Thí điểm “đất khác” trong phát triển dự án nhà ở: Nên ưu tiên cho phân khúc giá rẻ và nhà ở xã hội

Tham dự chương trình có đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội đồng cố vấn của Reatimes và VIRES gồm đại biểu quốc hội và các chuyên gia hàng đầu Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, kinh tế, tài chính…; lãnh đạo, đại diện các doanh nghiệp được vinh danh cùng sự góp mặt của nhiều cơ quan thông tấn, báo chí.

Phát biểu khai mạc Diễn đàn, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho biết, Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân là sự kiện thường niên được tổ nhằm tạo ra không gian thảo luận, trao đổi khách quan, đa chiều để nhìn lại thị trường bất động sản một năm đã qua và có những nhận định, phân tích, dự báo về tình hình, diễn biến thị trường bất động sản trong năm mới. Qua đó, đóng góp những kiến giải, đề xuất đối với các vấn đề còn tồn đọng của thị trường, góp tiếng nói giúp hoàn thiện thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam an toàn, lành mạnh và bền vững hơn.

“Dù đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều điểm nghẽn tiếp tục phải vượt qua để phục hồi, khởi sắc và phát triển bền vững. Cả thị trường vẫn phải đối diện và xử lý hàng loạt vấn đề như: Sự suy giảm tổng cầu; các vướng mắc về chính sách, pháp lý chưa được xử lý triệt để ảnh hưởng đến nguồn cung; trở ngại về dòng vốn gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà; thủ tục hành chính và quá trình thực thi chính sách, sự đồng hành cùng doanh nghiệp tại một số địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển… Dũng cảm nhìn thẳng vào sự thật để nhận diện, đánh giá đúng và tìm ra giải pháp, hướng đi phù hợp mang tính động lực trong bối cảnh mới là điều mà các chủ thể trên thị trường cần chú trọng.

Trong bối cảnh đó, Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân và Lễ Vinh danh thương hiệu bất động sản dẫn đầu được tổ chức nhằm nhận diện, dự báo và đưa ra giải pháp cho những vấn đề nổi cộm của thị trường bất động sản, đồng thời, ghi nhận, biểu dương những doanh nghiệp, thương hiệu bất động sản tiêu biểu đã vượt qua một năm 2023 đầy thách thức và có triển vọng tốt trong năm 2024”, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhấn mạnh.

Tại Diễn đàn, dưới sự điều phối của TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, các chuyên gia đã cùng phân tích, đánh giá, thảo luận về những chủ đề đang nhận được nhiều sự quan tâm và đóng vai trò then chốt, gần như mang tính quyết định đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Đó là câu chuyện về nền tảng pháp lý tạo động lực cho giai đoạn chuyển mình mới của thị trường bất động sản, đặc biệt quan trọng là việc tổ chức thực hiện 3 bộ luật "xương sống" của thị trường và tháo gỡ vướng mắc trong các nghị định, thông tư có kịp thời hay không.

Trong đó, phiên Đối thoại Cấp cao thảo luận về 2 vấn đề nổi cộm trên thị trường hiện nay. Một là câu chuyện thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác. Hai là vấn đề cơ cấu lại sản phẩm trên thị trường bất động sản hướng đến nhu cầu thực gắn với không chỉ phát triển nhà ở xã hội, mà còn cả nhà ở thương mại giá bình bình dân… Các chuyên gia, khách mời đã thảo luận rất sôi nổi về chính sách phát triển nhà ở xã hội trong Luật Đất đai 2024 và những vấn đề đặt ra; kinh nghiệm quốc tế, đề xuất mô hình phát triển nhà ở thương mại giá bình dân. Qua đó, đề xuất chính sách, giải pháp thiết thực để phát triển 2 phân khúc sản phẩm này, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Mở đầu phiên Đối thoại, TS. Võ Trí Thành nhận định, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn rất khó khăn do đó, Chính phủ, các bộ, ngành đã có rất nhiều chính sách hỗ trợ để phục hồi thị trường. 

