Đầu cơ khiến đất nền nóng sốt nhưng bỏ hoang
Trong vài năm trở lại đây, giá bất động sản liên tục tăng tại Thanh Hóa đã khiến hàng trăm dự án phân lô, bán nền, biệt thự, nhà phố xuất hiện. Tuy nhiên, không ít dự án sau khi được triển khai xây dựng, mở bán nhiều năm, đến nay vẫn chỉ là những bãi đất trống cỏ mọc um tùm, là nơi chăn thả trâu bò, nơi ra vào của nghiện hút.
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, nguyên nhân chính của thực trạng trên là do người mua chủ yếu là giới đầu cơ, ít người mua vì nhu cầu ở thực.
“Tình trạng dự án bỏ hoang diễn ra hiện nay là do chủ đầu tư chỉ có mục đích xin đất, "đua" vẽ dự án để kiếm lời, kể cả các dự án đấu giá đất tại các địa phương trong tỉnh. Không ít các dự án đấu giá đất nền ở những vùng thôn quê cũng bị giới đầu cơ đẩy giá. Với mức giá cao như vậy, chỉ giới đầu cơ mới có thể mua được, còn người dân có nhu cầu ở thực rất khó để tiếp cận.
Nếu các cơ quan chức năng không vào cuộc mạnh tay để tránh tình trạng giới đầu cơ thổi giá và quản lý chặt tiến độ dự án, thì nghịch lý đất nền sốt, trong khi dự án vẫn bị bỏ hoang sẽ còn tiếp diễn”, chuyên gia bất động sản Hoàng Mạnh Tuấn nhận định.
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Chiến Thắng cho biết thêm, nhìn vào những dự án đất nền hay dự án đấu giá của chính quyền địa phương thời gian qua có thể thấy, dù dự án đã bán hết từ lâu nhưng đa phần những khu đất này đều bị bỏ hoang, điều đó cho thấy bộ mặt rõ nhất của thị trường bất động sản, đó là nhu cầu ở thực chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, còn lại là nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng kiếm lời.
"Những lô đất này được mua đi bán lại qua tay nhiều nhà đầu tư, giá bị đội lên cao, đến khi thị trường hết sốt, giá vẫn không giảm khiến người mua để ở khó có thể tiếp cận được. Thực trạng sốt đất quay trở lại, chủ đầu tư hoặc nhà đầu cơ tiếp tục dọn dẹp, làm sạch cỏ rồi rao bán trên thị trường, lúc này giá đất tiếp tục được đẩy lên cao. Vòng luẩn quẩn cứ thế diễn ra khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận thì nay càng khó tiếp cận hơn, vì thế các mặt bằng lại tiếp tục bỏ hoang, lãng phí”, ông Thắng nói.
Phân tích thêm nguyên nhân, ông Nguyễn Hữu Huy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần tập đoàn bất động sản Phục Hưng nhấn mạnh: “Thực trạng các dự bỏ hoang sau cơn sốt đất tại Thanh Hóa thời gian qua một phần cũng xuất phát từ chính việc buông lỏng của cơ quan quản lý, điều đó đã đẩy thị trường phát triển một cách tự phát, không có định hướng. Người có nhu cầu ở thực không thể mua nhà đất để an cư, trong khi đất nền bỏ hoang đang khiến bộ mặt đô thị nham nhở, ảnh hưởng tới cả quy hoạch phát triển chung.
Bên cạnh đó, việc nhà đầu tư sau khi nhận đất, chia lô bán nền ngay là đi ngược lại với những mô hình đầu tư chuyên nghiệp - đó là làm sao để dự án, khu đất đó có thể sinh lời, như xây dựng các công trình trên đất để tạo ra những sản phẩm giá trị cao, có sức sinh lời và phát triển bền vững”.
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đánh giá, những cơn sốt đất hiện nay cũng chỉ là sốt ở phân khúc đất nền. Từ năm 2003, việc phân lô, bán nền mới được áp dụng rộng rãi ở một số nơi, chỉ trừ những đô thị trung tâm đặc biệt. Việc phát triển nhiều dự án phân lô, bán nền chỉ phục vụ cho giới đầu cơ chờ tăng giá bán chứ không xây nhà ở gây lãng phí đất đai, phá vỡ quy hoạch, cảnh quan.
“Cần phải có công cụ để quản lý, loại trừ các trường hợp vi phạm pháp luật. Cơ chế chia lô, bán nền phải tạo lợi ích cho người thu nhập thấp mua đất, ba năm sau xây được móng, nền. Những dự án phân lô, bán nền nhưng không xây nhà thì phải thu hồi, đánh thuế.
Chính quyền địa phương cần quản lý việc phân lô, tách thửa theo quy hoạch được duyệt, kiểm tra sát sao, chế tài nghiêm dự án sai phạm”, ông Võ đề xuất.
Phát triển nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn
Thống kê của tỉnh Thanh Hóa, giai đoạn 2021 - 2030 nhu cầu về nhà ở dự báo cần tăng thêm hơn 42,5 triệu mét vuông sàn. Tại Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Thanh Hóa đến năm 2030 theo Nghị quyết số 113/NQ-HĐND của HĐND tỉnh ban hành ngày 17/7/2021 thì tổng diện tích xây dựng nhà ở tăng thêm đến năm 2025 khoảng 19.642.267m2 sàn, tương ứng với khoảng 193.939 căn (trong đó nhà ở thương mại là 87.695 căn, nhà ở xã hội chỉ 8.383 căn). Dự báo nguồn vốn phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 là 49.255 tỷ đồng diện tích xây dựng khoảng 8.533,7ha.
