Thị trường bất động sản 2025: Tháo gỡ "nút thắt" để tăng trưởng bền vững

Nhiều điểm sáng tích cực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ với hàng loạt yếu tố đóng vai trò "kiến tạo" để vượt qua khó khăn và nắm bắt cơ hội phát triển. Với sự hỗ trợ từ hành lang pháp lý mới; sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các Bộ, ngành, cùng tác động tích cực từ các yếu tố kinh tế, tài chính, năm 2024 trở thành bước ngoặt, đưa bất động sản Việt Nam phục hồi mạnh mẽ hơn trong năm 2025 và tăng trưởng trong những năm tới.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, 3 Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đồng thời có hiệu lực sớm và đang dần đạt được độ "thẩm thấu" nhất định, đóng vai trò quan trọng trong việc tháo gỡ các khó khăn về thể chế cho thị trường bất động sản.

"Những cải cách này không chỉ khắc phục được tình trạng chồng chéo giữa các quy định về đất đai, đầu tư và bất động sản mà còn tạo ra một cơ chế hợp lý, minh bạch hơn cho các dự án. Điều này đặc biệt ý nghĩa khi áp dụng đối với các dự án đang triển khai gặp vướng mắc, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án mới được thực hiện sau ngày 1/8/2024", ông Nguyễn Chí Thanh nhấn mạnh.

Song song với đó, Chính phủ cùng các Bộ, ngành cũng đã thể hiện sự quyết liệt trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đơn cử như việc đẩy mạnh ban hành các văn bản hướng dẫn thực thi thuộc thẩm quyền, đồng thời đảm bảo việc triển khai các quy định pháp luật mới sớm đi vào cuộc sống. Bên cạnh đó, tổ công tác do Bộ Xây dựng đóng vai trò chủ chốt, đã trực tiếp đến từng địa phương, từng dự án để nắm bắt thực trạng và phối hợp chặt chẽ với các cơ quan liên quan nhằm tháo gỡ các vướng mắc cho các dự án bất động sản.

Nhờ đó, nhiều dự án bất động sản đã được tháo gỡ những nút thắt về pháp lý, cơ chế chính sách để triển khai trở lại. Các dự án có thông tin triển khai trở lại trong thời gian qua có thể kể đến như dự án Astral City (TP. Thuận An, Bình Dương), dự án HaNoi Melody Residences (Linh Đàm, Hà Nội), dự án QMS Top Tower (Tố Hữu, Hà Nội), The Summit Building (Trần Duy Hưng, Hà Nội), KĐT Ecity Tân Đức (Đức Hòa, Long An),...

Ông Thanh cũng cho biết thêm, hầu hết các địa phương đã tiến hành lập danh mục chi tiết các dự án đang gặp vướng mắc hoặc đình trệ, từ đó xây dựng kế hoạch tháo gỡ một cách có hệ thống. Đặc biệt, các địa phương đã tăng cường phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan để lập báo cáo cụ thể, nêu rõ những khó khăn về mặt thể chế cần được giải quyết và đề xuất các kiến nghị cụ thể nhằm tháo gỡ từng vướng mắc riêng lẻ đối với từng dự án bất động sản.

Bên cạnh việc được củng cố bởi nền tảng pháp lý ngày càng hoàn thiện, những tác động tích cực từ khía cạnh kinh tế, tài chính cũng đang góp phần quan trọng trong việc hỗ trợ sự hồi phục của thị trường bất động sản. Đây được coi là một trong những nhân tố thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư, tạo đà cho thị trường tăng trưởng trở lại trong thời gian tới.

Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc, Chuyên gia phân tích cấp cao Khối xếp hạng tín nhiệm và nghiên cứu VIS Rating, nhìn nhận, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2024 và dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong năm 2025. Trong 10 tháng đầu năm 2024, mức tăng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đã vượt hơn 100%, đạt 5,2 tỷ USD, cho thấy sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán cũng đang trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản. Theo xu hướng, việc phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đã ghi nhận mức tăng trưởng mạnh trong năm 2024 và dự kiến sẽ còn tiếp tục bùng nổ trong năm 2025. Động lực chính đến từ triển vọng nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam lên nhóm thị trường mới nổi, tạo điều kiện thu hút thêm dòng vốn đầu tư quốc tế. Sự khởi sắc này không chỉ mở ra cơ hội huy động nguồn vốn lớn cho ngành bất động sản mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn đầy thách thức, thúc đẩy tăng trưởng và phát triển bền vững.

