Năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có nhiều điểm sáng hơn nhờ các luật liên quan đã và sẽ được thông qua; Chính phủ đã nhận diện rõ các rủi ro; lãi suất giảm mạnh và dần ở mức hấp dẫn để đầu tư; quá trình thanh lọc sau gần hai năm khiến thị trường còn lại chủ yếu là các nhà phát triển uy tín và có thực lực tốt; niềm tin thị trường dần trở lại, thêm dự án được mở bán và có thanh khoản khá; một số doanh nghiệp đã bắt đầu tái khởi động các dự án mới…
Tuy nhiên, thị trường vẫn đối diện với những khó khăn rất lớn như tình trạng lệch pha cung cầu. Phân khúc cao cấp nhiều trong khi phát triển nhà ở xã hội dù có những tín hiệu tích cực hơn nhưng chưa có nhiều đột phá, nhà ở vừa túi tiền biến mất; cung thiếu do pháp lý…
Nhà ở, cùng với việc làm, y tế và giáo dục, là bốn nhu cầu thiết yếu của con người mà nhà nước ở bất cứ thể chế nào đều phải quan tâm, chăm lo cho công dân.
Một số quốc gia - quá coi trọng quy luật thị trường, phó mặc cho tư nhân phát triển nhà ở - đang đối mặt với khủng hoảng thiếu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp.
Việt Nam vừa tôn trọng quy luật thị trường, vừa quan tâm phát triển nhà ở xã hội nhân văn. Gói 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ làm nhà ở xã hội thông qua ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuế VAT, lãi suất ngân hàng đã kết thúc với kết quả tích cực nhưng còn nhiều bất cập. Điểm rất sáng khi đó là lãi suất cho người mua nhà chỉ khoảng 5%.
Gói 120 nghìn tỷ đồng hướng tới tạo lập một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nhưng lãi suất 8,2%/năm rõ ràng còn rất cao so với thu nhập của người dân.
Tiền bao giờ cũng hữu hạn. Vì thế, mọi hỗ trợ chỉ đến từng lúc, từng nơi, từng đối tượng cụ thể, không bền vững. Chưa kể, đã liên quan đến hỗ trợ tài chính từ nhà nước thì phải thanh tra, kiểm tra nhiều hơn, sát sao hơn so với dự án nhà ở thương mại.
Thị trường vẫn đối diện với những khó khăn rất lớn như tình trạng lệch pha cung cầu. Phân khúc cao cấp nhiều trong khi phát triển nhà ở xã hội dù có những tín hiệu tích cực hơn nhưng chưa có nhiều đột phá, nhà ở vừa túi tiền biến mất; cung thiếu do pháp lý… (Ảnh minh họa).
Thị trường nhà ở chia làm ba phân khúc: Cao cấp, trung cấp và bình dân, nói theo thông lệ quốc tế là hạng A, B và C. Nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thuộc hạng C, phân khúc bình dân. Theo điều kiện bình thường, phân khúc nhà ở bình dân chiếm đa số, phải trở thành "người chơi chính" trên thị trường. Nhưng thời điểm này, thị trường đang bị lộn ngược. Nhà ở bình dân gần như "tuyệt chủng", giống như loài khủng long từng thống trị trái đất bỗng biến mất.
Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Savills, nhà ở vừa túi tiền giá dưới 2 tỷ đồng/căn chỉ còn 3% tổng cung trên thị trường.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM công bố, năm 2023 nhà ở bình dân dần biến mất tại đô thị lớn nhất cả nước. Giá nhà tăng chóng mặt, biến Hà Nội thành một trong những nơi có giá nhà đắt đỏ và khó sở hữu nhất thế giới.
Việt Nam chưa có định nghĩa thế nào là nhà ở vừa túi tiền, cũng chưa luật hóa nhà ở vừa túi tiền.
Thế giới định nghĩa nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) như thế nào?
Theo UN-Habitat, affordable housing là loại hình có giá thành phù hợp với khả năng chi trả của số đông người mua. Theo đó, giá nhà không vượt quá 30% mức tổng thu nhập hàng năm của số đông hộ gia đình, với đầy đủ giá trị tiện nghi sống an toàn, chất lượng theo mặt bằng chung của xã hội.
Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ (HUD) cũng đưa ra khái niệm tương tự.
