay, khi các địa phương hạn chế mở rộng đô thị tràn lan và ưu tiên tái cấu trúc không gian bên trong.

Nếu triển khai đúng hướng, dự án không chỉ mang lại giá trị cho chủ đầu tư, mà còn góp phần tái cấu trúc không gian đô thị, chuyển đổi chức năng sử dụng đất theo hướng hiệu quả hơn. Tuy nhiên, bài toán đặt ra vẫn là làm thế nào để "tái sinh" các khu đất cũ trong đô thị biển mà không tạo áp lực quá mức lên hạ tầng và cảnh quan.

Ở góc độ này, dự án của Tân Hoàng Minh mang tính thử nghiệm kép khi vừa kiểm nghiệm cơ chế Nghị quyết 171, vừa thử nghiệm mô hình tái phát triển đất đô thị quy mô nhỏ nhưng giá trị cao.

Thách thức và phép thử phía trước

"Tấm vé trở lại" không đồng nghĩa con đường bằng phẳng. Thách thức đầu tiên là niềm tin thị trường.

Sau những biến cố liên quan đến trái phiếu, mọi động thái của Tân Hoàng Minh sẽ tiếp tục bị soi xét kỹ lưỡng, từ năng lực tài chính, tiến độ thi công đến cam kết với khách hàng.

Thách thức thứ hai là nguồn vốn. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn được kiểm soát chặt, việc triển khai dự án 1.800 tỷ đồng đòi hỏi cấu trúc vốn thận trọng, tránh lặp lại những rủi ro từng xảy ra.

Thách thức thứ ba là áp lực pháp lý và chuẩn mực mới. Nghị quyết 171 là cơ chế thí điểm, đồng nghĩa với yêu cầu tuân thủ cao hơn và rất ít "dư địa sai số". Một dự án gặp trục trặc không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, mà còn tác động tới cách nhìn của cơ quan quản lý đối với chính cơ chế thí điểm này.

Nhìn tổng thể, dự án tại Khánh Hòa cho thấy Tân Hoàng Minh đang thử nghiệm một chiến lược mới: Quay lại thị trường bằng dự án quy mô vừa, pháp lý rõ ràng, giá trị cao và nằm trong đô thị hiện hữu, thay vì mở rộng ồ ạt như giai đoạn trước.

Ở góc độ rộng hơn, đây không chỉ là phép thử đối với Tân Hoàng Minh, mà còn là một trong những trường hợp đầu tiên kiểm nghiệm hiệu quả thực tế của Nghị quyết 171 trong việc "gỡ nút" pháp lý nhưng vẫn bảo đảm kỷ luật thị trường.

Thành công hay thất bại của dự án 1.800 tỷ đồng này đối với Tân Hoàng Minh mà nói sẽ có ý nghĩa vượt ra ngoài phạm vi một thương vụ bất động sản đơn lẻ.