Ngoài ra, thị trường trái phiếu bất động sản dự kiến sẽ phục hồi vào năm 2025 sau khi giá trị phát hành mới giảm mạnh 15% trong năm 2024. Các nhà đầu tư kỳ vọng việc thực thi Luật Chứng khoán mới sẽ tạo điều kiện cho trái phiếu bất động sản chất lượng cao được phát hành, giúp thu hút dòng vốn vào ngành này. Những quy định chặt chẽ về bảo lãnh ngân hàng, tài sản đảm bảo và xếp hạng tín nhiệm sẽ nâng cao sự an tâm của nhà đầu tư, qua đó giúp thị trường trái phiếu bất động sản ấm lên.

Từ góc độ kinh tế vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận, tăng trưởng kinh tế ổn định trong giai đoạn 2024 - 2025 là điểm tựa quan trọng tạo nền tảng vững chắc cho hoạt động đầu tư và phát triển bất động sản. Cùng với đó, lạm phát được kiểm soát và lãi suất duy trì ở mức thấp, tỷ giá dịu dần đã giúp cải thiện đáng kể sức mua và tâm lý đầu tư của cả doanh nghiệp lẫn cá nhân.

Ngoài ra, những đột phá về thể chế, sự hoàn thiện trong quy hoạch các cấp và việc đẩy mạnh đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng đang tạo tiền đề cho sự bứt phá của thị trường bất động sản. Đặc biệt, các áp lực tài chính từng đè nặng lên doanh nghiệp bất động sản đã dần được gỡ bỏ, nhờ vào các chính sách hỗ trợ tín dụng và khả năng tiếp cận vốn được cải thiện, nhiều công ty địa ốc đã bước đầu thành công trong việc huy động nguồn lực để tái khởi động các dự án.

Để thị trường bất động sản "vươn mình" bền vững

Có thể khẳng định, các cơ chế chính sách, và tác động tích cực từ nền kinh tế, tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản hồi phục trong năm 2024. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để thị trường phát triển bền vững trong thời gian tới, vẫn cần nhiều nỗ lực đồng bộ từ cả doanh nghiệp và các cơ quan quản lý.

"Những yếu tố tích cực về mặt cơ chế, kinh tế sẽ góp phần tạo đà cho tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, quá trình phục hồi sẽ không diễn ra đồng đều giữa các phân khúc và tốc độ có thể chậm hơn kỳ vọng", TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Theo TS. Cấn Văn Lực, các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản cần tiếp tục tập trung vào việc cơ cấu lại hoạt động, đặc biệt là kiểm soát chặt chẽ các rủi ro liên quan đến dòng tiền, lãi suất và nợ đáo hạn. Bên cạnh đó, cũng nên chủ động tìm hiểu và tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ, đồng thời đa dạng hóa các kênh vốn đầu tư và sản phẩm nhằm điều chỉnh giá bất động sản về mức hợp lý hơn, tạo sự hấp dẫn cho thị trường.

Ngoài ra, việc chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và thúc đẩy kinh doanh tuần hoàn sẽ là chiến lược quan trọng để nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp. Đặc biệt, ông nhấn mạnh, các doanh nghiệp cần tập trung chuẩn hóa quy trình, sản phẩm, và nhân sự để tuân thủ chặt chẽ các quy định mới trong loạt luật vừa được ban hành, nhằm tối ưu hóa hoạt động và tăng tính cạnh tranh trong bối cảnh mới.

Còn theo ông Nguyễn Chí Thanh, mặc dù đã có nhiều chuyển biến tích cực, song thị trường bất động sản vẫn còn đối diện với nhiều thách thức trong thời gian tới. Do đó, cần tiếp tục tháo gỡ các nút thắt và thực hiện các giải pháp để thị trường "vươn mình" phát triển bền vững.