Việt Nam chưa có định nghĩa trong các văn bản pháp luật nhưng các bên tham gia thị trường đều coi nhà có giá dưới 1.000 USD/m2 là nhà ở vừa túi tiền. Nghĩa là một căn hộ 65m2 tương đương 1,6 tỷ đồng. Chung cư giá này không còn tồn tại ở Hà Nội và TP HCM. "Chuẩn" giá nhà bình dân đã nâng lên 20-30%, xoay quanh 2 - 2,4 tỷ đồng/căn.
Thị trường đang lệch pha cung cầu, vì thế khó bền vững.
Tại sao nhà ở bình dân lại biến mất? Có nhiều nguyên nhân nhưng cơ bản là do cung thiếu trầm trọng, giá cả nguyên vật liệu, nhân công tăng cao do lạm phát, lãi suất ngân hàng tăng vọt, tiền sử dụng đất ngày càng cao...
Kinh nghiệm thế giới cho thấy, nhà ở vừa túi tiền đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định cộng đồng, an sinh xã hội và mang lại nhiều lợi ích kinh tế, như tạo việc làm, ổn định chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu. Các sáng kiến thường được chính phủ các nước áp dụng để tăng cung nhà ở vừa túi tiền bao gồm tài chính và phi tài chính.
Giải pháp tài chính như tài trợ vốn không hoàn lại, vốn ưu đãi thông qua ngân hàng, các quỹ, ưu đãi thuế cho bên cung hay hỗ trợ trực tiếp bên cầu...
Tôi cho rằng, để nhà ở vừa túi tiền xuất hiện trở lại, ngoài việc dành nguồn lực tài chính hữu hạn cho mục tiêu một triệu căn nhà ở xã hội, có thể tập trung vào các giải pháp phi tài chính.
Tôi có một số gợi mở như: Đưa ra khái niệm, tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền; luật hóa nhà ở vừa túi tiền; xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở có diện tích nhỏ và trung bình; xây dựng và ban hành hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn mới theo hướng xanh, thông minh, bền vững, đủ tiện ích.
Cần tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền (chiếm đa số) trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm và giai đoạn, để các địa phương có định hướng triển khai.
Nên quy định tỷ lệ làm nhà ở vừa túi tiền trong đô thị; quy hoạch gần các đấu mối giao thông, nhất là các hạ tầng đột phá trong tương lai như ga đường sắt cao tốc, sân bay, gần các hạ tầng thiết yếu như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, công viên...
Tính toán quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các tổ hợp cao tầng; khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền; khuyến khích hiến tặng đất làm nhà ở bình dân.
Nhà nước nên cắt giảm tối đa thủ tục hành chính và cấp phép; có cơ chế rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền trong khu đô thị có công năng hỗn hợp; khuyến khích đầu tư nước ngoài; hợp tác công tư; xây dựng dữ liệu về nhà ở vừa túi tiền.
Nghiên cứu và ứng dụng công nghệ mới, xanh, thông minh, nhận chuyển giao công nghệ mới như sản xuất tiền chế các cấu kiện, sử dụng máy móc AI để lắp ghép, giảm sử dụng nhiều nhân công... nhằm giảm giá thành.
Tăng cường quản lý, chống thổi giá nhà; có cơ chế tặng và tích lũy điểm thưởng cho nhà phát triển tạo lập nhà ở vừa túi tiền trong khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn để bù đắp, như mô hình của một số bang ở Mỹ.
Ngoài ra, nên áp dụng các giải pháp tài khóa, tài chính gián tiếp như sử dụng công cụ thuế đối với phân khúc nhà ở cao cấp để có thêm nguồn hỗ trợ cho phân khúc bình dân; nghiên cứu triển khai quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác bất động sản (REITS).
Nên khống chế giá trần mua và thuê nhà ở vừa túi tiền trong một thời gian, như mô hình của Australia, Canada, Mỹ và New Zealand.
Các giải pháp phi tài chính, mà chủ yếu là cải cách thể chế theo hướng thân thiện với nhà ở vừa túi tiền và rút gọn thủ tục hành chính, sẽ tạo sự phát triển bền vững cho thị trường.
Để tăng cung và kéo giá nhà xuống thấp, cần một giải pháp tổng thể bao gồm việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định, đảm bảo cung cầu hài hòa giữa các phân khúc.
Nếu không, phân khúc nhà ở "nhân dân" này vẫn sẽ thuộc "Sách đỏ", không biết bao giờ mới "hồi sinh".
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ triển khai Đề tài nghiên cứu khoa học về vấn đề này ngay những ngày đầu năm 2024 để có kiến nghị kịp thời với Nhà nước.
