Thêm nhiều doanh nghiệp "lấn sân", "miếng bánh" bất động sản công nghiệp có thực sự màu mỡ?

Doanh nghiệp đua nhau lấn sân bất động sản công nghiệp

Trong những năm qua, phân khúc bất động sản công nghiệp có sự phát triển ổn định về nhu cầu mua và thuê. Năm 2024, phân khúc này được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng, nhất là khi nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn còn rất lớn. Bên cạnh đó, phân khúc này sẽ xuất hiện một lớp đại gia mới đang không ngân ngại lao vào cuộc đua phát triển quỹ đất làm dự án khu công nghiệp. Bên cạnh những "ông lớn" vốn được biết tới là những tay to trong phân khúc bất động sản công nghiệp như Becamex IDC; Đô thị Kinh Bắc; Viglacera… Có thể thấy, nhiều nhà đầu tư "tay ngang", đã nhảy sang làm bất động sản công nghiệp.

Mới đây nhất, thông tin Tập đoàn Hòa Phát (mã: HPG) đã chính thức ký biên bản ghi nhớ về việc nghiên cứu đầu tư 3 dự án tại Khu Kinh tế Nam Phú Yên với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 120.000 tỷ đồng. Các dự án bao gồm: Cảng Bãi Gốc; Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hòa Tâm; và Dự án Khu liên hợp Gang thép Hòa Phát tại Khu công nghiệp Hòa Tâm.

Trước đó, trong năm 2023, Tập đoàn này từng trúng thầu 2 dự án đô thị ở Hưng Yên và Phú Thọ có tổng mức đầu tư 10.000 tỷ đồng. Ngoài ra, Hòa Phát cũng "tham vọng" đề xuất đầu tư, tài trợ quy hoạch các dự án hàng trăm hecta ở các tỉnh khác như Khánh Hòa, Quảng Ngãi, Quảng Trị, Hải Dương, Cần Thơ, Thừa Thiên Huế, Phú Yên và Đắk Nông.

Một trong những doanh nghiệp quen mặt của ngành xây dựng là Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex - mã: VCG) cũng có động thái tiến sâu hơn vào mảng bất động sản công nghiệp.

Mới đây, doanh nghiệp này được chấp thuận đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Đông Anh, TP. Hà Nội. Quy mô sử dụng đất của dự án hơn 299ha, gồm hai giai đoạn. Giai đoạn 1 triển khai trên diện tích 179,1ha và giai đoạn 2 có quy mô 120,35ha. Tổng vốn đầu tư là hơn 6.338 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư gần 1.268 tỷ đồng.

CTCP Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) đang mở rộng mảng phát triển bất động sản công nghiệp. Từ năm 2023, doanh nghiệp này đã bắt đầu khảo sát các khu công nghiệp tiềm năng (tổng cộng 450 ha) tại một số tỉnh phía Bắc như: Hưng Yên, Thái Bình, Nam Định và Quảng Ninh.

Vào tháng 1/2024, Tập đoàn này đã được chấp thuận để khảo sát và quy hoạch hai dự án cụm công nghiệp với tổng diện tích 100ha (mỗi dự án 50ha) tại Ninh Thuận. Hai dự án là cụm công nghiệp Phước Nam 1 và Phước Nam 2, gần cụm cảng biển Cà Ná.

Ngoài ra, kế hoạch kinh doanh của Taseco Land trong năm 2024 cũng chú ý đến mảng bất động sản khu công nghiệp. Theo đó, doanh nghiệp này dự kiến phát hành cổ phiếu để huy động gần 150 tỷ đồng nhằm phục vụ cho Dự án ở khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III tại Hà Nam.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho hay: "Với việc Việt Nam mở rộng quan hệ hợp tác sâu rộng với các nền kinh tế lớn, cơ hội sẽ tiếp tục đến với mảng bất động sản khu công nghiệp. Chúng tôi kỳ vọng giá cho thuê bất động sản khu công nghiệp tiếp tục tăng trong những năm tới, với mức tăng khoảng 5 - 9%/năm tại phía Bắc và 3 - 7% tại phía Nam. Trong đó, sản phẩm kho xưởng xây sẵn cho thuê dự báo phát triển mạnh cùng sự cải thiện của lĩnh vực logistics để đáp ứng nhu cầu ngày một cao của đầu tư FDI. 

