Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn chọn lọc, “vùng xanh” dần lộ diện

Tại Talkshow "Bất động sản 2026: Giải mã Vùng xanh cơ hội" do báo Người Lao Động tổ chức sáng 6/5, các chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, nơi rủi ro và cơ hội song hành, và "vùng xanh" chỉ dành cho những nhà đầu tư có sự chuẩn bị.

Thị trường bất động sản trước biến động lãi suất: "Trong nguy có cơ"

Theo chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh, việc lãi suất cho vay có xu hướng giảm sau giai đoạn tăng cao là tín hiệu tích cực rõ rệt cho thị trường bất động sản hiện nay. Khi lãi suất hạ nhiệt, chi phí vốn trở nên "dễ thở" hơn, từ đó mở ra cơ hội cho hoạt động đầu tư và mua nhà.

Ở góc nhìn thị trường, ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real cho rằng, sau một thời gian dài chờ đợi, nhà đầu tư đang "nóng lòng" quay lại thị trường bất động sản. Việc giữ tiền mặt quá lâu khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên "nóng ruột", bởi nguyên tắc đầu tư là phải đưa vốn vào vận hành.

Điểm đáng chú ý là nhà đầu tư hiện nay đã thay đổi. Họ không còn chạy theo phong trào mà trở nên thận trọng hơn, lựa chọn kỹ lưỡng hơn và đặc biệt, yếu tố dòng tiền được đặt lên hàng đầu. Nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến việc tăng giá mà còn tính toán khả năng khai thác, lợi nhuận hàng tháng và hiệu quả sử dụng của tài sản. Bên cạnh đó, sau giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh, thị trường đã hình thành một mặt bằng giá mới và nhà đầu tư phần nào đã chấp nhận điều này, thay vì chờ đợi một đợt điều chỉnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Công ty BĐS Smartland cho rằng câu hỏi nên giữ tiền hay đầu tư vào thị trường không phụ thuộc vào việc lãi suất cao hay thấp, mà nằm ở cách nhìn nhận bản chất thị trường.

Theo ông, nhiều nhà đầu tư có xu hướng chờ lãi suất giảm để xuống tiền, nhưng điều này có thể trở thành một "bẫy lãi suất". Khi lãi suất giảm, thanh khoản tăng, nhu cầu mua nhà gia tăng, kéo theo giá bất động sản đi lên. Khi đó, chi phí đầu tư thực tế có thể còn cao hơn so với trước.

Ngược lại, trong giai đoạn lãi suất cao, yếu tố FOMO giảm, giúp thị trường diễn ra quá trình sàng lọc. Nhà đầu tư có nhiều thời gian hơn để lựa chọn, ít bị áp lực cạnh tranh và có thể tiếp cận những sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn.

Ông Đăng nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản hiện nay không chỉ là giai đoạn sàng lọc dự án mà còn là sàng lọc nhà đầu tư. Những người có chiến lược rõ ràng, đảm bảo được dòng tiền và hiểu sản phẩm sẽ là những người nắm bắt được cơ hội.

"Khi thị trường bất động sản biến động mạnh thì trong nguy luôn có cơ. Điều kiện tiên quyết là nhà đầu tư đảm bảo được tính an toàn về dòng tiền của mình trước khi đưa ra quyết định xuống tiền. Khi nhà đầu tư đảm bảo được sức khỏe về tài chính, có chiến lược hiểu rõ về sản phẩm, dự án hay thị trường bất động sản thì luôn tồn tại cơ hội thành công", ông Đăng chia sẻ.

Hạ tầng thay đổi cuộc chơi: Khi "trung tâm" không còn là một điểm cố định

Một điểm chung trong các chia sẻ của chuyên gia là hạ tầng đang trở thành yếu tố dẫn dắt sự thay đổi của thị trường, từ cách hình thành giá trị cho đến xu hướng dịch chuyển dòng tiền.

Theo ông Tạ Trung Kiên, khi các đô thị vệ tinh dần hình thành và phát triển, khái niệm "trung tâm" không còn bó hẹp trong khu vực lõi như trước. Những khu đô thị mới, nếu đáp ứng đầy đủ tiện ích phục vụ đời sống như bệnh viện, trường học, công viên, khu vui chơi… sẽ trở thành trung tâm của chính cộng đồng cư dân tại đó. Ông cho rằng trong khoảng 3 đến 5 năm tới, khi các đô thị mới được hoàn thiện, khái niệm trung tâm theo nghĩa truyền thống có thể dần bị xóa nhòa, bởi cư dân sẽ ưu tiên những nơi có thể đáp ứng trọn vẹn nhu cầu sống thay vì chỉ tập trung vào vị trí địa lý.

Gắn với câu chuyện đó, ông Huỳnh Trung Minh nhìn nhận, hạ tầng đặc biệt là giao thông, đang tác động trực tiếp đến giá trị tài sản bất động sản. Ông dẫn chứng việc các tuyến metro đi vào hoạt động đã giúp giá bất động sản dọc tuyến tăng từ khoảng 12%, có trường hợp lên tới 50%. Lý do đến từ tính thuận tiện trong di chuyển, khả năng kết nối và từ đó kéo theo việc dễ cho thuê, dễ bán, thanh khoản tốt hơn.

