Nguồn cung dồi dào, cổ phiếu bất động sản đợi ngày bứt phá

Nỗi trăn trở của các doanh nghiệp bất động sản về giá cổ phiếu

Tại mùa đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên 2026 một trong những chủ đề được các cổ đông quan tâm nhất chính là diễn biến giá cổ phiếu trên sàn chứng khoán. Dù doanh nghiệp đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nắm giữ quỹ đất lớn hay trúng thầu nhiều dự án hạ tầng quy mô, thị giá cổ phiếu của nhiều đơn vị vẫn chưa thể phản ánh đúng giá trị nội tại.

Tại ĐHĐCĐ năm 2026 của CTCP Đầu tư Hải Phát, Chủ tịch HĐQT Đỗ Quý Hải thừa nhận đến thời điểm này, giá cổ phiếu của Hải Phát vẫn chưa khả quan và chưa phản ánh hết giá trị thực của doanh nghiệp. Ông Hải chia sẻ, thời gian qua cả doanh nghiệp lẫn cá nhân ông đều gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, vị thế của Hải Phát đã có sự thay đổi quan trọng khi đợt vừa qua, nhóm liên quan đến Hải Phát (bao gồm cả người thân và bạn bè của ông) đã nâng tỷ lệ sở hữu lên trên 50% cổ phần của công ty.

"Những khó khăn nhất của Hải Phát đã ở phía sau. Chúng tôi đang nghiên cứu xúc tiến các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, dự kiến sẽ mang lại lợi nhuận tốt. Trong năm 2026, nếu cân đối được tài chính, chắc chắn tôi sẽ gia tăng thêm không ít cổ phần sở hữu tại công ty. Tôi hoàn toàn tự tin thời gian tới giá cổ phiếu của Hải Phát sẽ cải thiện và công ty sẽ tăng vốn thành công", ông Đỗ Quý Hải khẳng định.

Tại phiên thảo luận ĐHĐCĐ thường niên 2026, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Nam Long nhìn nhận trong khoảng 5 năm trở lại đây, thị giá cổ phiếu NLG có nhiều biến động. Điển hình là thời điểm năm 2021, vốn hóa doanh nghiệp từng đạt khoảng 1 tỷ USD, song sau đó đã chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố bất lợi của thị trường.

Về mặt nguyên tắc, ông Quang cho rằng giá trị doanh nghiệp được quyết định trước hết bởi nền tảng nội tại, bao gồm: quỹ đất sạch, kế hoạch kinh doanh, hiệu quả đầu tư, năng lực phát triển dự án, cùng với yếu tố quản trị và đội ngũ điều hành.

"Nam Long hiện đã xây dựng được hệ thống quản trị tương đối hoàn chỉnh, đội ngũ lãnh đạo có kinh nghiệm và tầm nhìn, cùng sự đồng hành của các đối tác chiến lược mạnh, đặc biệt từ Nhật Bản. Thế nhưng, những yếu tố này chưa được phản ánh đầy đủ vào giá cổ phiếu trên thị trường trong thời gian qua", Chủ tịch Nam Long trăn trở.

Lý giải sâu hơn về nguyên nhân cốt lõi, người đứng đầu Nam Long chỉ ra rằng trong nhiều năm trước, doanh nghiệp chưa hiện thực hóa hết tiềm năng thành kết quả cụ thể. Các vướng mắc pháp lý kéo dài và tiến độ triển khai chưa đạt kỳ vọng khiến các chỉ số về doanh số, doanh thu và hiệu quả đầu tư chưa theo kịp tiềm năng quỹ đất. Ở góc nhìn này, Nam Long được đánh giá là doanh nghiệp có tiềm năng nhưng chưa được thị trường ghi nhận đầy đủ khi kết quả kinh doanh chưa phản ánh hết nền tảng đã tích lũy.

Để giải bài toán này, ông Quang cho biết diễn biến giá cổ phiếu về dài hạn sẽ phụ thuộc vào các chỉ số kinh doanh như doanh số bán hàng, doanh thu và khả năng sinh lời. Khi các yếu tố này được cải thiện và thể hiện rõ trên báo cáo tài chính, định giá cổ phiếu sẽ dần được điều chỉnh tương ứng. Bên cạnh đó, Nam Long xác định sẽ đẩy mạnh hoạt động quan hệ nhà đầu tư và truyền thông chiến lược để thị trường hiểu đúng về giá trị và định hướng dài hạn của doanh nghiệp.