Việc có nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án khu công nghiệp sẽ khiến "chợ" bất động sản khu công nghiệp ngày càng thêm vui. Tuy nhiên, để có thể tham gia thị trường này, doanh nghiệp Việt Nam cần tích cực chuẩn bị về hạ tầng, nguồn lực con người, quỹ đất và sản phẩm công nghiệp chất lượng nhằm tận dụng tối đa cơ hội phát triển".

Còn theo các chuyên gia FiinRatings, triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn sẽ được duy trì ở mức ổn định thông qua ba yếu tố. Cụ thể, nhu cầu cao nhờ mở rộng sản xuất của cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước; nguồn cung được Chính Phủ khuyến khích để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và thúc đẩy đầu tư vào cơ sở hạ tầng.

Theo nhóm phân tích, trong bối cảnh nhiều biến động như trong giai đoạn 2021- 2023, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp vẫn cho thấy khả năng kinh doanh ổn định khi tiếp tục thu hút được đầu tư nước ngoài, thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy duy trì tích cực.

Với mô hình kinh doanh giúp các nhà phát triển khu công nghiệp nhận được khoản đặt cọc lớn từ khách hàng ngay từ giai đoạn đầu của dự án và nhận thanh toán toàn bộ tiền thuê hạ tầng cho một chu kỳ thuê (có thể lên tới 50 năm), nhóm chuyên gia đánh giá tỷ lệ đòn bẩy tài chính mà nhóm này sử dụng để đầu tư thường ở mức thấp hơn các nhà phát triển bất động sản dân cư, dẫn tới rủi ro tài chính được đánh giá ở mức thấp hơn.

"Miếng bánh" ngon không dễ "ăn"

Bất động sản nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng sôi động lên nhờ những đại gia tay ngang, tuy vậy cuộc chơi cũng không hoàn toàn dễ dàng. Thị trường vẫn chưa quên, 2 "ông lớn" Thủy sản Nam Việt (ANV) và Sữa Quốc tế (IDP) đã phải quyết định từ bỏ kế hoạch lấn sân sang lĩnh vực bất động sản để tập trung vào ngành sản xuất kinh doanh cốt lõi chỉ sau khoảng 1 năm tham gia vào lĩnh vực bất động sản.

Trong đó, Nam Việt quyết định giải thể Công ty TNHH MTV Bất động sản Nam Việt và Công ty CP Sữa Quốc tế giải thể công ty con là Công ty CP đầu tư Green Light.

Dù đang mở rộng sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp, song tại Đại hội Cổ đông hồi đầu năm nay, trước câu hỏi về mục tiêu đa ngành, ông Trần Đình Long, Chủ tịch Tập đoàn Hòa Phát cũng thận trọng cho biết: "Với các tập đoàn sản xuất lớn, đa ngành là xu hướng không thể thay đổi. Về sách lược, ở từng thời điểm chúng ta phải có những bước đi thích hợp. Ở ngắn hạn, chúng tôi vẫn sẽ tập trung vào thép".

Giới chuyên gia cho rằng, để đầu tư một dự án khu công nghiệp, doanh nghiệp phải có vài nghìn tỷ đồng. Đây là khoản tài chính không nhỏ. Do vậy, doanh nghiệp nào muốn tham gia phát triển bất động sản công nghiệp phải kiên nhẫn vì đây là dòng vốn đầu tư dài hơi. Chưa kể, từ việc xin phép tới giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, thi công, thu hút nhà đầu tư vào là cả một quá trình rất khó khăn.

Hơn hết, lợi nhuận từ phân khúc bất động sản công nghiệp cũng không phải lúc nào cũng "màu hồng". Thậm chi nhiều "ông lớn" có thâm niên trong lĩnh vực này cũng lâm cảnh thua lỗ.

Đơn cử Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC) ghi nhận doanh thu quý I/2024 đạt 152,33 tỷ đồng, giảm 93% so với cùng kỳ. Trừ đi giá vốn, lợi nhuận gộp giảm 95% so với cùng kỳ, còn 74 tỷ đồng.

