Bảng giá đất mới: Hơi thở mới và những nỗi lo
Một trong những thành công của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hàng năm dựa trên nguyên tắc thị trường, thay vì sử dụng bảng giá đất trong 5 năm như quy định của Luật Đất đai 2013. Điều này giúp bảng giá đất phản ánh sát hơn với giá thị trường và giảm thiểu các bất cập do sự chênh lệch giá trị đất đai trong thời gian dài.
Chia sẻ với Reatimes GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai 2013 có nhiều bất cập lớn, đặc biệt liên quan đến vấn đề giá đất. Nghị quyết 18 - NQ/TW năm 2022 đã bỏ khung giá đất, và Luật Đất đai 2024 chỉ sử dụng bảng giá đất, đồng thời, yêu cầu bảng giá này phải sát với giá thị trường, khắc phục được điểm mấu chốt là giá đất bồi thường thấp hơn giá thị trường, khiến người dân thuộc diện thu hồi đất bức xúc.
Việc nâng bảng giá đất sát thị trường được cho là cần thiết để tránh thất thoát ngân sách khi đấu giá đất, cũng như tạo công bằng hơn trong việc bồi thường khi thu hồi đất. Tuy nhiên, việc nâng bảng giá đất để phù hợp thị trường được dự báo sẽ gây áp lực không nhỏ lên người dân và doanh nghiệp trong một số trường hợp.
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. (Ảnh: Reatimes)
"Doanh nghiệp lo ngại giá đất cao sẽ làm tăng chi phí đầu vào, ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án. Người dân cũng phản ánh, chi phí sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng, như từ đất nông nghiệp sang đất ở, đã tăng quá cao, gần bằng giá thị trường, nên nhiều người từ bỏ. Họ cho rằng với mức chi phí này, việc mua đất ở tại khu đô thị mới là sẽ hợp lý hơn. Vậy thì lúc này, việc tăng giá đất lại không đáp ứng được yêu cầu khuyến khích đầu tư hay an sinh xã hội", ông Võ phân tích.
Dù vậy, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, việc điều chỉnh bảng giá đất sát với thị trường là hoàn toàn đúng và cần thiết. Theo ông, vấn đề nằm ở cách áp dụng bảng giá đất sao cho hợp lý.
"Nhà nước có thể chỉ thu 40% giá trị tính theo bảng giá đất, tức là 40% giá trị thị trường, nhằm giảm chi phí đầu vào cho các dự án đầu tư nhà ở vừa túi tiền (loại trừ các dự án nhà ở cao cấp), hoặc cá dự án phát triển các ngành kinh tế trọng điểm", ông Võ nói.
Chuyên gia nhấn mạnh thêm, chính sách giảm giá đất đầu vào là hoàn toàn hợp lý, bởi một nền kinh tế mà chi phí đất đai quá cao sẽ kéo theo giá hàng hóa và dịch vụ tăng, làm giảm năng lực cạnh tranh của nước ta trên thị trường quốc tế. Trong trường hợp này, việc nhập khẩu hàng hóa từ nước ngoài, dù phải chịu thuế nhập khẩu, vẫn có thể "kinh tế" hơn so với sử dụng hàng hóa sản xuất trong nước.
"Việc triển khai bảng giá đất sát thị trường vẫn cần phải thực hiện đúng, gắn với những chính sách điều chỉnh linh hoạt, đảm bảo cân bằng giữa nguồn thu ngân sách và khả năng đáp ứng của người dân, doanh nghiệp. Quan trọng hơn, các chính sách đất đai cần gắn liền với chính sách an sinh xã hội, thu hút đầu tư, để không tạo thêm áp lực lên người dân và doanh nghiệp", ông Võ nói.