"Trong thời gian tới, chúng tôi sẽ tiếp tục từng bước nâng cao giá trị doanh nghiệp, thông qua việc cải thiện hiệu quả hoạt động, minh bạch thông tin và tăng cường niềm tin của thị trường, từ đó giúp cổ phiếu phản ánh đúng giá trị thực của doanh nghiệp", ông Quang cho biết.

Nỗi niềm cổ phiếu chưa phản ánh đúng giá trị nội tại cũng là câu chuyện được thảo luận sôi nổi tại ĐHĐCĐ của Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã CVG). Tổng Giám đốc Nguyễn Xuân Đông đã đề cập đến áp lực bán và diễn biến giá chưa tích cực của VCG thời gian qua, dù doanh nghiệp liên tiếp trúng nhiều dự án lớn như Sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam, đồng thời có kế hoạch cải thiện hình ảnh để thu hút dòng tiền từ các quỹ lớn.

Ông Đông lý giải, diễn biến giá cổ phiếu hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường, doanh nghiệp không có sự tác động. Thời gian qua, các quỹ – đặc biệt là khối ngoại có xu hướng rút vốn mạnh do yếu tố tỷ giá và các nguyên nhân liên quan đến hoạt động đầu tư của họ.

"Áp lực bán ròng không chỉ xảy ra với riêng cổ phiếu VCG. Khi đã niêm yết, cổ phiếu vận động theo cung cầu thị trường. Doanh nghiệp không can thiệp vào giá nhưng cũng không muốn cổ phiếu vào trạng thái kém tích cực", ông Đông chia sẻ và cho biết thêm, cứ mỗi khi giá cổ phiếu có nhịp tăng thì lại xuất hiện lực bán từ các quỹ khiến giá quay đầu giảm.

Dù vậy, Vinaconex vẫn duy trì định hướng quản trị an toàn là ưu tiên hàng đầu và cam kết với cổ đông rằng đầu tư vào VCG sẽ mang lại hiệu quả ổn định lâu dài.

Tương tự, tại CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt cũng bày tỏ sự trăn trở khi giá cổ phiếu hiện tại chưa đạt kỳ vọng. Tuy nhiên, ông cho rằng đây là điều đáng buồn do yếu tố thị trường chung và những khó khăn mang tính hệ thống của ngành bất động sản thời gian qua.

Để trợ lực cho giá cổ phiếu trong tương lai, ông Đạt khẳng định Phát Đạt đang sở hữu nhiều nền tảng vững chắc trong việc phát triển dự án tại các khu vực tiềm năng và có cơ hội tiếp cận quỹ đất lớn. Trong thời gian tới, công ty sẽ tiếp tục tham gia đấu giá đất và nghiên cứu thêm các dự án tiềm năng tại TP.HCM. Những điều này sẽ góp phần tích cực vào việc hỗ trợ giá cổ phiếu của doanh nghiệp.

Xúc tác từ nguồn cung mới

Mặc dù các lãnh đạo doanh nghiệp đều thừa nhận có sự chênh lệch giữa thị giá và giá trị thực của cổ phiếu, nhưng xét trên góc độ vĩ mô và phân tích kỹ thuật, ngành bất động sản đang đón nhận những tín hiệu tích cực.

Các chuyên gia từ Maybank Investment Bank (MSVN) chỉ ra 3 yếu tố mang tính chất xúc tác mạnh mẽ trong ngắn hạn giúp củng cố tâm lý nhà đầu tư đối với nhóm cổ phiếu này.

Thứ nhất, kỳ vọng về xu hướng hạ lãi suất đang ngày càng rõ ràng hơn, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng lãi suất trước đó chịu áp lực tăng do các yếu tố bên ngoài. Bên cạnh đó, những thông tin liên quan đến việc áp trần lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng, nếu trở thành hiện thực, sẽ góp phần kéo giảm chi phí vốn trong hệ thống ngân hàng, từ đó gián tiếp giúp hạ lãi suất vay mua nhà. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc kích thích nhu cầu mua bất động sản cũng như hỗ trợ thanh khoản toàn thị trường.