Ông Nguyễn Lê Hải Đăng đồng tình rằng các sản phẩm gắn với hạ tầng thường có hiệu quả khai thác tốt hơn. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý nhà đầu tư cần thận trọng khi theo đuổi các cơ hội gắn với hạ tầng. Theo ông, điều quan trọng là phải xác định được hạ tầng đó có thực sự được phê duyệt và triển khai hay không, thay vì chỉ dựa trên thông tin kỳ vọng. Bởi chỉ khi hạ tầng hình thành rõ ràng và đi vào vận hành, giá trị bất động sản mới được củng cố một cách bền vững.

Tổng thể các ý kiến đều cho thấy hạ tầng không chỉ mở rộng không gian phát triển mà còn làm thay đổi cách thị trường vận hành. Khi khả năng kết nối được cải thiện, dòng tiền và nhu cầu cũng dịch chuyển theo, kéo theo việc hình thành những "trung tâm" mới. Điều này đồng nghĩa với việc cơ hội không còn tập trung ở một khu vực cố định, mà phụ thuộc vào khả năng nhận diện đúng nơi có hạ tầng, có nhu cầu thực và có khả năng tạo giá trị trong dài hạn.

Không chỉ chọn đúng dự án, mà còn phải đủ "sức bền" để đi hết chu kỳ

Một điểm được các chuyên gia nhấn mạnh xuyên suốt là trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến số, việc "xuống tiền" không còn là câu chuyện chọn dự án tốt hay giá hợp lý, mà là bài toán tổng thể về sức khỏe tài chính, khả năng chịu đựng và tầm nhìn trung hạn.

Ông Huỳnh Trung Minh lưu ý, các gói ưu đãi lãi suất thấp đang được nhiều chủ đầu tư tung ra có thể tạo hiệu ứng tâm lý rất mạnh, kích thích người mua và giúp cải thiện thanh khoản trong ngắn hạn. Tuy nhiên, ông cho rằng nếu chỉ nhìn vào mức lãi suất hấp dẫn là chưa đủ. Nhà đầu tư cần quay lại những yếu tố cốt lõi như tiến độ triển khai thực tế của dự án, tính minh bạch về pháp lý, báo cáo tài chính và đặc biệt là dự án có được ngân hàng uy tín tài trợ hay không.

Ông Tạ Trung Kiên bổ sung thêm, trước khi "xuống tiền", điều cần làm đối với nhà đầu tư không chỉ là xem dự án, mà là "khám sức khỏe tài chính" của chính mình. Theo ông, phần lớn nhà đầu tư hiện nay đều sử dụng đòn bẩy ngân hàng, do đó nếu không cân đối được dòng tiền trong 5 đến 10 năm tới, rất dễ rơi vào tình trạng phải "gồng" trả nợ. Khi đó, một tài sản có thể trở thành gánh nặng thay vì cơ hội.

Trong khi đó, ông Nguyễn Lê Hải Đăng tiếp cận vấn đề từ góc độ chiến lược khi cho rằng để "xuống tiền" hiệu quả, nhà đầu tư cần trả lời rõ ba câu hỏi: Vị trí đó trong 3 - 7 năm tới sẽ phát triển ra sao, pháp lý đã đủ chắc chắn hay chưa, và dòng tiền của mình có thực sự đáp ứng được hay không. Ông nhấn mạnh vị trí không chỉ là tọa độ hiện tại mà phải gắn với tương lai hạ tầng và hệ sinh thái sẽ hình thành.

Đồng thời, yếu tố pháp lý theo ông là điều không thể thỏa hiệp, còn dòng tiền phải được tính toán ở cả hai chiều: Dòng tiền chi trả và khả năng tạo ra dòng tiền từ chính tài sản đó. Ông cũng khuyến nghị nhà đầu tư, đặc biệt là người mới, không nên để chi phí vượt quá 35 - 40% thu nhập hàng tháng để tránh rủi ro tài chính. Với người mua nhà lần đầu, ông Huỳnh Trung Minh đưa ra một lưu ý quan trọng là cần chuẩn bị nguồn lực đủ lớn ngay từ đầu, lý tưởng là có thể tự chi trả 50 - 60% giá trị tài sản. Đồng thời, nhà đầu tư nên có một khoản dự phòng để có thể ứng phó với biến động trong 1 - 3 năm, thay vì dồn toàn bộ nguồn lực vào khoản vay.

Từ các góc nhìn tài chính, chiến lược đến thực tiễn, có thể thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chọn lọc rõ rệt, nơi cơ hội không biến mất mà dịch chuyển theo những khu vực có nền tảng tốt hơn. Trong bối cảnh đó, "vùng xanh" bất động sản không phải là một vị trí cố định, mà là kết quả của việc hội tụ các yếu tố như hạ tầng, pháp lý, năng lực chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền.

Như các chuyên gia nhấn mạnh, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng chỉ dành cho những nhà đầu tư hiểu rõ thị trường, kiểm soát được dòng tiền và đủ kiên nhẫn đi qua chu kỳ. Khi đáp ứng được những điều kiện này, "vùng xanh" không còn là khái niệm mơ hồ, mà trở thành lựa chọn có thể nhận diện và nắm bắt trong thực tế./.