Thị trường bất động sản 2026: Phục hồi có chọn lọc, đòi hỏi doanh nghiệp có chiến lược đường dài

Thị trường bất động sản hồi phục có chọn lọc

Các chuyên gia và đơn vị nghiên cứu dự báo, thị trường bất động sản năm 2026 đang bước sang chu kỳ mới vững chắc hơn và mang nhiều dấu ấn của sự tái cấu trúc. Theo Savills Việt Nam, năm 2025 vừa qua được xem là năm "bản lề" của tiến trình này, khi các yếu tố vĩ mô được ổn định, đã tạo nền tảng quan trọng để củng cố niềm tin của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, bức tranh kinh tế - xã hội năm 2025 của Việt Nam ghi nhận nhiều điểm sáng nổi bật, khi nước ta cơ bản đạt được mục tiêu tổng quát và hoàn thành - thậm chí vượt toàn bộ 15/15 chỉ tiêu chủ yếu đã đề ra. Đáng chú ý, đà tăng trưởng được duy trì theo xu hướng tích cực, với GDP quý sau cao hơn quý trước; cả năm 2025 ước tăng 8,02% - mức tăng thuộc nhóm cao hàng đầu thế giới. Tính bình quân giai đoạn 2021 - 2025, tăng trưởng đạt khoảng 6,3%, cao hơn rõ rệt so với giai đoạn trước đó. Quy mô nền kinh tế tiếp tục được mở rộng, với GDP năm 2025 ước đạt khoảng 514 tỷ USD, tăng 5 bậc, vươn lên vị trí thứ 32 trên bảng xếp hạng thế giới. GDP bình quân đầu người đạt khoảng 5.026 USD, gấp 1,4 lần so với năm 2020, qua đó đưa Việt Nam chính thức gia nhập nhóm các quốc gia có thu nhập trung bình cao, sớm vượt mục tiêu đã đề ra trong chiến lược phát triển.

Đặc biệt, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động, Việt Nam vẫn ghi nhận kết quả rất tích cực về tài khóa. Thu ngân sách nhà nước vượt dự toán khoảng 683 nghìn tỷ đồng, dù Chính phủ tiếp tục thực hiện các chính sách miễn, giảm, gia hạn thuế, phí với quy mô lên tới khoảng 251 nghìn tỷ đồng nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và người dân. 

Những yếu tố trên cho thấy sức chống chịu của nền kinh tế được cải thiện rõ rệt, đồng thời tạo dư địa chính sách cần thiết để duy trì ổn định, thúc đẩy tăng trưởng và củng cố niềm tin của nhà đầu tư cũng như người mua nhà trong giai đoạn tiếp theo.

Phân tích sâu hơn, Savills Việt Nam nhìn nhận sự hồi phục của thị trường trong chu kỳ mới sẽ không theo hướng "nước dâng thuyền lên" như giai đoạn trước khi dòng tiền dồi dào cùng tâm lý đầu tư ngắn hạn đã thúc đẩy nhiều phân khúc tăng trưởng đồng loạt, bất chấp sự khác biệt về chất lượng dự án hay nhu cầu. 

Thời gian tới, thị trường diễn biến theo hướng thận trọng hơn. Dòng tiền không còn phân bổ đại trà, mà tập trung vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc khai thác dài hạn, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, vị trí gắn với hạ tầng hiện hữu và khả năng kết nối. Sự phân hóa vì thế ngày càng rõ nét, không chỉ giữa các phân khúc mà còn cạnh tranh mạnh mẽ giữa các dự án trong từng phân khúc.

Theo giới chuyên gia, chính sự phân hóa này sẽ là "bộ lọc" chủ đạo của chu kỳ mới. Khi niềm tin thị trường từng bước được khôi phục, cơ hội vẫn mở ra cho thị trường bất động sản, song sẽ gắn chặt với chất lượng và giá trị thực. Quá trình thanh lọc vì thế diễn ra khắt khe hơn bao giờ hết, buộc thị trường phải vận hành theo những chuẩn mực cao hơn, tiệm cận với mô hình của các thị trường phát triển hơn.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP.HCM cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu, không chỉ để khắc phục những lệch pha tích tụ trong giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, mà còn nhằm thiết lập lại các chuẩn mực phát triển theo hướng bền vững và dài hạn hơn. 

Đây là quá trình mang tính tất yếu, trong đó các chủ đầu tư, dự án và sản phẩm đều trải qua một "bài kiểm tra sức bền", dựa trên những tiêu chí ngày càng khắt khe về năng lực tài chính, mức độ minh bạch pháp lý, chất lượng quy hoạch - xây dựng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Theo bà Giang Huỳnh, người mua và nhà đầu tư ngày càng chú trọng tới giá trị sử dụng, khả năng khai thác lâu dài cũng như tính bền vững của tài sản, thay vì chỉ kỳ vọng vào biên độ tăng giá trong ngắn hạn. Điều này kéo theo sự thay đổi căn bản trong cách phát triển sản phẩm và chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.

"Những phân khúc gắn với nhu cầu ở thực, có hạ tầng đồng bộ, khả năng kết nối vùng rõ nét và được phát triển bài bản sẽ có khả năng được đón nhận và thanh khoản tốt hơn. Ngược lại, các sản phẩm thiếu nền tảng dài hạn, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc chỉ dựa trên kỳ vọng thị trường sẽ khó tránh khỏi bị đào thải", bà Giang Huỳnh nhìn nhận. 

Theo Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP.HCM, sự phân hóa này sẽ tạo ra áp lực trong ngắn hạn, nhưng xét về tổng thể, đây là "khoảng lặng" cần thiết để bất động sản tái định hình theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn. Nhờ đó, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới với nền tảng vững chắc hơn, minh bạch hơn và ít rủi ro hơn so với quá khứ.