Thứ hai, yếu tố định giá đang trở nên hấp dẫn hơn khi nhiều cổ phiếu bất động sản đã điều chỉnh về vùng thấp, thậm chí giao dịch dưới mức P/B của năm 2022.

Thứ ba, thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực từ phía cung khi các chủ đầu tư bắt đầu quay trở lại với hoạt động mở bán dự án mới sau một thời gian chững lại. Một số dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ở mức cao trong thời gian ngắn, cho thấy nhu cầu thực trên thị trường vẫn hiện hữu, đặc biệt ở các sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý. Những diễn biến này góp phần củng cố niềm tin rằng thị trường bất động sản đang dần bước vào giai đoạn ổn định hơn và có cơ sở để cải thiện trong thời gian tới.

Xét về mặt định giá, mức P/B ngành bất động sản khoảng 1,25x hiện được xem là điểm vào hấp dẫn cho nhà đầu tư dài hạn. Nhìn chung, nhà đầu tư tiếp tục ưu tiên các chủ đầu tư chất lượng cao, có năng lực triển khai tốt và quỹ đất sạch.

Các chuyên gia cũng đánh giá, khi doanh số bán hàng của doanh nghiệp tăng trưởng mạnh, giới đầu tư chứng khoán sẽ ngay lập tức điều chỉnh dự phóng kết quả kinh doanh, từ đó kéo theo sự gia tăng của thị giá cổ phiếu trước khi doanh thu thực tế được ghi nhận trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.

Hơn nữa, nguồn cung dồi dào còn giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền hoạt động. Thay vì phải liên tục vay mượn để thâu tóm quỹ đất hoặc trả lãi vay, dòng tiền từ việc bán hàng trực tiếp sẽ giúp doanh nghiệp giảm bớt đòn bẩy tài chính, hạ tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu.

Một cấu trúc tài chính lành mạnh kết hợp với triển vọng bán hàng tốt chính là yếu tố cốt lõi để các tổ chức tài chính và các quỹ đầu tư nâng mức định giá (P/B và P/E) của cổ phiếu doanh nghiệp lên một mặt bằng mới.

Trong kỳ họp ĐHĐCĐ 2026 gần đây, hầu hết các doanh nghiệp trong ngành đã cung cấp những dẫn chứng rất rõ nét cho xu hướng này.

Đơn cử, Công ty Cổ phần Vinhomes lên kế hoạch tiếp tục đẩy mạnh triển khai loạt dự án quy mô lớn, bao gồm Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ, Vinhomes Global Gate Hạ Long (Quảng Ninh), bên cạnh các đại đô thị đang vận hành như Vinhomes Ocean Park 2 - 3 tại Hưng Yên, Vinhomes Grand Park tại TP.HCM hay Vinhomes Royal Island tại Vũ Yên (Hải Phòng). Những dự án này được kỳ vọng sẽ duy trì nguồn cung và dòng tiền ổn định trong giai đoạn tới.

Công ty cổ phần phát triển bất động sản Văn Phú cũng cho biết, năm 2026 sẽ tập trung nguồn lực tăng tốc bán hàng, đẩy nhanh tiến độ thi công tại các dự án cốt lõi như Vlasta Premier – Phú Thuận, Vlasta – Thủy Nguyên, Vlasta Premier – Phú Hội... Doanh nghiệp dự kiến mở bán đồng loạt các dự án tại các đô thị lớn, cung ứng ra thị trường gần 2.000 sản phẩm, qua đó tạo bước tăng trưởng mạnh về quy mô hoạt động và kinh doanh…

Có thể nói, sự gia tăng của nguồn cung bất động sản không chỉ đơn thuần là việc có thêm hàng hóa trên thị trường, mà đó là minh chứng cho thấy bộ máy doanh nghiệp đã vận hành trở lại, dòng tiền được khơi thông và các nút thắt pháp lý đã được tháo gỡ. Riêng với thị trường chứng khoán, đây chính là tín hiệu xác thực nhất để giới đầu tư chuyển dịch dòng tiền từ trạng thái phòng thủ sang trạng thái tích lũy các cổ phiếu bất động sản có nền tảng tốt, tạo nên một chu kỳ tăng trưởng mới dựa trên giá trị doanh nghiệp thực chất./.