"Có thể nói, đây là những nỗ lực chưa từng có của Chính phủ đối với thị trường bất động sản. Đã có rất nhiều hội nghị, cuộc họp của Chính phủ, Thủ tướng được tổ chức để bàn về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Trong đó, các giải pháp hướng tới tái cấu trúc thị trường, hoàn thiện chính sách để giải quyết các điểm nghẽn của thị trường được quan tâm rất lớn, đặc biệt là điểm nghẽn về nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực", TS. Võ Trí Thành nói. 

Phát triển nhà ở vừa túi tiền không nên “thả nổi”, phó mặc cho thị trường

Phát biểu tham luận tại Diễn đàn, LS. TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết, phát triển nhà ở vừa túi tiền càng ngày càng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ chính phủ các nước. Tư duy “thả nổi” đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung - cầu tự nhiên của thị trường đang được thay đổi bằng những định hướng, chính sách khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở này.

Từ nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia trên thế giới như Hoa Kỳ, Canada, Đức, Trung Quốc…, LS. TS. Đoàn Văn Bình gợi mở một số giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật của Việt Nam. Trong đó nhấn mạnh đến giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật bao gồm: Đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền; đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền; có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn; Tham khảo kinh nghiệm ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà.

Bên cạnh đó, LS.TS. Đoàn Văn Bình cho rằng, cần hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền, ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền…qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.

Đối với công tác quy hoạch, cần đổi mới dựa trên sự chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền, quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng, tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn, quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị. Cùng với đó, cần chú trọng hơn việc quy hoạch nhà ở vừa túi tiền gần các đấu mối giao thông và đầy đủ hạ tầng xã hội cũng như khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.

Ngoài ra, LS.TS. Đoàn Văn Bình còn đưa ra kiến nghị về áp dụng giải pháp tài chính và thuế. Sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực, thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền, đi kèm với xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền. Khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền và nghiên cứu triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở (Central Provident Fund - CPF), quỹ tín thác bất động sản (Reits); tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Một giải pháp khác không kém phần quan trọng, theo TS.LS. Đoàn Văn Bình là cải cách thủ tục hành chính thông qua đơn giản hóa hệ thống các thủ tục, ứng dụng công nghệ, tăng cường phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp, rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

“Nếu để “bàn tay vô hình” của cơ chế thị trường thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước cũng nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định”, TS. LS. Đoàn Văn Bình kết luận.

KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cũng cho rằng, nhà ở xã hội phải do Nhà nước cầm trịch, doanh nghiệp đồng hành. Việc phát triển phải dựa trên quy hoạch, cần gắn nhà ở xã hội nhà ở công dân với việc phát triển các dự án hạ tầng giao thông công cộng, trường học, bệnh viện, khu công nghiệp… để tạo sự thuận tiện cho việc di chuyển của người dân.

Chính sách nhà ở xã hội cần tháo gỡ cả phía cầu

Ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho biết, thách thức của việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua là những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa Nhà nước và nhà đầu tư.

Do đó, ông Hải đề xuất, cần có ưu đãi về quyền sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng đối với doanh nghiệp đầu tư, bên cạnh đó cũng cần thúc đẩy phía cầu, là người mua. Bên cạnh đó, các thủ tục đầu tư và phê duyệt giá bán, quy định về đối tượng thụ hưởng chính sách... vẫn còn khá phức tạp. Như câu chuyện của Hòa Bình, dù đã làm việc với chủ đầu tư từ hai năm trước tại một dự án đã có giấy phép đầu tư nhưng đến đầu năm nay mới tạm xong thủ tục để triển khai. 

“Có những dự án nhà ở xã hội quy mô 4 - 5 nghìn căn nhưng không hấp thụ được do nhiều người dân chưa có nhà có nhu cầu mua nhưng lại không đủ điều kiện thụ hưởng mua nhà ở xã hội. Khi không tiêu thụ được sản phẩm thì nhà đầu tư sẽ không dám mạnh dạn đầu tư. Khơi thông nguồn cung nhưng nghẽn ở phía cầu thì cũng tắc”, ông Lê Viết Hải nhấn mạnh.