Cùng chung quan điểm, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng, thị trường sẽ không còn dư địa cho những chiến lược phát triển dàn trải, dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Thay vào đó, lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp biết kiểm soát rủi ro, chủ động tái cấu trúc danh mục dự án, ưu tiên pháp lý minh bạch và sản phẩm phù hợp với sức mua thực tế của thị trường.

Bộ tiêu chí định hình năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp

Theo ông Bùi Văn Doanh, chu kỳ mới của thị trường bất động sản đang đặt doanh nghiệp trước một môi trường cạnh tranh khốc liệt hơn cả về chiều sâu lẫn chiều rộng. Muốn trụ vững và phát triển, doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc toàn diện, từ chiến lược phát triển, nền tảng tài chính cho tới cách tiếp cận thị trường.

Trước hết, Viện trưởng VIRES cho rằng, doanh nghiệp cần xác lập lại định hướng phát triển dài hạn, chuyển trọng tâm từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng và giá trị sử dụng của sản phẩm. Trong bối cảnh nhu cầu ở thực ngày càng đóng vai trò dẫn dắt, các dự án được phát triển bài bản, phù hợp khả năng chi trả và đáp ứng nhu cầu sống thực tế sẽ có lợi thế rõ rệt.

Một yếu tố then chốt khác, theo ông Doanh, chính là kỷ luật tài chính - nền tảng quyết định khả năng tồn tại của doanh nghiệp trong giai đoạn thị trường thanh lọc mạnh mẽ. Ông cho rằng, trong giai đoạn tới, nếu doanh nghiệp nào không kiểm soát tốt dòng tiền sẽ rất dễ rơi vào vòng xoáy mất cân đối tài chính. Việc cơ cấu lại nợ vay, kéo giãn kỳ hạn, giảm áp lực trả nợ ngắn hạn và từng bước giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng là giải pháp mang tính chiến lược dài hạn.

Theo ông Bùi Văn Doanh, việc đa dạng hóa nguồn vốn theo hướng an toàn và minh bạch bao gồm vốn chủ sở hữu, hợp tác đầu tư, các kênh huy động phù hợp với khung pháp lý mới sẽ giúp doanh nghiệp giảm rủi ro hệ thống và gia tăng uy tín trên thị trường. 

Đặc biệt, vị chuyên gia lưu ý rằng, đòn bẩy tài chính sẽ trở thành nguy cơ nếu vượt quá ngưỡng chịu đựng của doanh nghiệp khi thị trường biến động, lãi suất thay đổi hoặc tiến độ pháp lý bị kéo dài. Từ góc nhìn này, ông Doanh nhấn mạnh kỷ luật tài chính sẽ tạo lợi thế cạnh tranh dài hạn, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong triển khai dự án, linh hoạt trong chiến lược giá và sẵn sàng tham gia các thương vụ M&A hoặc phát triển quỹ đất. 

Bên cạnh yếu tố tài chính, theo Viện trưởng VIRES, pháp lý và chất lượng dự án đang trở thành "tấm vé thông hành" bắt buộc để doanh nghiệp bước vào cuộc đua mới. Khi các bộ luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản dần đi vào thực tiễn, doanh nghiệp chủ động hoàn thiện hồ sơ pháp lý, tuân thủ quy hoạch và triển khai dự án đúng chuẩn mực sẽ tạo dựng niềm tin bền vững với người mua, nhà đầu tư và các tổ chức tín dụng. "Ở chu kỳ mới, pháp lý không còn là lợi thế cạnh tranh, mà là điều kiện tiên quyết", ông nhấn mạnh.

Đặc biệt, chất lượng dự án được đặt vào vị trí trung tâm của chiến lược phát triển. Theo ông Bùi Văn Doanh, thị trường đang chuyển mạnh sang giai đoạn "bán" giá trị sử dụng thực. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải đầu tư bài bản vào chất lượng xây dựng, hệ thống hạ tầng, tiện ích và không gian sống, thay vì chỉ chú trọng hình thức hay quy mô. 

Những dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, có khả năng vận hành ổn định và gia tăng giá trị theo thời gian sẽ duy trì được thanh khoản khả quan trong bối cảnh thị trường cạnh tranh gay gắt. Ông Doanh cho rằng ngay cả khi mặt bằng chung của thị trường có dấu hiệu phục hồi, sự phục hồi đó sẽ mang tính chọn lọc, chỉ dành cho những dự án đạt "chuẩn". 

Cuối cùng, ông Bùi Văn Doanh đặc biệt nhấn mạnh vai trò của năng lực quản trị và khả năng thích ứng của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường còn tồn tại nhiều biến số. Sự thay đổi của chính sách, hành vi tiêu dùng và yêu cầu ngày càng cao của người mua buộc doanh nghiệp phải nâng cấp tư duy quản trị, từ hoạch định chiến lược, quản lý rủi ro đến vận hành dự án. Việc lựa chọn đúng phân khúc, tập trung nguồn lực cho các dự án trọng điểm, thay vì mở rộng ồ ạt, sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hiệu quả và giảm thiểu rủi ro hệ thống.

Theo ông, trong một thị trường cạnh tranh ngày càng gay gắt và phân hóa sâu sắc, uy tín thương hiệu không thể xây dựng trong ngắn hạn, mà là kết quả của quá trình phát triển bền bỉ, minh bạch và có trách nhiệm. "Doanh nghiệp có chiến lược dài hạn, quản trị tốt và giữ được chữ tín với thị trường sẽ vươn lên mạnh mẽ trong chu kỳ mới", Viện trưởng VIRES kết luận./.