Thanh khoản lao dốc, giá nhà ở TP.HCM vẫn “neo cao”

Lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% trên tổng cung sơ cấp

Theo DKRA Consulting - Thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn phát triển của DKRA Group, trong quý 1/2026, thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến đáng chú ý ở hầu hết các phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự; mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2025.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 1 ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 1% so với quý trước; phần lớn nguồn cung tập trung chủ yếu ở những dự án cũ đã mở bán trước đó khi chiếm đến 95%. Sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% trên tổng cung sơ cấp và giảm khoảng 50% so với quý 4/2025.

Nguyên nhân là do lãi suất biến động mạnh và việc kiểm soát tín dụng bất động sản khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn. Ghi nhận trong quý 1, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước nhưng tăng trung bình khoảng 2% so với cùng kỳ năm 2025. Tại thị trường thứ cấp, mức giá tăng trung bình khoảng 3% so với quý 4/2025 và khoảng 18% so với cùng kỳ quý 1/2025.

Còn ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp ghi nhận giảm 25% so với quý trước. TP. HCM tiếp tục là địa phương dẫn đầu khi chiếm đến 91% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Phân khúc căn hộ hạng B dẫn đầu, chiếm 41% tổng nguồn cung sơ cấp, tập trung tại Bình Dương (cũ) và các tỉnh giáp ranh; trong khi đó căn hộ hạng A giữ vai trò chủ đạo tại khu vực TP. HCM (cũ).

Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng bình quân từ 3% - 5% so với cuối năm 2025 trước áp lực các chi phí đầu vào phát triển dự án. Giá bán trên thị trường thứ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm, thanh khoản có phần chững lại do kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài và lãi suất duy trì ở mức cao.

Phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 33% so với quý trước; khu vực TP. HCM (mới) chiếm đến 55% tỷ trọng cung sơ cấp của thị trường. So với quý 4/2025, lượng giao dịch của thị trường sụt giảm khoảng 44%. Đáng chú ý, thanh khoản thị trường chỉ tập trung cục bộ ở khu vực TP. HCM (mới) khi chiếm đến 87% trên tổng lượng tiêu thụ sơ cấp.

Việc kiểm soát tín dụng bất động sản, biến động lãi suất được đánh giá là những nguyên nhân chính dẫn đến thanh khoản thị trường giảm mạnh trong 3 tháng đầu năm. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang so với quý trước và tăng trung bình khoảng 4% so với cùng kỳ quý 1/2025; mặt bằng giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 17% so với cùng kỳ năm 2025.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận mức sụt giảm nhẹ, chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 5% so với quý trước. Trong bối cảnh lãi suất và tín dụng còn nhiều biến động, các chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi đưa sản phẩm ra thị trường. Sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp, thanh khoản ghi nhận sụt giảm đáng kể dưới tác động của mặt bằng lãi suất cao và chính sách siết chặt tín dụng, với mức giảm hơn 70% so với quý trước. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng bình quân khoảng 10% so với cùng kỳ. Các chính sách ưu đãi như cam kết/chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.

Thị trường tiếp tục đối mặt nhiều thách thức

Theo dự báo từ DKRA Consulting, trong quý 2/2026, nguồn cung mới phân khúc đất nền duy trì ở mức khiêm tốn với khoảng 300 - 400 sản phẩm được mở bán. Nhìn chung, các khu vực có lợi thế về quỹ đất lớn, dư địa tăng giá, hệ thống hạ tầng kết nối thuận lợi tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào, cũng như tình trạng chênh lệch "cung - cầu".

Ở thị trường thứ cấp sẽ có xu hướng phục hồi khi thị trường ngày càng khan hiếm nguồn cung mới. Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn khi room tín dụng hạn chế, lãi suất cao và xung đột địa chính trị kéo dài.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới được dự báo duy trì ở mức thấp, dao động từ 5.000 - 7.000 căn. Các chủ đầu tư thận trọng hơn trong quyết định mở bán sản phẩm giữa bối cảnh "nghẽn" room tín dụng, lãi suất tăng cao và tình hình địa chính trị trên thế giới diễn biến phức tạp. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TP. HCM, phân khúc B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại khu vực vùng ven.

DKRA Consulting dự báo, mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng trước áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án với thanh khoản thị trường tập trung ở các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn, được đầu tư bài bản bởi những chủ đầu tư có bề dày kinh nghiệm phát triển dự án.

Với phân khúc nhà phố, biệt thự, dự báo trong quý 2/2026, nguồn cung phân bổ chủ yếu ở những dự án có quy mô lớn và nhóm dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Dự kiến có khoảng 2.000 - 2.500 sản phẩm được mở bán mới trong quý 2/2026 và tập trung chủ yếu ở các khu vực quen thuộc như: Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch… Sức cầu chung của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch chưa thể vượt mức tăng của năm 2025.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào cũng như tình trạng chênh lệch "cung - cầu". Mặt bằng giá cũng như thanh khoản thị trường thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà phục hồi so với năm 2025 khi nguồn cung mới ngày càng khan hiếm cũng như nhu cầu ở thực luôn duy trì ở mức cao./.