Diện tích xây dựng nhà ở tăng thêm đến năm 2030 khoảng 22.929.042m2 sàn, tương ứng với khoảng 225.604 căn (trong đó nhà ở thương mại là 105.214 căn, nhà ở xã hội là 10.000 căn). Nguồn vốn trong giai đoạn 2026 - 2030 là 223.202 tỷ đồng diện tích xây dựng khoảng 3.825ha.
Trong đó, nhu cầu quỹ đất phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 cho nhà ở thương mại là 7.400,1ha, nhà ở xã hội hạn hẹp là 173,0ha, nhà ở tái định cư là 960,6ha; giai đoạn 2026 - 2030 nhu cầu quỹ đất cho nhà ở thương mại là 2.825,0ha, nhà ở xã hội là 375ha.
Trước đó, giai đoạn 2016 - 2020, chỉ tiêu diện tích nhà ở thương mại đạt 268,72% so với mục tiêu của chương trình, nhà ở xã hội đạt chỉ đạt 5,95% so với mục tiêu chương trình, nhà ở tái định cư đạt 30,05%,…
Từ những số liệu ở trên cho thấy, thực trạng phát triển nhà ở dành cho đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp còn nhiều hạn chế. Sau đó, UBND tỉnh Thanh Hóa đã có văn bản chỉ đạo về việc rà soát đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại (tại đô thị loại III trở lên) đã có quy hoạch chi tiết nhưng chưa bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội…
Tỉnh Thanh Hóa yêu cầu các đơn vị đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại đô thị loại I, hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III cần tiến hành rà soát, tổ chức lập điều chỉnh quy hoạch chi tiết các dự án nhằm bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương, dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì giao các đơn vị đề xuất dự án có báo cáo rà soát và đề xuất ý kiến cụ thể.
Tuy nhiên, việc bố trí quỹ đất 20% dành cho xây dựng nhà ở xã hội tại các mặt bằng đã được phê duyệt đến nay vẫn chưa mang tính khả thi. Bởi lẽ, thực tế hiện nay cho thấy, đa số các dự án được bố trí quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội chưa được các nhà đầu tư quan tâm. Phần lớn nhà đầu tư chỉ ham lợi ích trước mắt là phân lô, bán nền để thu về lợi nhuận, còn việc xây dựng nhà ở xã hội thì mặc nhiên để đó hoặc kéo dài thời gian xây dựng khiến quỹ đất này hầu như bỏ hoang.
Trong khi đó, với tình trạng lệch pha cung - cầu, giá đất nền tăng cao chóng mặt như hiện nay thì việc sở hữu một chốn an cư của người có thu nhập thấp lại càng trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Do đó, tỉnh Thanh Hóa cần có những chính sách, chế tài cụ thể, cứng rắn hơn trong việc quản lý đất đai, xây dựng nhằm khuyến khích việc phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu thực tế hiện nay.
Mới đây, trong cuộc làm việc với Bộ Xây dựng về tình hình thực hiện nhiệm vụ của ngành, những nhiệm vụ tồn đọng, cấp bách cần giải quyết, những công việc có ý nghĩa chiến lược, lâu dài, các đề xuất, kiến nghị của ngành... Thủ tướng yêu cầu cần có chiến lược chủ động phát triển thị trường bất động sản, dựa trên chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của vùng, các địa phương. Phát triển nhà ở có mức giá phù hợp với các đối tượng khác nhau, trong đó coi trọng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, đối tượng yếu thế.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cần phải nhanh chóng thiết kế các chính sách về mua, thuê mua nhà ở có thời hạn, chỉ như vậy mới huy động được các nguồn lực cho phát triển nhà ở và bảo đảm công bằng xã hội.
Hay như gần đây, nhiều ý kiến cử tri cho rằng, hiện nay, các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Luật Đất đai quy định đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và khu đô thị có nhà ở trong một số trường hợp được thực hiện phân lô, bán nền sau khi đã đầu tư hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu.
Điều này dẫn đến một số khó khăn trong điều hành, quản lý của địa phương đó là: Đất nền phân lô các dự án khu dân cư tương đối nhiều nhưng nhiều trường hợp mua bán đất để đầu cơ chứ không có nhu cầu xây dựng nhà để ở.
Ngoài ra, đất nền phân lô, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sau khi đã đầu tư hoàn thành thì để trống không sử dụng nên dẫn đến lãng phí về mặt xã hội.
Trong khi đó, sản phẩm của dự án là nhà ở thì các nhà đầu tư ít quan tâm đầu tư xây dựng và quy định của pháp luật cũng không ràng buộc việc phải xây dựng nhà ở nên sản phẩm chính của dự án là nhà ở thì không có, dẫn đến sự thiếu hụt về nhà ở.
Nhiều ý kiến đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Trong đó, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, quy định các chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng số lượng căn nhà với một tỷ lệ nhất định (tối thiểu từ 10 - 30%) trên tổng số các lô đất của toàn dự án thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội./.