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng cần xác định rõ đối tượng mua nhà ở xã hội với các vấn đề về thu nhập thực tế thay vì thu nhập danh nghĩa, bên cạnh đó là phân phối thu nhập và khả năng chi trả của đối tượng. Theo đó, chuyên gia này đề xuất, với nhà ở xã hội, chính sách nên hướng đến thúc đẩy việc xây dựng để cho thuê nhiều hơn bán nhằm đáp ứng nhu cầu và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, đồng thời hạn chế tình trạng bán sai đối tượng. 

 “Nếu không nghiên cứu kỹ, việc đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhà ở xã hội có thể dẫn đến nhiều hệ lụy. Doanh nghiệp xây nhà ở xã hội đang phải đối mặt với rủi ro bán sai đối tượng. Còn người chưa có nhà thì không có khả năng mua, nếu mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay, như vậy chính sách nhà ở xã hội lại dồn gánh nặng vào vai người dân”, TS. Vũ Đình Ánh khẳng định và cho biết thêm, ông không ngạc nhiên khi thấy nhiều người đi ô tô mua nhà ở xã hội, vì đó mới là những người có đủ tiền mua nhà. 

Còn theo chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, cần thay đổi quan niệm - nhà ở xã hội, giá rẻ thì chất lượng thấp, dẫn đến nhiều khu nhà ở xã hội xây xong không bán được hoặc người dân không đến ở. Đã đến lúc cần triển khai bài bản từ việc khảo sát nhu cầu đến quy hoạch và bố trí nguồn vốn ưu đãi để hỗ trợ người mua nhà.

Dưới góc nhìn tổng thể hơn, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, với việc phát triển nhà ở xã hội, nên tiếp cận ở nhiều góc độ, nhiều giải pháp để hướng đến kết quả cuối cùng là hỗ trợ được cho người dân. Theo đó, nhà ở xã hội nên phát triển cả bán và cho thuê, ai có đủ năng lực mua sẽ mua, ai không đủ thì thuê. Với vấn đề tiếp cận đất đai, ông Hiếu nhấn mạnh, việc thí điểm tiếp cận các quỹ đất khác để phát triển nhà ở thương mại sẽ tạo ra cơ chế tốt hơn cho các doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở. Trong Luật Đất đai, Nhà nước đứng ra thu hồi đất cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, đây là điểm thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp so với làm nhà ở thương mại.

Bàn luận thêm, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản dường như đã vượt qua giai đoạn “ngập lụt” trong khó khăn, tuy nhiên sự phục hồi giữa các phân khúc không đồng đều. Điểm sáng rõ nhất là những tín hiệu thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhiều dự án đã khởi công, được chấp thuận chủ đầu tư.

“Năm 2024, dự kiến 108 dự án sẽ hoàn thành, cung cấp 148.000 căn nhà ở xã hội. Có thể nói đây là điểm nhấn quan trọng của lượng cung. Sự hưởng ứng của các doanh nghiệp là rất tuyệt vời. Bên cạnh đó, sự đốc thúc của Chính phủ về giảm lãi suất cho vay và điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội được cải thiện cũng góp phần tạo ra tín hiệu tốt cho việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới”, ông Phong nhấn mạnh.

Với chính sách thí điểm “đất khác” trong phát triển nhà ở thương mại, TS. Nguyễn Minh Phong cũng đồng tình và cho rằng, quy định này sẽ tăng khả năng tiếp cận quỹ đất cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở, tuy nhiên, cần thí điểm và hướng mạnh vào phân khúc nhà giá rẻ và nhà ở xã hội. 

