Còn tồn tại chồng chéo về thủ tục hành chính giữa chủ sở hữu và ban quản lý khu công nghiệp

Bất động sản công nghiệp - Phân khúc "sống khỏe" trong bối cảnh thị trường ảm đạm

Trong những năm qua, bất động sản công nghiệp được đánh giá là phân khúc duy trì sự ổn định và tăng trưởng mạnh về nhu cầu mua, thuê. Theo dữ liệu từ CBRE, trong quý I/2024, đối với thị trường đất công nghiệp, giá đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 miền Bắc tăng nhẹ 1,2% so với quý trước và 7,8% so với cùng kỳ, đạt ngưỡng trung bình 133 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Trong khi đó, giá đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 miền Nam giữ mức 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, ổn định so với quý trước và tăng 2,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Do không có dự án mới đi vào hoạt động trong quý, các khu công nghiệp hiện hữu tại thị trường cấp 1 miền Bắc tiếp tục thu hút khách thuê mới, tỷ lệ lấp đầy tăng 1,3 điểm phần trăm trong quý đạt 83%.

Đối với thị trường kho xưởng xây sẵn, nhiều dự án quy mô tiếp tục ra mắt tại khu vực phía Bắc trong quý đầu năm, tập trung ở thị trường Bắc Ninh. Với việc nguồn cung mới tiếp tục ra mắt, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại thị trường cấp 1 miền Bắc đạt 70% đối với nhà kho xây sẵn, giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước và đạt 87% với nhà xưởng xây sẵn, không thay đổi so với quý trước.

Về mặt bằng giá, giá thuê kho xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 trung bình đạt ngưỡng 4,7 và 4,9 USD/m2/tháng. Mức giá thuê kho duy trì ổn định theo năm, trong khi giá thuê xưởng tăng 3,9% theo năm khi tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở ngưỡng cao.

Về mặt nhu cầu, các diễn biến tích cực của thị trường đến từ việc một số nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất vật liệu bán dẫn, công nghệ động cơ tiếp tục mở rộng tại Việt Nam thông qua việc thuê xưởng sản xuất như: VDL (Hà Lan), Tecnotion (Hà Lan).

Theo Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, thời gian qua, dù thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn nhưng phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng bền vững. Nguyên nhân là do kinh tế Việt Nam có sự tăng trưởng đã thu hút được sự quan tâm và đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Cùng với đó, chính trị - xã hội ổn định, việc cải thiện môi trường đầu tư, chính sách đối với đầu tư nước ngoài của Việt Nam đang ngày càng phù hợp hơn. 

Bên cạnh đó, Việt Nam đã và đang chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới và bất động sản các khu công nghiệp. Trong những năm qua, Việt Nam đã đầu tư, đưa vào sử dụng hàng ngàn ki-lô-mét đường cao tốc liên vùng, giúp thúc đẩy sự giao lưu kinh tế - văn hóa thuận tiện giữa các vùng trong nước.

Từ góc độ của doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, ông Hoàng Đại, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Mac Land Việt Nam cho hay, Việt Nam có một số lợi thế trong thu hút FDI mà các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm như: Tình hình chính trị, an ninh ổn định; vị trí địa lý thuận lợi, lực lượng lao động dồi dào; thể chế, luật pháp và sự minh bạch của Việt Nam dần được hoàn thiện gắn với hội nhập quốc tế, từ đó tạo điều kiện cho các nhà đầu tư yên tâm hoạt động đầu tư lâu dài. Đặc biệt, một số địa phương như Quảng Ninh, Hải Phòng... có cảng biển, cảng nước sâu cũng là một lợi thế rất lớn.

"Hiện phân khúc này đang có sức hút rất lớn đối với cả nhà đầu tư trong và ngoài nước và các nhà đầu tư đang tiếp tục mở rộng diện tích cũng như quy mô dự án.

Ví dụ như ở Hải Phòng, tại Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền, chỉ trong 1 năm giá cho thuê kho xưởng xây sẵn đã tăng từ 120 USD/m2 lên 150 USD/m2, và tất cả đều đã có đơn đặt hàng. Tại Khu công nghiệp Đồ Sơn hiện đã có 100% nhà đầu tư đặt hàng. Hay tại Khu công nghiệp Nam Đình Vũ đã mở rộng thêm 500ha diện tích nhà xưởng và tỷ lệ lấp đầy luôn trên mức 90%.

Nói như vậy để thấy, trong bối cảnh thị trường bất động sản nhìn chung đang có phần ảm đạm thì phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn có sức hấp dẫn riêng. Trong thời gian tới, sự dịch chuyển của phân khúc này sẽ tích cực và mạnh mẽ hơn", Tổng Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Mac Land Việt Nam đánh giá.

Từ đó, các chuyên gia dự báo rằng, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 3-9%/năm ở miền Bắc và tăng 3-7%/năm ở miền Nam. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1-4%/năm trong ba năm tới. Trong giai đoạn vừa qua, với việc Việt Nam nâng cấp quan hệ ngoại giao với các nước đối tác lớn thì nền kinh tế nói chung và ngành sản xuất cũng như bất động sản khu công nghiệp Việt Nam dự kiến sẽ được hưởng lợi và tiếp tục xu hướng phát triển.