Thứ nhất, về tiền sử dụng đất, do hiện nay nhiều địa phương chưa công bố bảng giá đất; các địa phương vừa công bố Bảng giá đất đều nhận về phản hồi chưa tích cực vì quá cao, sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án, khiến dự án bị đội chi phí là nguyên nhân gây nguy cơ giá bán bất động sản bị đẩy lên cao. Vì vậy, cần phải nghiên cứu, xác định công cụ đo lường giá bán để bảo đảm có căn cứ đủ chuẩn xác định Bảng giá đất; khuyến khích giao dịch qua sàn để bảo đảm tính công khai, minh bạch của giá giao dịch bất động sản; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản với dữ liệu đủ lớn, có tính cập nhật và chính xác cao để lấy dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất được hợp lý.

Thứ hai, cần phải làm tốt hơn công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng để hỗ trợ doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp nhỏ và vừa. Bởi lẽ, những dự án quy mô lớn thì Nhà nước thực hiện thu hồi, giải phóng mặt bằng, nhưng những dự án quy mô vừa và nhỏ, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận để giải phóng mặt bằng. Nguồn lực hạn chế, lại phải chịu áp lực từ đền bù giải phóng mặt bằng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ khó thoát khỏi khó khăn. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ nguồn cung bị "thao túng" trong tay doanh nghiệp lớn, làm giảm tính cạnh tranh trên thị trường.

Thứ ba, tâm lý "chờ đợi" từ phía chính quyền địa phương cũng được xem là nút thắt, vì bên cạnh những địa phương đang tích cực triển khai những quy định mới của luật, vẫn còn một số địa phương "án binh bất động" để quan sát, từ đó mới cân nhắc "hành động", gây ảnh hưởng tới tiến trình chung của thị trường, làm chậm hóa quá trình đưa luật vào đời sống, khiến nhiều dự án vẫn "đắp chiếu" chờ đợi. Nên thời điểm này, các bộ, ngành chuyên môn cần tích cực hơn nữa trong việc hướng dẫn, phổ biến để các địa phương đủ hiểu và tự tin áp dụng quy định mới của luật.

Thứ tư, cần nhanh chóng "bịt kẽ hở" về đấu giá đất để tránh trường hợp bị lợi dụng. Để làm tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Nhà nước cần thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn; xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc; đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể; xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá (lập danh sách vi phạm để hạn chế hoặc cấm tham gia); xem xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá…

Thứ năm, là gỡ nút thắt về nhà ở xã hội, trong đó chú trọng việc nâng cao hơn nữa vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện đề án; quyết liệt trong công tác lập quy hoạch, yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội; khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời, tăng cường sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước để đầu tư hạ tầng xung quanh khu vực dự kiến phát triển dự án nhà ở xã hội.

Thứ sáu, vấn đề về nguồn vốn. Hiện nay, rất nhiều dự án phải nằm chờ do thiếu vốn thực hiện hoặc bị vướng mắc pháp lý không thể triển khai, doanh nghiệp vẫn phải chi trả khoản chi phí khổng lồ cho cả bộ máy để duy trì dẫn đến kiệt quệ; việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn còn nhiều khó khăn. Nếu không có vốn, các dự án sẽ tiếp tục tình trạng "đắp chiếu" gây thiệt hại nặng nề cho doanh nghiệp và cả thị trường, trong khi tài nguyên đất đai bị lãng phí.

Để giải quyết vấn đề này, theo ông Nguyễn Chí Thanh, Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, phân loại những dự án vướng mắc; xác định nhóm dự án đủ năng lực, kinh nghiệm có thể triển khai nếu được bơm vốn; nâng cao sự phối hợp của ba bên Nhà nước - Doanh nghiệp - Ngân hàng để đưa ra các cơ chế hỗ trợ đặc thù, vừa bảo đảm doanh nghiệp được trợ lực, vừa an toàn cho phía ngân hàng. Nhà nước cũng cần nghiên cứu, phát triển các quỹ tín thác đầu tư bất động sản để có thêm kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp./.