Điểm phục hồi và đà bứt tốc của các doanh nghiệp bất động sản

Trong khuôn khổ sự kiện, Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023 - 2024 được tổ chức dựa trên kết quả của chương trình bình chọn bởi độc giả trên hệ thống Reatimes.vn và Hội đồng bình chọn bao gồm các nhà báo, các chuyên gia kinh tế - luật - quy hoạch - kiến trúc - xây dựng - bất động sản hàng đầu của Việt Nam. Đây cũng là hoạt động mang tính thường niên, với kỳ vọng tạo ra sự biểu dương, khích lệ kịp thời trước những nỗ lực vượt bậc của cộng đồng doanh nghiệp, doanh nhân trong lĩnh vực bất động sản cùng các ngành nghề liên quan mật thiết, đồng thời ghi nhận các dự án chất lượng đã xuất hiện và hứa hẹn là điểm sáng trên thị trường ở các loại hình.

“Lễ vinh danh nhằm tôn vinh những thương hiệu, sản phẩm, dịch vụ tiêu biểu và có triển vọng nhất của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 - 2024 với 11 hạng mục. Chúng tôi hiểu rằng, mọi hoạt động bình chọn, vinh danh đều chỉ mang tính chất tương đối và không thể đánh giá hết được tất cả các thương hiệu trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên tinh thần khách quan, minh bạch, hội đồng cố vấn, bình chọn và Ban Tổ chức tin tưởng rằng, các thương hiệu được vinh danh hôm nay hoàn toàn xứng đáng, bởi đó là những thương hiệu nổi bật, đã chủ động, linh hoạt và thích ứng trong bối cảnh khó khăn, thách thức bao trùm thị trường bất động sản Việt Nam”, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho hay.

Lễ Vinh danh đã tôn vinh các Top 10 thương hiệu, sản phẩm, dịch vụ dẫn đầu thị trường bất động sản năm 2023 - 2024 với các hạng mục: Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam năm 2023, Doanh nghiệp cung ứng dịch vụ bất động sản tốt nhất năm 2023, Doanh nghiệp bất động sản triển vọng nhất năm 2024, Sàn giao dịch bất động sản triển vọng nhất năm 2024, Dự án đô thị và nhà ở tiềm năng nhất năm 2024, Dự án bất động sản khu công nghiệp tiềm năng nhất năm 2024.

Đồng thời cũng vinh danh các Top 5: Ngân hàng cho vay bất động sản minh bạch và hiệu quả nhất năm 2023, Dự án đô thị và nhà ở chất lượng nhất năm 2023, Khu nghỉ dưỡng tốt nhất năm 2023; Dự án nhà ở xã hội, nhà ở đại chúng tiềm năng nhất năm 2024; Dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiềm năng nhất năm 2024.

Đáng chú ý, tại hạng mục Top 10 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam năm 2023, các doanh nghiệp được gọi tên bao gồm: Vinhomes, BRG Group, Doji Land, Geleximco, Ecopark, T&T, Flamingo Holdings, Masterise Homes, Bcons, Nam Long. Hạng mục Top 10 nhà phát triển bất động sản triển vọng nhất năm 2024 bao gồm các đơn vị: Bim Land, TNR Holdings Vietnam, Công ty TNHH KN Cam Ranh, MIKGroup, Trường Sơn Land, Taseco Land, Phú Đông Group, Rio Land, Vạn Xuân Group. Top 5 Dự án đô thị và nhà ở chất lượng nhất năm 2023 gồm: Ocean City, Masteri West Heights, Eco Central Park, De La Sol, The Diamond Residence.

Như vậy, trong bức tranh tổng thể còn nhiều điểm sáng tối đan xen của thị trường bất động sản, các thương hiệu bất động sản được vinh danh đã thể hiện những nỗ lực và sức sống mạnh mẽ để vượt qua một năm 2023 với nhiều khó khăn chồng chất. Các chuyên gia kỳ vọng, những thương hiệu dẫn đầu sẽ mang lại cảm hứng lan tỏa, theo đó, các doanh nghiệp khác trên thị trường sẽ cùng tạo ra điểm phục hồi và đà bứt tốc trong năm 2024 với những dự án chất lượng hơn, đáp ứng đúng nhu cầu thực. Từ đó, đóng góp vào sự phục hồi và phát triển chung của thị trường bất động sản, kiến tạo những không gian sống hiện đại, văn minh, cải thiện diện mạo đô thị và mang lại sự phồn vinh cho xã hội, thịnh vượng cho kinh tế đất nước./.