Chưa có sự đồng nhất về mặt thủ tục sau đầu tư cho các doanh nghiệp 

Tuy được đánh giá là "ngôi sao sáng" dẫn đường cho thị trường bất động sản nhưng bất động sản công nghiệp vẫn tồn tại một số hạn chế, khó khăn và thách thức nhất định.

Ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, Phụ trách Ban Công nghệ và Phát triển bền vững cho rằng, "lực cản" đầu tiên chính là khâu giải phóng mặt bằng chậm khiến nhiều dự án, hạ tầng khu công nghiệp kết nối thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật nhà xưởng thấp...

Ngoài ra, giữa bối cảnh ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu, xuất nhập khẩu sụt giảm, nhà đầu tư nước ngoài đang rất thận trọng với kế hoạch đầu tư. Chính điều này cũng phần nào làm ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng bất động sản công nghiệp, bởi sự giảm tốc dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) do tâm lý e dè, cẩn trọng của các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ nhà đầu tư cũng cần đủ mạnh và linh hoạt thì mới có thể thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều thay đổi cũng như xuất hiện nhu cầu mới thì đòi hỏi định hướng chính sách từ phía Nhà nước cũng cần rõ ràng và mạnh mẽ hơn nhằm hỗ trợ nhà đầu tư, thúc đẩy thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Cùng với đó, các thông tin quy hoạch khu công nghiệp cần được công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương để nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu và từ đó nắm bắt cơ hội đầu tư tốt nhất.

Mặt khác, cần đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết vướng mắc về thủ tục đất đai trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, tránh kéo dài thời gian xây dựng và tăng chi phí của doanh nghiệp.

"Hơn hết, mỗi địa phương có thế mạnh về phát triển bất động sản công nghiệp cần triển khai thực tiễn chiến dịch "trải thảm" đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi đầu tư cùng dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác. Trong đó, cần ưu tiên khu công nghiệp phù hợp định hướng, đạt chỉ tiêu hạn chế lượng phát thải, mức tiêu thụ năng lượng, hạn chế tác động đến môi trường, giảm sức ép cho hạ tầng", ông Trương Gia Bảo đề xuất.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Đại, Tổng Giám đốc Mac Land Việt Nam cũng cho biết, mặc dù phân khúc này sôi động ngay cả khi thị trường địa ốc nói chung đang "đóng băng" song "mảnh đất màu mỡ" này vẫn phải đối mặt với những khó khăn, thách thức. Đó là sự chồng chéo về mặt thủ tục hành chính giữa chủ sở hữu hạ tầng khu công nghiệp với ban quản lý khu công nghiệp chung. Cụ thể, tại khu công nghiệp đang được chia làm 2 phân quyền, có những doanh nghiệp xin giấy phép ở dưới thì lại mắc ở trên và ngược lại. 

Hay việc thời điểm doanh nghiệp bắt đầu đi vào hoạt động thì rất ổn nhưng ở những giai đoạn sau lại phát sinh nhiều hạng mục thứ cấp, khiến cho nhiều nhà đầu tư loay hoay trong việc giải quyết các thủ tục hành chính. 

"Từ đây có thể thấy, hệ thống của ta chưa có sự đồng nhất về mặt thủ tục sau đầu tư cho các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp", ông Hoàng Đại nêu quan điểm. 

Bên cạnh đó, hiện nay, các quy mô hệ thống nhà xưởng xây sẵn cho thuê chưa phù hợp với nhu cầu thực tế của khách hàng. Cụ thể, các nhà xưởng xây sẵn đang có phần diện tích chưa phù hợp đối với quy mô dự án mà các nhà đầu tư mong muốn. Hiện có những nhà xưởng xây sẵn diện tích quá nhỏ từ 700 - 800m2 hay quá lớn lên tới 5.000 - 7.000m2.

Do đó, từ thực tế và góc nhìn của doanh nghiệp, ông Hoàng Đại cho rằng, diện tích nhà xưởng có quy mô từ 3.000 - 3.500m2 để sản xuất thí điểm cho giai đoạn đầu là phù hợp nhất.

Điều quan trọng hơn cả, để thị trường bất động sản công nghiệp phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới là cần có sự thống nhất về mặt thủ tục pháp lý, đặc biệt là giữa chủ sở hữu hạ tầng khu công nghiệp và ban quan lý khu công nghiệp, khu kinh tế của từng địa phương.

Đồng thời, mỗi địa phương cần xây dựng cho mình một mức giá cho thuê đất phù hợp và hấp dẫn bởi điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chi phí đầu tư của doanh nghiệp. Nếu giá thuê đất và phí duy trì hạ tầng hằng năm quá cao sẽ ảnh hưởng đến doanh thu cũng như lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản. 

Ngoài ra, cần sắp xếp được nguồn nhân lực tốt cả về số lượng và chất lượng. Hiện có nhiều địa phương đang thiếu trầm trọng lao động. Nếu không có sự chuẩn bị tốt thì kể cả vào đầu tư mà không có lao động thì doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt, để phát triển bất động sản công nghiệp thì những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến tiềm năng tăng trưởng bất động sản phải được đẩy mạnh, chú trọng đầu tư, nhất là hạ tầng giao thông kết nối./.