"Bằng mọi cách tháo gỡ dự án, thúc đẩy tăng nguồn cung nhà ở"
Năm 2025, nhiều chuyên gia nhận định, những tín hiệu tích cực từ hệ thống pháp lý mới sẽ bắt đầu "ngấm". Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý đầy đủ, giúp thị trường bất động sản có thêm động lực phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch, ổn định, bền vững. Đặc biệt, việc áp dụng sớm các luật này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt, khơi thông nguồn lực, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân trong việc tiếp cận đất đai.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam nhìn nhận, việc sửa đổi ba luật liên quan đến thị trường bất động sản và có hiệu lực sớm đã tác động trực tiếp đến thị trường theo hướng tích cực.
"Trước đây, thị trường đã xuất hiện những vấn đề rối rắm, chồng chéo. Có nhiều vấn đề đã được sửa đổi trong các luật này, tháo gỡ được nhiều chồng chéo, vướng mắc", ông Hiệp chia sẻ và lấy ví dụ, gần đây, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 171/2024/QH15 về việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Qua đó, cho phép các tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, và các loại đất khác trong cùng thửa đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Việc này thể hiện rõ quyết tâm trong việc chống lãng phí tài nguyên đất, đồng thời giải tỏa, cung cấp thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản.
"Với những tác động như vậy, chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản năm 2025 sẽ có một lực đẩy mới", Chủ tịch GP.Invest nói.
Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong năm mới, cần ưu tiên những phân khúc có nhu cầu lớn nhất. (Ảnh minh họa: Bùi Văn Doanh)
Tuy nhiên, tại thời điểm này, để nhận định cụ thể về chuyển biến của thị trường bất động sản trong năm tới là rất khó, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia. Lý do là toàn thị trường đang chờ đợi sự hoàn thiện về pháp lý, cũng như các công bố về giá đất mới từ chính quyền địa phương.
Đề cập đến "nút thắt" rất cần tháo gỡ kịp thời trong năm mới, TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay, phần lớn người dân mong muốn rằng giá nhà, đặc biệt là giá nhà chung cư sẽ giảm, để có hy vọng sở hữu nhà trong tương lai. Tuy nhiên, các yếu tố giúp giá giảm hiện nay rất ít, trong khi những yếu tố khiến giá tăng lại nhiều.
"Chính vì vậy, chúng ta đặt nhiều kỳ vọng vào việc tăng nguồn cung. Đây là yếu tố quan trọng hàng đầu. Hiện nay, Chính phủ đang ban hành một số quy định mới, vận dụng các điều luật và Nghị quyết của Quốc hội để tập trung tăng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung Nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đã đề xuất triển khai gói tín dụng ưu đãi trị giá 100.000 tỷ đồng từ nguồn vốn trái phiếu, áp dụng trong 5 năm, để Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay mua, thuê mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở xã hội. Lãi suất của gói tín dụng này sẽ bằng với mức cho vay đối với hộ nghèo được Thủ tướng quy định trong từng thời kỳ.
Đây là lần đầu tiên Bộ Xây dựng đề xuất áp dụng gói nhà ở xã hội bằng phát hành trái phiếu. Khi được triển khai thì đây sẽ là những yếu tố có thể giúp thị trường bất động sản dần ổn định trở lại.
Tuy nhiên, các chính sách đó vẫn chưa đủ, bởi số lượng các dự án hiện tại ở Hà Nội và TP.HCM chỉ bằng 1/10 so với trước đây. Vậy nên, phải bằng mọi cách tháo gỡ dự án, thúc đẩy tăng nguồn cung nhà ở", ông Nghĩa nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng đồng tình, các luật liên quan đến thị trường bất động sản đã có hiệu lực, từng bước tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Tuy nhiên, vấn đề nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là phân khúc chung cư cần được quan tâm giải quyết, đặc biệt, cần tiếp tục gỡ vướng về thủ tục triển khai dự án để gia tăng nguồn cung cho thị trường.
"Tôi cho rằng, để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong năm mới, chúng ta cần ưu tiên những phân khúc có nhu cầu lớn nhất, như chung cư thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội", ông Điệp nói.