Theo đại diện Kinh Bắc, doanh thu quý đầu năm 2024 giảm chủ yếu do không ghi nhận doanh thu thuê đất và cơ sở hạ tầng so với cùng kỳ (2.068,4 tỷ đồng).

Được biết, trong kỳ, doanh thu tài chính giảm 56%, còn 68 tỷ đồng; chi phí tài chính giảm 59%, còn 54 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm 53%, còn 114 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp tạo ra không đủ chi trả cho các loại chi phí khiến Kinh Bắc lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh ở mức 33,4 tỷ đồng. Và kết quả là KBC báo lỗ sau thuế 76,7 tỷ đồng trong quý I/2024.

Tương tự, CTCP Long Hậu (mã: LHG) ghi nhận doanh thu thuần hơn 76 tỷ đồng, giảm 34% so với cùng kỳ năm trước, phần lớn do khoản thu từ mảng cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và xưởng xây sẵn theo yêu cầu giảm mạnh hơn 53 tỷ đồng, còn gần 167 triệu đồng. Tính đến ngày 31/03/2024, Long Hậu có tổng tài sản hơn 3,057 tỷ đồng, gần như không biến động so với đầu năm.

Đáng chú ý, hàng tồn kho ở mức 682 tỷ đồng, tăng 5%, chiếm đa số là chi phí đầu tư xây dựng các khu công nghiệp Long Hậu hơn 647 tỷ đồng.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho hay, thị trường bất động sản công nghiệp đang có những dấu hiệu tăng trưởng với việc khởi công nhiều khu công nghiệp mới và sự tham gia của nhiều chủ đầu tư mới. Tuy nhiên, thời gian qua, những thể chế, chính sách về khu công nghiệp chưa đảm bảo tính ổn định, thống nhất, đồng bộ và chưa có sự đột phá để phát huy vai trò và đóng góp trong phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, tính pháp lý về quy định khung đối với khu công nghiệp chưa cao. Khung pháp lý điều chỉnh hoạt động của khu công nghiệp chưa có sự thay đổi căn bản, mới dừng lại ở loại hình văn bản dưới luật.

Đặc biệt, chuyên gia cho rằng, việc quản lý, sử dụng đất cũng được coi là một trong những cản trở sự phát triển của khu công nghiệp tại Việt Nam. Trên thực tế, vẫn chưa đặt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm nền tảng cho tất cả các nội dung quy hoạch khác mà vẫn trên cơ sở quy hoạch ngành (quy hoạch chung xây dựng; quy hoạch phân khu chức năng; quy hoạch chi tiết xây dựng…).

Mặt khác, kinh phí dành cho việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong khu công nghiệp còn hạn chế. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp chỉ ở mức 57,2% (năm 2022) là tương đối thấp. Cùng với đó là tỷ suất thu hút đầu tư trung bình của dự án đầu tư trong khu công nghiệp là 4,61 triệu USD/ha đất công nghiệp đã cho thuê. Tỷ lệ này tuy có gia tăng qua các thời kỳ nhưng vẫn tương đối thấp.

Theo đó, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, thời gian tới, khi ba bộ Luật gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực sẽ giúp tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến pháp lý, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững, tạo điều kiện tốt hơn cho doanh nghiệp tham gia vào phân khúc bất động sản công nghiệp.

"Lĩnh vực kinh doanh nào giàu tiềm năng, nhiều doanh nghiệp nhảy vào là điều dễ thấy. Tuy vậy, trong điều kiện hiện nay, doanh nghiệp muốn đầu tư vào phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ khác với thời điểm đất nước mới mở cửa. Trước đây, phát triển khu công nghiệp chủ yếu là phục vụ sản xuất, giờ tiêu chuẩn đầu tư vào khu công nghiệp cao hơn rất nhiều. Khu công nghiệp đó không chỉ đáp ứng tới vấn đề đất đai, hạ tầng, bảo vệ môi trường, an sinh xã hội, mà còn là các tiêu chí về văn hoá, phát triển bền vững. Do vậy, các nhà đầu tư cần thận trọng nghiên cứu kỹ thực trạng, đánh giá nhu cầu, tránh tình trạng đầu tư tràn lan, dàn trải, rơi vào khủng hoảng thừa. Bỏ 1 đồng vốn ra phải đảm bảo an toàn và tránh rủi ro", PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận định.