Hàng tồn kho nhiều, nhưng vẫn thiếu cung
Dựa theo báo cáo của 52/63 địa phương, Bộ Xây dựng cho biết lượng tồn kho bất động sản quý III/2023 khoảng 16.940 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, hàng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án, với 6.554 căn và 7.190 nền.
Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, lượng giao dịch cũng rất hạn chế. Nhu cầu mua và lượng đặt cọc thấp khiến nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường đã tác động làm cho nguồn cung mới liên tục giảm trong năm 2023.
Theo Báo cáo tháng 11 của DKRA, những dự án có đủ điều kiện mở bán thì tỷ lệ tiêu thụ cũng rất thấp. Cả nước chỉ có 46 căn biệt thự nghỉ dưỡng được mở bán, giảm 73% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ chỉ dừng ở mức 30%. Miền Nam và miền Trung không ghi nhận dự án mới chào hàng.
Cùng với đó, sức cầu thị trường cũng tương đối khiêm tốn với 14 căn biệt thự được giao dịch thành công, giảm 67% so với cùng kỳ năm ngoái. Hơn 80% dự án sơ cấp đã phải đóng giỏ hàng để điều chỉnh giá bán và chính sách bán hàng. Mặc dù nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50% nhưng vẫn chưa đủ sức kích cầu thị trường.
Nhìn nhận về vấn đề tồn kho bất động sản, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, các dự án chờ phê duyệt thực tế vẫn cao, nhưng dự án được phê duyệt ít, do đó, mới có những nhận định thị trường thiếu nguồn cung. Thực tế, hàng tồn kho cao ở cả phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền, cho thấy thị trường không thiếu cung.
Ông Võ phân tích: “Hoàn cảnh đặc biệt của thị trường bất động sản 2023 là hàng tồn kho nhiều, nhưng vẫn có nhận định thiếu cung. Ở đây có hai phân khúc ngược chiều nhau. Sự ngược nhau ấy là căn bệnh kinh niên của thị trường bất động sản Việt Nam cả 10 năm nay. Phân khúc cao cấp rơi vào nợ xấu, tồn đọng nhiều, nhưng phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), bình dân lại thiếu cung”.
Đồng thời, nhìn lại năm 2014, thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục ở phân khúc NƠXH và nhà ở thương mại giá rẻ, nhờ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng tăng “nóng” khi tận dụng được nguồn vốn tốt thông qua việc một chủ đầu tư dự án có thể bán lại cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Trong khi, phân khúc thương mại giá cao vẫn tồn kho và rơi vào nợ xấu khoảng hơn 400.000 tỷ đồng theo tính toán tại thời điểm đó. Đến năm 2018, phân khúc này mới bắt đầu có dấu hiệu tăng.
Nhưng cũng đến năm 2018, những lỗ hổng pháp lý mới được nhận ra: Chưa có khung pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; hệ thống pháp luật hiện hành không đáp ứng được để phê duyệt dự án, nhất là ách tắc vấn đề định giá đất. Đến nay, những ách tắc này chưa được giải quyết.
Ở góc độ tích cực, GS. Võ đánh giá, trước những tác động tiêu cực của tình hình kinh tế, chính trị thế giới, Việt Nam vẫn thuộc nhóm các nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao. Đặc biệt, với nền kinh tế độ mở lớn, dựa vào xuất khẩu, việc Việt Nam hạn chế được những tác động tiêu cực từ bên ngoài là sự nỗ lực lớn.
“Qua đó chúng ta thấy được những điểm tích cực trong nền kinh tế Việt Nam năm 2023 và từ đó, hy vọng thị trường bất động sản năm 2024 sẽ bớt căng thẳng hơn”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.
Nên đi theo hướng thúc đẩy nhà ở thương mại giá rẻ
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản cả nước trong tương lai sẽ tiếp tục lệch pha cung cầu. Nghĩa là dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở vừa túi tiền, nếu không có sự điều chỉnh quyết liệt trong những năm tới.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có văn bản đề nghị các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, giảm giá bán sản phẩm nhà ở, theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ tại hội nghị “Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô”, ngày 7/12 vừa qua.
HoREA nhấn mạnh, Nhà nước đã lắng nghe, xem xét, giải quyết hầu như các kiến nghị, đề xuất của Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản… Ngược lại, về phía doanh nghiệp, việc tiếp thu, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về yêu cầu phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm của các doanh nghiệp bất động sản chưa được triển khai tích cực.
HoREA cũng chỉ ra, việc thiếu nhà ở vừa túi tiền trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.
Trong bối cảnh đó, việc mua nhà của người dân sẽ ngày một khó khăn hơn. GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho biết, theo tính toán, đối với phân khúc giá rẻ, trung bình, người dân cũng phải tích lũy “không ăn, không ở” vài chục năm mới mua được nhà.
“Phân khúc kinh doanh vẫn tăng giá thì nhà ở cho người dân cũng ngày càng cao, như vậy, việc mua nhà của người dân có thu nhập trung bình ngày càng khó khăn hơn”, ông Võ nêu.
Trong khi đó, theo kế hoạch đến 2030, Việt Nam trở thành nước công nghiệp, cơ cấu dân số ở đô thị phải chiếm 70%. Nhìn vào con số đó, chúng ta phải có giải pháp đặc biệt.
“Ở các nước, giải pháp cơ bản nhất để ổn định thị trường nhà ở chính là thuế bất động sản. Nếu không cải cách thuế bất động sản sẽ không giải quyết được vấn đề nhà ở”, ông Võ chỉ ra.
Tuy nhiên, theo GS. Võ, chuyên gia thế giới đánh giá, thuế bất động sản ở nước ta còn lạc hậu và cần những giải pháp tăng mức độ phù hợp với thực tiễn. Nếu không, nhà ở cho người thu nhập thập vẫn thiếu và giá cao, tiền vẫn đổ vào bất động sản đầu cơ, nghịch lý cơ bản của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại.
Bên cạnh đó, để khơi thông nguồn cung nhà giá rẻ, theo ông Võ, chúng ta nên đi theo hướng thúc đẩy nhà ở thương mại giá rẻ vì sức phát triển của phân khúc này tốt hơn NƠXH.
“Vấn đề là Nhà nước hỗ trợ gì? Quy định rõ doanh nghiệp làm nhà ở thương mại giá rẻ với trần giá bao nhiêu thì được hưởng ưu đãi? Lúc này chúng ta sẽ đỡ phải phê duyệt việc có thu nhập bao nhiêu thì được mua NƠXH. Đồng thời, hỗ trợ vốn tín dụng thế nào để động viên doanh nghiệp tham gia xây dựng?”, ông Võ nêu./.
