Trong bối cảnh thị trường bất động sản du lịch đã có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn, các chuyên gia nhận định, rất cần giải pháp đột phá để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường này hồi phục và phát triển.
Tuy nhiên, hệ thống chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta và thực tế đầu tư, phát triển bất động sản du lịch còn gặp nhiều vướng mắc, dù đã được nhìn nhận và đặt ra từ lâu, nhưng chưa được giải quyết triệt để. Trong đó, các quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch chưa theo kịp sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Nhất là, rất cần nhìn nhận rõ ràng hơn bản chất pháp lý của mô hình căn hộ du lịch (condotel), nhà phố thương mại (shoptel)...
Chia sẻ với Reatimes, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Trường Đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, đại dịch Covid-19 gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, kéo theo sự trì trệ, trầm lắng của hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch. Từ năm 2019, hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch gặp rất nhiều khó khăn. Số lượng condotel tồn đọng ngày càng nhiều.
“Không chỉ vậy, rào cản về mặt pháp lý cũng khiến cho thị trường này “dẫm chân tại chỗ”. Nhiều quy định của pháp luật về công nhận quyền sở hữu đối với người mua căn hộ du lịch còn thiếu, chưa đầy đủ và thống nhất, khiến cho các nhà đầu tư, kinh doanh hoặc khách hàng mua condotel lo lắng.
Trong bối cảnh đó, tháng 4/2023, Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, tháo gỡ được phần nào những vướng mắc đang diễn ra, “cởi bỏ” được áp lực cũng như sự lo lắng cho các nhà đầu tư khi thực hiện kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch. Tuy nhiên, Nghị định số 10/2023 này chỉ là giải pháp nhất thời”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung nói.
Theo đó, điều quan trọng là phải đưa những quy định về condotel thể chế hóa trong các quy định pháp luật, đặc biệt là trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tới đây. Việc quy định như vậy sẽ tạo ra sự đồng bộ, thống nhất và đầy đủ nhất cho hành lang pháp lý về căn hộ du lịch.
Cụ thể, thứ nhất, cần định nghĩa cụ thể và chi tiết khái niệm “Bất động sản du lịch” tại Điều 3 Giải thích từ ngữ trong dự thảo.
Đồng thời, thực hiện cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch trên cơ sở có đủ hồ sơ và điều kiện như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; có quyết định giao đất, cho thuê đất phù hợp với quy định của pháp luật; được cấp giấy phép xây dựng và hồ sơ công trình xây dựng.
Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung các quy định về điều kiện giao kết bất động sản căn hộ du lịch hình thành trong tương lai. Việc xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ cho hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch hình thành trong tương lai giúp cho các chủ đầu tư có nhiều cơ hội thực hiện các dự án khác, dòng vốn được lưu thông.
Thứ ba, phải quy định về việc sở hữu căn hộ du lịch đối với cá nhân nước ngoài vì đây là đối tượng có nhu cầu khá lớn vào loại hình bất động sản du lịch. Chính vì thế, cần nới lỏng các quy định về việc sở hữu căn hộ du lịch đối với người nước ngoài nhằm tăng cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Tuy nhiên, việc quy định này vẫn phải kèm theo các điều kiện cơ bản nhằm đảm bảo không ảnh hưởng đến chính trị xã hội, an ninh quốc gia.
Thứ tư, khi xây dựng condotel, các nhà đầu tư cần phải tuân thủ Luật Xây dựng, chú ý đến vấn đề an toàn cho khách sử dụng. Đồng thời, cần có những quy định liên quan đến các giao dịch đối với căn hộ du lịch.
“Phần lớn các vướng mắc, bất cập hiện nay của bất động sản du lịch chính là liên quan đến pháp lý”.
TS. Nguyễn Minh Phong
Về vấn đề này, ThS. Lưu Trần Phương Thảo, Giảng viên Khoa Luật - Học viện Phụ nữ Việt Nam cho rằng, cần hoàn thiện cơ chế nhằm tháo gỡ những vướng mắc, trong đó, phải hoàn tất xây dựng các điều kiện được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Đối với các dự án condotel đã hoàn thiện, cơ quan nhà nước cần nhanh chóng cấp giấy chứng nhận, nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ đầu tư cũng như người mua, để nhà đầu tư yên tâm khi quyết định đầu tư với những dự án này.
Liên quan đến vấn đề pháp lý đối với việc kinh doanh nhà phố du lịch (shoptel), ThS.NCS. Phùng Thị Phương Thảo nhận định, shoptel là một trong những mô hình mới du nhập vào Việt Nam, là hình thức kết hợp du lịch và mua sắm, được các chủ đầu tư quan tâm vì giá trị cũng như lợi nhuận mà mô hình này mang lại, nhưng hiện nay chưa có quy định cụ thể giải mã khái niệm nhà phố du lịch là gì.
Về quyền sở hữu nhà phố du lịch, người sở hữu mô hình du lịch này phải có đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất cụ thể. Tuy nhiên, shoptel thường không phải do từng người mua cụ thể thực hiện việc xây dựng mà được thực hiện theo dự án, theo yêu cầu xây dựng đã được duyệt. Điều này được lý giải bởi tính chất và mục đích của nhà phố du lịch, vừa thúc đẩy hàng hóa, du lịch và đảm bảo cả yếu tố thẩm mỹ.
“Vì vậy, người mua phải có quyền chiếm hữu những công trình xây dựng Shoptel, sử dụng nó theo đúng công dụng và có thể bán được cho người mua khác”, bà Phùng Thị Phương Thảo nêu quan điểm.
Tại Hội thảo Kinh doanh bất động sản du lịch - Thực trạng và những vấn đề pháp lý đặt ra mới đây, TS. Lê Hải Đường, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cho biết thị trường bất động sản có sức hút lớn và rất quan trọng trong việc kích thích kinh tế phát triển, góp phần duy trì sự ổn định kinh tế vĩ mô.
Đồng thời, TS. Lê Hải Đường khẳng định, để thị trường bất động sản du lịch phát triển có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng và thế mạnh của các vùng, miền trong cả nước, cần thiết phải có sự nhận định đúng đắn vai trò của thị trường bất động sản du lịch. Trong đó, kinh doanh bất động sản du lịch là một hiện tượng phổ biến ở Việt Nam.
“Mặc dù pháp luật của kinh doanh bất động sản đã được ban hành như Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Du lịch 2017…, song hệ thống chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta và thực tế việc đầu tư, phát triển bất động sản du lịch còn tồn đọng rất nhiều vấn đề cần phải giải quyết triệt để”, ông Nguyễn Hải Đường nhấn mạnh.
